二手房买卖案件，基本都是通过中介公司成交。很多买卖双方都认为，中介公司那么专业的机构，签订的买卖合同就一定合法有效，不会出现买卖合同无效的情况。但是，实践中，真的通过中介公司成交的买卖合同都是有效的吗？答案自然是否定的。就笔者处理过的二手房案件来讲，虽然买卖合同无效的比较少，但是却并不是没有。买卖合同只有无效，才能涉及到能否继续履行的问题。所以，任何一个二手房买爱合同案件，法院也会首先审查买卖合同的效力问题，而且这个问题，属于法院的主动审查范围，不是说当事人不要求法院审查买卖合同效力，法院就能不管。所以，签订一个合同有效的二手房买卖合同，需要考虑很多因素。

一、首先需要考虑，出卖人是否在世的问题。

就笔者代理的二手房买卖案件来分析，这属于买卖合同无效的一种常见情况。也就是说，出卖人必须在世，从法律上将，才具有承担民事责任、享有民事权利的能力。很多房屋，产权人已经去世，但是产权人的继承人并没有去办理继承手续，房屋一直登记在产权人名下。此时，继承人想要直接出售房屋。很多中介人员可能属于非专业法律人士，就会告诉买卖双方，出卖人就签“去世产权人的名字”，继承人仅仅是在代理人的地方签字。但是，这种买卖合同就属于无效。因为“去世产权人”从法律角度上讲，已经消失了，根本不能从事任何法律行为，直接就会导致买卖合同无效。此时，买受人要想继续履行买卖合同，除非通过与全部继承人协商，可以取得房屋所有权，但是这个程序非常漫长，而且很多不可控因素都会导致买卖合同无法履行，因为全部继承人需要先去办理继承手续，这个时间少则一两个月，多则半年一年都有，时间跨度太长。而且要全部继承人都达成一致意见，主要指的是全部继承人要对房款分割都同意才行，否则，有那么一两个继承人不同意房款分割方案，就会不配合办理继承手续或者过户手续，都会导致合同无法进行。

二、无民事行为能力签订的买卖合同无效。

这一点，主要在于出卖人是年纪很大的老年人。为什么这么说呢？很多房屋都登记在老年人名下，但是，老年人由于自己年纪、身份原因，很多老年人可能从法律上属于无民事行为能力人或者限制行为能力人，根本无法辨认自己的行为到底会产生什么样的法律后果。比如90多岁的老太太，常年患有老年痴呆症，每天浑浑噩噩，但是，还会写自己的名字。此时，很多中介人员都会与老年人的某一个子女沟通，合同的细节沟通好之后，叫老人自己签字。一旦法院认定，老人在签订买卖合同的时候是无民事行为能力人，那么签订的买卖合同就属于无效合同。

三、无权处分的买卖合同，并不当然无效。

无权处分，简单来说，就是出卖人没有房屋处分的权利或者没有全部的处分权利，这种情况下，签订的买卖合同并不当然无效。需要等待权利人进行追认买卖合同的权利。若是权利人不追认买卖合同的效力，那么买卖合同对于权利人不具备约束力。但是对于签字的出卖人，却需要承担法律责任。此种情况，各地法院处理方式不一致，有的法院直接将此类无权处分的买卖合同认定为无效，签字出卖人需要承担缔约过失责任；有的法院认定买卖合同有效，只不过是签字的出卖人承担违约责任。

四、有些政策性住房在限制期限内，签订的买卖合同无效。

很多政策性住房，由于享受国家政策，对于转让都是有限制条件的。比如经济适用房没有满足五年的时间，直接就签订了买卖合同，这种就属于无效的情况。

五、违反了《合同法》五十二条的规定，买卖合同无效。

《合同法》五十二条，是大家都知道的合同无效的情况，也是法院最常用的合同无效的法律依据，具体内容为：第五十二条　有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

这个法律条文的内容，相信大家从各方面渠道都可以了解详细内容，我就不再给大家详细解释每个条款的具体含义了。

总结一点：只有签订合同有效的二手房买卖合同，才能确定双方的权利义务受约束，一个无效的二手房买卖合同，自始无效，不存在继续履行的问题。

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