近年來，中國投資者赴澳投資房地產活動日益增多，需要注意的是，其中在商業地產併購方面所面臨的風險，較自住地產而言更爲隱蔽且深入。

爲避免相關風險，在投資商業地產前進行詳盡的盡職調查便顯得尤爲重要。

商業地產交易盡職調查主要是爲了確保買賣雙方在簽訂合同前，通過合理的信息披露和調查，避免信息不對稱，更全面地瞭解目標房地產本身的狀況，並更好地確定各方權責。

目前，赴澳投資者大多通過招標、拍賣和協議等方式取得商業地產。

完整的房地產併購盡職調查包括對產權、財務、法律和市場等方面的調查。

本文總結出商業地產併購盡職調查中必不可少的幾個部分，供各位讀者參考和探討。

1. 跨境投資監管與合規性（FIRB）調查

• 根據海外併購條例第52條，如果投資人購買的商業地產爲空地，則該購買依然需要FIRB的審批。審批後，購買人需要在5年內開發空地並不得在開發完成前出售空地。所謂"空地"指的是土地上沒有永久性建築供人或牲畜居住、或用於堆放貨物；
• 如果商業地產爲已開發（比如酒店、辦公室、餐館、停車場等）且價值不超過$261 million，則無需申報；
• 如果該已開發商業地產具有一定“敏感性“, 則只有當其價值在$57million以下時方可免除申報；
• 但是如果客戶投資公司被認定爲一個‘外國政府投資人’，則不管此商業物業價值多少都需要徵求FIRB批准方可購買。

2. 產權狀況調查

• 土地位置、權屬、產權性質、其上的永久性地役權和其他永久性權利(perpetual easements and other perpetual rights)；
• 土地和物業上抵押(Mortgage Lien) 質權（例如mechanic lien, judgment and tax lien）和其它權利限制；
• 土地和物業的保險情況和稅收狀況；
• 與目標物業有關的重要合同（例如租約和服務合同等）；
• 與目標地產相關的訴訟、仲裁、行政處罰情況等。

3. 物業建築和工程狀態調查

• 物賣方體建築結構狀況（屋頂、外牆等主體結構）；
• 物業內部機械和工程設施狀況（例如電梯、通風系統、冷卻和供暖系統）；
• 法律要求的防火、安保設施以及其它設施；
• 建築主體材料是否符合環保要求；
• 建築周圍的水體和土壤等自然環境是否存在污染或潛在污染物泄露危險。

4. 賣方財務和信用狀況調查：

• 賣方的不良債權和負債情況；
• 賣方的銀行貸款記錄和對外擔保情況；
• 與賣方相關的訴訟、仲裁、行政處罰等情況；
• 要求賣方就併購日前存在的或有事項和未披露事項出具承諾和保證。

5. 目標物業估值和市場前景調查

• 對目標物業進行專業測算並估值；
• 擬併購的項目是否與戰略目標相吻合，考慮擬進入的區域是否爲目標市場；
• 物業所在地經濟發展水平、發展規劃、房地產市場供需、地方購買力、消費者喜好、價格變動趨勢等情況；
• 項目的位置、周邊自然和人文環境、交通狀況、配套設施等，分析主要競爭對手及項目競爭力，分析項目市場定位及目標客戶羣體等。

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