现状

三季度，行业政策持续出台，有压有保稳预期是不变的原则。土地供应大增，叠加现售、自持等附加条款频现，地价连续三个月下行。销售面积负增长，将拖累全年销售进一步下行，都市圈、一二线城市价格进入调控窄区间，非都市圈在后棚改时代，增速现疲态。客户观望情绪愈发浓厚，城市库存和待售全面上扬；银行资金持续收缩，开发商推盘力度显著增强，主动筹措加快资金回笼是普遍现象。

➤政策微调持续，张弛有度以稳为重

•三季度，行业出台各类调控政策共录得119宗，其中五限政策共出台33宗，其余86宗为各类加强监管、落实调控等行政管控计划；33宗五限政策中，新增限购城市4座(福建宁德市、河北河间市、云南普洱市、广东惠东市)，限购内容调整10宗；另有限价、限售、限贷调整18宗，限商1宗(深圳)；

•另一方面，政策并非一味地抑制市场，房价得到有效管理的区域也有正向的微调，如广州；

➤土拍供应大增，楼面价回调

自2017年中以来土地出让节奏加快，兼有各类限制条件和定向出让，住宅地价呈现明显的降幅；住宅用地总供应建筑面积13.9亿㎡、同比增长40%，平均楼面价2,539元/㎡、同比下降9.5%。

展望

➤上门骤降，四季度市场将持续降温

上门指数是未来1-2个月的领先指标，9月下旬以来上门量冲高迅速回落，预示四季度市场向冷态势或加剧。

➤短期债务暂无忧，地方国企成本优势将突显

•进入还债高峰，接下来5个季度每季度行业需要偿还债务约900亿上下，目前借新偿旧顺畅，行业整体的债务危机有所缓解；

•细分来看，累计至9月行业共发行债权5,257亿元，其中地方国企发行1,936亿元，占发行总量的37%，并且最低发行利率仅为3.38%，相比于民企发行总额1,302亿元，最低利率5.46%，地方国企的资金成本有非常大的优势。

•资金成本低廉的地方国企，中长期债务偿付能力得到有效修复，债务偿付覆盖率达到80.3%，为各类房企中覆盖率最高者，其优势将在行业下半场发挥巨大作用。

（来源：世联行。如有侵权，请联系删除。）

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