新派王戈宏：长租公寓的三大重生机遇！

新派公寓CEO王戈宏，在2018中国第二届品牌公寓CEO年会上发表了“长租公寓的重生机遇”主题演讲。他表示，长租公寓未来的趋势是成为消费品，目前市场发展过快，价值导向的误区导致大量社会问题的产生，而长租公寓也在此获得了重生的新机遇，长租公寓的产品、品牌、资管能力必将成为未来发展的重要指标。

王戈宏是名副其实的行业旗手，以坦诚、直率、激情澎湃的演说，不仅吸引了全场观众的眼球，更抓住每一位观众的思绪，他在本届品牌公寓CEO年会的出场，甚至可以用万众期待来形容。

任何一个伟大都是熬出来的，任何一个伟大都是要经历磨难的

今年下半年的长租公寓，伴随着大量群体事件：爆雷、租金推手、高价抢房、租金贷、致命甲醛，在媒体聚光灯效应下，大量事实被扭曲夸张，行业口碑受到严重影响，“曾经被风口，现在被质疑。中国的风，咱们所有的风都是垂直风，一个东西上来之后就把你像猪一样的吹上去，一旦出问题彻底打到地狱。”

另一方面，经历了短短三年发展，获得了如今的规模，长租公寓也证明了其真正的消费价值，“房地产已经从资产时代过度到消费时代”，王戈宏表示，“我们这里很多的消费者已经是90后，他们很多人家里都有房子，已经不愿意住在家里，愿意住在喜欢的社群，喜欢的地段。现在的房子，买不起可以租，即使买得起也可以租，这是个消费品。”

“长租公寓应该为两类资产创造价值：一类是消费者，同样的房间、面积、装修，消费者愿意住谁，这是真正的竞争。第二把楼做的有增值，改造后，为物业带来增值。”对于长租公寓行业未来，王戈宏表示：“长租公寓将显现两个属性：第一它不是公寓不是房地产，它是消费品，它对应我们的品牌定价权。第二是金融属性，资产证券化，这是未来长租公寓可能消费品金融的一个有效结合。”

资本估值模型对价值的误导，导致同质化严重、规模大但不经济

“我们的基本的状态是为估值打工，我们都为很好的估值，我们都是创业者。”目前，资本估值模型存在估值要素的缺失，仅考虑体量，将严重误导了公寓创业发展方向，而位置、整栋城市布局、租户价值、边际成本与边际收益、模式可复制性、品牌力才是影响估值的关键要素。王戈宏表示，“我们不要成为，房间数至上，规模威望，烧钱不健康扩张，不要成为下一个共享单车。”

长租公寓的发展离不开资本，创业者在追求规模与估值并没有错，最大的问题在于如何创造价值？“在座所有的品牌，其实没什么区别，社群、设计、专修、服务、情怀都一样的，把我的公寓换成自如，都一样，我认为现在是一个同质化非常严重的现状。”王戈宏表示，“慢一点脚步，等一等品质与健康，等一等我们的居住品质，把当时的初心做出来，另外为行业的健康做一些事情。”

新派公寓做资产证券化，四年受到的责备远远超过现在的自如

“开发商纷纷把ABS做成融资工具，会毁了这个产品！资产证券化不是简单的融资，不是简单的做一个秀就可以，它有很多的投资逻辑在里面。”持有资产、三年稳定的现金流、租金坪效的增涨、建立非常好的人群，王戈宏表示，“品牌+资产收益的分成模式，这是我们能做净资产的很重要的原因。”

另一方面，王戈宏认为，资产改造能力最重要的是思维的改变，“以前对资产的收购算租售比，拆分零售都是开发商思维，要想做这件事一定要算未来，看投资思维和资管思维，我们在这种思维下做成这件事情的。”

目前，长租公寓行业缺钱是事实，而在资产证券化过程中受阻比较严重，“没有劣后投资人，劣后投资人很重要的，需要它跟你一块来创业，拥有这栋楼，我们劣后投资人需要三个钱：大钱、长钱、便宜钱，中国没有的，只有美国，黑石这家公司才是真正的这类投资人。”王戈宏表示，“回归REITs的本质，是把一个资产分享给大众，一起来买，通过很好的运营管理，给到很好的现金分红，同时资产的增值归投资人所有。”

长租公寓行业其实都在努力做一个标准，知识产权才是最大的最值钱的东西