小白话历史

2010年8月 地点：大兴清源路

关键词：初识 17000

刚入行不到一年的我，被佳爷安排去大兴踩踩新盘。肩负着拿回第一手资料的任务，去的项目名字特别欧洲范儿叫马赛公馆，在大兴清源路附近。去之前我上网一查从我家大海淀到那得2个多小时，因为当时那边没有地铁，特别不方便。于是我决定跟着其它媒体的看房团大巴混入项目，到了那才发现，周边除了售楼处什么都没有，基本都还荒着。给我印象最深的是那会儿新房售楼处还很少使用触摸屏机器展示楼盘区位、户型、效果展示等信息。眼尖的我看到了这个细节，听完讲解，就迫不及待的去摆弄机器了。当时这个项目17000的价格，还有优惠，我记得是大兴黄村板块单价比较低的楼盘了。另外售楼处的姑娘在介绍地铁规划的时候，提到“我们这马上要通4号线南延线了，项目东侧800米为清源路站，开通后进入市区40分钟。”我当时多嘴问了一句，往南能到哪？她的回答是韩园子，天宫院，而这个韩园子就是现在我们知道的生物医药基地。同年年底，4号线南延线，也就是大家现在常说的大兴线地铁终于通了。

就这样，我在诸多第一次中初识天宫院 。

2012年3月 地点：大兴天宫院

关键词：睡城 11500

和大兴这一别就是将近2年的时光，直到2012年春天，我终于第一次踏上天宫院的地界。这次是从中关村公司出发，1小时20分钟左右的地铁时常到达终点，基本上过了西红门车厢里就没什么人了。出了地铁口，一群壮汉上来热情的问候：“哥们儿，需要打车吗？”我摆摆手，跟他们就此别过，因为地铁口旁边就是我要去的目的地，春天里小区，当时一期开盘价格11500，价格可以说是大兴独一份了。但当年很多人提到天宫院，并不买账，还很是嫌弃，因为太远了。街上没什么人，配套很缺失，村庄已经不见了，路两旁有一些建好的回迁房和商品房工地，见证了这里曾经历过拆迁的历史。而生物医药基地作为京城少有的药厂，很多高端科技生物药物聚集于此，也有同仁堂这样的知名药厂。种种迹象表明，这里还只能算是一座睡城，和往北几站的黄村西大街发展相比，可以说是一个天上，一个地下。

2014年11月 地点：融科资讯中心

关键词：自住房 网申 15000

2013年，为了抑制房价快速上涨，满足中低收入人群的居住需求，北京楼市又迎来了新的产品，自住型商品房，定价要比周边商品房价格低30%。由于刚刚面世，且没有规定不能跨区申请，申购热情很高。但由于市场上商品房和自住房项目很多，价格没有那么明显的差距，所以导致推出初期很多人放弃了购房资格。

我的同事小七就是百万自住房申购大军中的一员，想在北京买套婚房的他，基本上把所有的项目都记在了本上。从一开始的金隅两兄弟，到百子湾项目，再到门头沟新城几个楼盘，小七基本上都赶在项目网申启动第一天就申请了。但由于摇号结果靠后，小区地段户型不理想，迟疑周边不利因素，预算不够等等原因始终和心仪的房子擦肩而过。直到2014年11月，小七申请了位于大兴生物医药基地的自住房项目-金科天籁城。这次选择，终于结束了持续1年的自住房申请之旅，当时身边很多同事都持反对意见，对他说，你干嘛申请这么远的项目，毕竟不是商品房，买他干嘛？小七笑笑说，有地铁，15000的价格，不买他我还能买哪啊。

说是这么说，但小七听大家这么一说心里也犯低估：当时天宫院板块二手房也不过2万出头，春天里84平2万的单价，算上折扣总价170多万，只剩下最后一期房源，万科橙为了清盘也推出了190万买3居的特价优惠。金融街融汇更是只剩下最后几套尾盘，价格也很实惠，但首付压力太大，而自住房总房款算下来137万，便宜四五十万，不是小数，首付和月供能减轻不少负担，抱着不想和朋友借钱欠外债，并且必须买套属于自己房子作为婚房的诉求下，小七在自住房上车了。90平南向3居，虽然是29层高板，密度大一些，方方面面比不过商品房，但他终于有属于自己的小屋。尽管有人认为，现在来看商品房的价值更高，涨的更多。但我想说，在自己能力范围内，尽可能满足自己的需求就足够了，毕竟房子是用来住的。

这一年，龙湖时代天街项目配建底商建起来了，新源大街两侧开始出现美食街，服装生意的商业。而被寄予厚望的天宫院凯德茂在15年停工，运营使用时间不得而知，永兴路，永大路这些小区间的小路还可以看到随意停放的车辆。

2016年7月 地点：生物医药基地

关键词：天街购物中心 人气旺了 停车难 公共设施完善

2016年7月1日，天宫院板块的第一个大型商业龙湖天街正式开业了，它的出现弥补了大兴南部商业的欠缺，引领了郊区家庭消费的全新升级，优衣库、IMAX影城、迪卡侬、滑冰场、儿童主题公园、特色餐饮等上百个知名品牌入驻，我决定找个周末去那里看看。

那是8月的一个周末，从生物医药地铁出来，我一下懵了，地铁口出来直接可以进入商场，门口还有保安给你开门，微笑跟你说声‘欢迎来到天街’去楼上吃个饭基本都是6-7折的开业优惠起步，停车还不要钱，但已经有了人气。

出了商场就更晕了，原来光秃秃的空地上已经是天街商场连片的综合体，十字路口信号灯也做了升级改造，路边铺了绿植，环境更好了。

龙湖时代天街，万科橙，融汇，鑫苑鑫都汇等当初的新建楼盘都已入住，配套的商业也都开始营业，大兴线早高峰在这一站开始没座了，如果开车来到这里，也需要找找车位停车了。

2018年 地点：天宫院 生物医药基地

关键词：南城刚需置业热门板块

刚刚过去的一周，我又一次来到天宫院，这里的变化天翻地覆：路面上的车多了，周末天街商场几个停车口外排长队已是家常便饭。生物医药基地十字路口四个角落可以说是各具亮点，已成型的天街商场和龙湖底商独占西北和东北角落，西南首开的商业幸福广场，东南金科的商业也已经封顶，据说要打造类似成都和三里屯太古里一类的商业，再加上天宫院站的凯德茂也确定要这个月底开业了，未来区域内的商业可以说是非常繁华了，居民的生活肯定是会更方便了。

而从这边的楼市来看，经历了两年的政策调控，天宫院板块的二手房价格也随市场行情出现下行的情况，基本回到了17年年初的水平。现在生物医药基地二手房价格在4.5-5万之间，天宫院约为4万出头。我踩盘过程中和中介业主聊天时发现，除非是置换业主，已经买房急于换房，否则这里的议价空间和其他板块相比不是很大。其实很好理解，天宫院板块的商品房基本都是2012年以后建成的新小区，园林环境和小区品质都说得过去，房源以80-90平小户型为主，刚需自住为主力人群，对房子精心打理，现在售卖二手房基本是换房需求，所以议价空间并不像想象中的那么容易。

而对于想在这里的买房人来说，单价4万多的价格可以说是比较友好了，横向对比其他单价4万多的区域，北部天通苑，大部分为经适房，区域人口密度大，待改善；东部通州北关或马驹桥一带，虽说有品质小区，但轨道交通是硬伤，西部石景山，门头沟，房子老，物业跟不上。当然天宫院板块也有自己的劣势，地铁虽然能直达中关村，西直门等商务区，但地铁早晚高峰较为拥挤，且距市区略远，片区内居住密度同样不小，这些作为购房人您也不得不考虑。

对于天宫院的未来，有人说这里会是未来大兴新城的交通枢纽，或许有新地铁线路延到这里。也有人说义和庄的商务定位会促进整个板块的产业发展和就业，周边还有很多的地皮，有规划和想象空间。当然也有人认为这里商业扎堆，不做差异化定位很难持久发展，人口密度大，不是改善的最佳选择，众说纷纭，让我们拭目以待。

天宫院，冬天来了，春天还会远吗？

小白话房

接下来，依然为您带来天宫院板块二手房踩盘记

鑫苑鑫都汇

天宫院板块和其他区域最大的不同就是这里每个商品房小区没有那么大的差距，且都在地铁的辐射范围内，像我第一个去的高板小区鑫苑鑫都汇。位于天街北侧，一条马路之隔，配套自然不用多说。虽说是小开发商，但当年售卖新房也是2万多的价格，跟周边名企开发楼盘持平。因为名气不大，很多人当时觉得太贵，但从现在实际交房3年左右时间的小区和房源情况来看，客观说还真算不错，至于为什么，听我慢慢道来。

现场拍摄

小区需要刷卡进入，想要跟随可以，但是稍微有点费劲，原因在于刷卡机和大门有一小段距离，如果站在两者之间大门刷不开，你不是紧贴着前面业主，门基本上很快就关上了。而出口大门虽然开着，但保安还比较负责，有人想从出口进，会被拦住，另外单元门也需要刷卡才可进入，这也就不难理解为什么物业费在3块多了。

现场拍摄

小区为人车分流设计，绿化做得很好，13栋楼的体量，1000多住户，但活动空间挺宽敞，西侧有两栋公租房，和商品房单独隔离了，互不影响。

户型的话，104平的通透三居，总价480万，主卧客厅朝南，明厨明卫，最大的亮点是设置了大阳台，这在近几年的商品房中还是不多见的，如果您有阳台情节，且想500万在生物医药基地改善置业，这个小区可以看看。

现场拍摄

缺点的话，说实话没看出太大硬伤，楼栋是错落建筑，都是高板，如果选择边户的话可能采光会有些影响，所以尽量往中间选，挑个高层房源稳妥些。如果大家之前去过这个小区，发现一些其他瑕疵，也可以文章底部留言，让更多有需要的朋友看到。

龙湖时代天街

如果您更看重物业，我觉得万科和龙湖可作为区域优选，龙湖时代天街，可以说是区域内的标杆小区了，在龙湖天街商业建成之前，这边有且只有龙湖的底商算是比较大规模的商业综合体，承载了周边居民的生活所需。

现场拍摄

另外从价格来看，也比周边商品房小区同户型产品要高一些，板块内唯一的复式产品在这里可以找到，平层刚需改善房源也都有，470万左右的预算在这里可以拿下一个99平的三居。

现场拍摄

另外，龙湖的小区园林、整体的绿化环境还是秉承了之前其他区域开发小区的优点，在天宫院板块内也可以算是前列了，小区同样是人车分流设计，品牌物业导致物业费高一些，这里的物业费收费标准为4块7的价格。

现场拍摄

小区定位为板块内高端项目，整体感觉确实不错，优势不用多说，所以在这里主要说说小区的缺点：

1、小区为壁挂炉自供暖，如果家里老人孩子住的话，花销成本略高于市政集中供暖；

2、户型不太方正，不算大硬伤，但有一些浪费面积；

3、小户型为东西向设计，空间采光有影响。

保利春天里

分为南北两个地块，北区是保利春天里，南侧为熙悦春天，为天宫院板块流通最好的小区，原因有几点：

1.交通优势：大兴线终点站地铁口出来就是，而且从起始站坐车能有坐，4号线的拥挤程度不言而喻，在这住起码能上车；自驾的话京开高速在天宫院有出入口，开车比生物医药基地上高速更方便；

2户型产品：出房量多，尤其是小户型房源充足，主力户型为84平南向2居，总价约360万，也有区域内比较少见，适合二胎家庭的96平经济4居，总价440万能拿下，而且户型流动，很多人改成3居居住，另外小区还有三栋楼为150平左右的大户型产品。

现场拍摄

也有粉丝问我，熙悦春天和春天里的区别，春天里是保利开发，熙悦春天是首开和保利联合开发，从物业来看，都是保利自持，我认为区别主要在于一些小细节，举个简单的例子，看楼道，春天里铺砖设计，熙悦春天刷大白和水泥地，区别就在这，品质上还是有些不同，需要咱购房人实地感受。

最后想说说这个小区人情味很浓，最大的亮点是前些日子在园区内的中心广场，物业把业主组织在一起，举办中秋晚会，让业主觉得特别暖心，有家的味道。

现场拍摄

从配套来看，春天里南门就有超市，凯德茂月底也即将营业，就坐落马路西侧，小区到生物医药基地天街也只有一站地距离，生活非常便利。

现场拍摄

缺点：户型相对紧凑，次卧小，这也是整个天宫院板块的一个通病，由于当初定位的原因，户型设计以刚需为主，卧室面积相对较小。