总是说天河区住宅用地供应少，零供应，那么这一次，5年前出让的地块建成的项目终于要来了。

它还有超多小户型，你看吗？

海景慧源山庄

地址：科韵北路与岑村公路交汇处

发展商： 慧源置业

规模：占地面积约7万㎡；建筑面积约16.6万㎡

交通：未来21号线站点在3公里处

楼盘位于天河区岑村公路与科韵北路交汇处，即火炉山附近。

当然，像最近两年天河区的新盘一样，在最核心区域的极少。

像牛奶厂、奥体板块的楼盘在天河区最东边，而这次楼盘所在的板块，也算是一个已经很久没有新盘供应的新区域。

可能原本考虑在天河购房的买家，并没有关注过这里。

公共交通的话，可以在珠江新城的花城广场西总站，搭乘901A公交车到岑村小学站下车，再往北走约400米到达项目，用时约40分钟。

△楼盘周边另一个公交站

项目距离计划明年全线开通的地铁二十一号线天河智慧城站约3公里的路程，以后需要接驳才能达到地铁站。

另外，楼盘南面为双向两车道的岑村公路，通行能力有限。而科韵北路则是往来东面车管所的交通要道，车流较大。

△岑村公路

配套：周边缺少大医院

从外部环境来说，火炉山会是日后业主休闲娱乐的好去处。

但项目所在的位置，特别是首批推出的单位，都比较靠近马路。与想象中的山居又有所不同。

△火炉山 资料图片

目前周边其他商业和医疗的配套则比较欠缺。根据规划，小区西侧及南侧楼栋将配置底层商铺，满足日后小区业主的日常消费。

销售中心将会在日后改为公立幼儿园，但何时启用尚不明确。

而距离项目最近的小学有御景小学和岑村小学等，日后业主子女入读哪所学校则暂不明确。

医疗方面，周边只有岑村医院以及社区卫生服务站，大型医院要到约10公里车程以外的天河公园周边。

户型：超多两房户型

项目占地约7万㎡，总建筑面积约16.6万㎡，共规划25栋住宅。

现场可见，楼盘的销售中心外墙，还没完全完工，但销售中心已经开放，地产派小编也拿了最新鲜热辣的项目户型图。

据悉，楼盘预计12月会开放样板间。

小编第一时间在看到楼盘的户型图时，都有点不太相信自己的眼睛。

因为如果已经习惯了目前市面上主打的90-100㎡左右三房，就会发现，现在的这个盘，太任性了。

它主打的是60、70、80㎡的两房！

除此之外，还有52㎡、66㎡的一房户型。

楼盘一期推出的是西南侧的5栋楼。

每一栋都有超多的两房单位，初看户型图，真有点让人眼花缭乱。

后来小编才发现，这原来还是跟楼盘属于较早期拿地的项目有关。

当时，广州不少出让的地块仍有中小户型（90㎡以下）比例的规定。

该地块的具体规定为，中小户型比例不低于30%。

从目前楼盘首批推出的户型单位看，已经远远超出30%的比例。

据销售介绍，项目二期，尤其是靠近火炉山的楼栋，将主打复式以及大平层。

●52㎡一房

位于F2栋的05单位，厨房总体为“一”字型，但转角位不方正，且不带工作阳台。

客厅3.4米开间，卧室与景观阳台均为南向望城中村，景观欠佳。同时南面为岑村公路，日后或会受噪音影响。

优点是唯一的卧室面积比较大，接近10㎡并带飘窗，较适合单身人士或小两口居住。

●63㎡两房

F2的03单位，西南朝向户型。

厨房不方正，空间利用较不灵活。并且不带工作阳台，只在西南角落设有小窗户，使用体验或许欠佳。

主卧与景观阳台西南向，可能会受到西晒影响。次卧则为东南向，但被其他单位遮挡。

同样是60多平方户型，两房单位比一房单位更为实用，一房单位则更舒适。

两房的单位还有这些：

△F3栋户型分布 除01单位为一房，其余为两房

●110㎡三房

单位所在的B2栋整体不靠近马路，预计噪音影响较小。而该户型所在的02单位为西北朝向，近3.9米开间，景观阳台约1.4米宽。

主卧为带卫浴的套间，带东北朝向小飘窗，可望小区园林。

三房户型还有这些：

△B2栋户型分布 除03单位为两房，其余为三房

价格：或定在4.5万元/㎡左右

对于一手楼价领跑广州的天河区，重点地段单价6、7万起步已是十分平常。而天河的东部，要找到单价“4”字头的楼盘也不难。

现场销售称，楼盘尚未有具体价格，但最终售价有可能参考周边项目而定。

目前，项目西面的华南御景园二手房报价在4.6万元/㎡左右。

△华南御景园

而直线距离约3公里外的一手项目天河星作，在售产品均价4.3万-5.2万元/㎡。

假设楼盘定价4.5万元/㎡，则入手门槛（52㎡一房）约为235万元，最大的户型（128㎡三房）总价则接近580万元。

首付三成最低约70万元起。

注意

小编翻查当年的土地出让挂牌公告得知，地块的出让条件可谓苛刻。

该地块原用地单位为广州市沙河经济发展有限公司，出让时地块内大部分为林地、荒地，内部建有多栋临时建筑，土地未平整。

地块出让时，由于原用地单位未兑现被征地村《征地协议》相关约定，地块由被征地村控制，并存在租期20年并办理了工商登记的餐饮临时建筑 。

发展商需负责解决被征地村5万㎡安置用房事宜等。

因此当时只有慧源置业一家报名，并以底价21.6亿元，折合楼面地价1.3万元/㎡获得。

△该开发商在天河开发的另一楼盘海景花园

项目从拿地至今，历时5年才最终亮相，与地块前身复杂的身世不无关系。

风评

从市场的角度看，由于广州的楼价总体而言一直处于上升期，所以项目迟迟没有正式推出，也不会是亏本生意。

但从项目首批推出的产品也看出，部分的“历史遗留”问题。

一房、两房小户型单位的比例超过六成。虽然按照总价计算，入户门槛降低，但在严格的限购和限贷的政策下，刚需人群选择两房、甚至一房的入门级单位，还是选择一步到位的三房，这是个问题。

同时，作为刚需户型楼盘，这有能满足刚需买家普遍都看重的教育等刚需配套吗？这也是个问题。

责任记者|谢蔓 郭嘉明