当我们谈论房价时，到底在谈论什么？

过去数十年，李嘉诚的地段论被奉为圭臬，无论政策、市场如何变化，城市中心的房产似乎永远保值，但房价上涨的原因也可能是丈母娘。

除此之外呢，中国在经历改革开放与城市化之后，经济的迅速增长为房价带来有力支撑。在当前楼市，我们仍看到热点城市一房难求，但在个别地区也开始出现“降价未遂”，市场进一步分化。

赫拉利在他的著作《未来简史》中写道，人们之所以不愿改变，是因为害怕未知。但历史唯一不变的事实，就是一切都会改变。

不要依据过去而策划未来，你目前看到的评价房价涨跌的依据，可能都不是真相。

谜一样的空置率北京的空置房屋竟然处于正常水平

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11月上旬，全球最大的财经资讯公司彭博社发表一篇标题为《中国城市1/5的住房都是空置的，共有5000万套“空置房”！》的文章。报道称，中国城市住房空置率达22.4%，全球没有任何一个国家的空置率如此之高。

对比其他地区的数据时，美国房屋空置率为12.7%，日本为13.5%，中国香港更是仅有3.7%。

这个数据具备一定的参考性，统计显示，中国首套房购房者比例在2018年一季度只有30%，其余70%都是二三套的需求，十年前的2008年，首套房占比高达70%。

但这是真相吗？

事实上，早在2015年，中国房地产报就曾发布过一组调查数据，中国主要城市的住房空置率在22%到25%之间，与彭博社的最新报道差别不大。

重点是数据中另一项结论，与城市相比，我国农村的房屋空置率反而更高，在我国所有空置房屋中，农村的空置房数量已经占到总量的25%，这还不算每年过年住上十天左右的房子，否则这个数据甚至会超过50%。

如今3年过去了，城市化进程覆盖面更广，农村的房屋空置只会更多。

2014年，西南财经大学也曾发布一份耗时五年的报告，称2013年我国城镇地区住房空置率为22.4%、空置住房约4898万套，当时有人援引这组数据得出住房存量严重过剩、房价即将暴跌的结论。

更早之前的2010年也有报道称，国家电网公司在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿中国人居住！

8年过去了，无论空置房屋是五千万套还是六千万套，房价并没有暴跌。

那么，城市的房屋空置率到底有多少呢？

目前并没有明确数据，不过今年10月贝壳研究院院长杨现领曾透露过，通过水表电表等方式的微观调研发现，北京房屋空置率大概在7%左右。

7%，根据国际通常标准，商品房空置率在5%-10%之间均可视为正常水准。

房子够不够住关键看市场需求够不够大

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强调房屋空置率，其实也是在强调另一个更大众化的问题：中国的房子到底够不够住？

如果直接点来看这个问题，房子不够住的直观表现，是租房人群所占的比例。目前，中国城市有22%的人是住在别人的房子里，预计未来5到10年这个比例会提高到35%（语出链家-左晖）。

其实这是人口向大城市聚集的表现，像北京上海这样的城市，每年约有30万-40万的新增外来常住人口，但是每年市场上只提供500万-1000万平米的新增住宅，其中还有20%左右会投入到出租型物业中。

所以越来越多的房企投身租赁市场，房子够不够住不是问题，够不够租才是问题，因为很多人在老家县城或农村有房，但工作和生活都在大城市。

如果长远点来看这个问题，需求决定市场，房子够不够住，得看想买房的人够不够多。

第一是家庭小型化带来的住房需求，现在越来越多人年轻人不愿意再和父母住在一起，甚至单身人群也开始考虑自己买房。家庭成员变少、家庭总数则会增加，这种变化会直接体现在住房需求量上面；

第二是改善需求，原来的公房质量较差，或者房子面积太小，现在收入高了，要追求更有品质的生活，都想改善。比如成都的改善需求就在过去两年呈现井喷式增长，新房主力成交面积从七十多平一下跃升到九十多平，120㎡左右的住房成交量也显著提升；

第三是大部分租房的人迟早会买房，在农村有房的，想在县城买一套，小城市的人要进中等城市、中等城市的人进入大城市也想买套房，大学毕业生后到特大城市，更需要买房。毕竟在中国人的传统观念里，有恒产者才有恒心。

典型如90后，前几年“90后不买房”的论调还犹在耳边，现在90后则已经不惜掏空六个钱包，成了购房主力。

这三方面的需求不容小觑，即便未来总体需求会降低，也是三四线小城市的需求先降，而不断吸引人口涌入的潜力城市，需求依然会持续上扬。

以成都为例，将来规划人口超过两千万，这就是需求啊。

老龄化+低出生率人口降低并不会灾难式降临

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前不久车和家CEO、微博有126万粉丝的大V李想发布一条热门内容：在中国80后有2.28亿人，90后有1.74亿人，00后有1.47亿人。看到这三组数字后，你的第一反应是想到了什么？

这条微博收获近两千条评论，一千多个点赞。

其实这是第六次人口普查的数据，部分人口学家认为数据中的人口实际出生率有所夸大。人口普查每十年一次，下一次还得等两年，到时候的数字恐怕更惊人。

根据最新数据，2017出生人口1723万人，比2016年减少了63万人，人口出生率比2016年下降了0.52‰，只有12.43‰，这一数据比日本的出生率还低，人口自然增长率下降到了5.32‰的惊人低生育水平。

人口下降意味着什么？过去十到二十年的时间，无论中国的经济奇迹、还是房地产市场的爆发式繁荣，可都是依赖人口红利啊。

人口下降是事实，但或许不会是以灾难式降临的方式。

如果说过去让人少生孩子只有计划生育这一种方式，那现在则至少有一百种方法可以鼓励生育，比如可以通过子女教育、医疗等支出冲抵纳税额，提供生育补贴、教育补贴、医疗补贴。

未来难受的不是房地产市场的接盘侠，而是单身狗将遭遇越来越多的不平等对待，毕竟，生娃是家事也是国事。

更重要的一点，人口趋势会改变，但人们趋利的原则不会变。现在投资客通过买卖房屋牟取利润，未来还可能通过房屋出租获利，房地产不是房子太少、而是进入的资本太多。

退一万步讲，即便以后人口真低到吓人，但至少在目前，房子还没有彻底失去投资属性。