2018北京楼市：机遇藏在矛盾里

原标题:2018北京楼市：机遇藏在矛盾里

2018年北京楼市的多与少

2018年，楼市没有金九银十，从市场话题看，刚刚过去的几个月，北京楼市最热门话题肯定是“限竞房”开始大量入市。整体看，2018年截至日前北京合计成交了2万套商品房住宅，成交均价4.8万，从成交趋势看，市场最主要的特点肯定是供应井喷。

到目前为止合计入市20多个项目30期1万多套住宅，可以预期的是，后面将供应量井喷。而从市场表现看，分化趋势分析明显，实际平均整体网签比例只有23%,真实销售也只有45%左右。

对于刚需来说，数据很明显的显示，可选的余地大了很多：

特别是90平米以内的房源，在2018年短短的10个月多月时间里供应高达15733套，这比过去2年总和还要高接近2000套。从市场比例看，2018年刚需的可选余地大了非常多，小户型占比高达47.1%刷新历史记录。而大户型也就是140平米以上的改善户型占比则跌到了历史最低。

从140平米以上的改善户型绝对值看，已经连续3年供应量低于1万套。北京楼市最大的矛盾已经是改善需求多与刚需供应井喷

如何选择海量刚需下的优质改善房？

从土地供应量结构看，北京房地产市场已经全部“限竞房”+“共有产权房”，从成交结构看，改善房源当然是最稀缺的，而且从供应趋势看，这个局部市场的价值肯定会更大。

不论是多年发展的楼市需求，还是二胎化的未来，改善的比例肯定会越来越高。那么如何在刚需占据了大量土地资源的当下市场，寻找优质改善呢？

伟哥觉得最主要选择点有几点：

1：区位优势必须明显，受限价政策和7090政策影响，北京过去140平米以上的区域供应量并不多，主要集中在少数几个热点区域，其中最多的是门头沟、中央别墅区等区域。但从成交情况看，140平米以上成交最高的是亦庄南海子片区。这个区域可以说也是唯一一个供应量明显少于成交量，库存持续下调的区域。

南海子周围这个区域内过去不到2年的时间，成交了140平米以上户型多达1286套，而供应量只有837套，库存也只有735套。

那么为什么这个区域这么被市场关注呢？

上周，由云谋传播、买房大家帮主办，攸克地产、豪宅1号联合主办，中铁华侨城•和园、亦庄金茂府、首开保利•熙悦林语、棠颂•璟庐协办的“2018南海子高端居住区价值论坛”在京举办。论坛上详细解析了为什么这个区域会被最多的改善群体而接受！

纵观北京楼市高端居住区的变迁，也是一部城市高净值人群观念的进化史。当他们从最初追求身份的象征，到逐渐回归生活的本质时，映射在居住观上，则更加倾向于同时享受城市繁华和自然生态的环境。

从2010年开始，随着8900亿南城发展计划的逐步推进，南城商业配套资源经历了翻天覆地的变化，全新的高品质生活区正强势崛起。在城南价值蝶变的过程中，南海子这一承袭千年皇家文脉的珍稀地缘，迎来了世界性发展机遇。

亦庄经济技术开发区的多个千亿级的创新产业集群，承担着“中国制造2025”创新成果转化落地的重担。即将于2019年通航的大兴国际机场，将打造以航空物流、科技创新、服务保障功能为主的国际化、高端化、服务化临空经济区。

处于大兴现代服务新城、亦庄产业新城、航空新城三大板块交汇的南海子高端居住区，尽享产业与城市发展的红利，高端需求强劲。更难得的是，作为北京市最大的湿地公园，南海子公园面积是颐和园4倍。静谧与繁华之间的自由切换，在“出世”与“入世”之间达成了一种微妙的平衡，赋予其更加坚挺的价值走势。

2：面积段必须有优势，从价格看，限竞房主流北京都在90平米以内，能选择的改善户型很少，特别是低密度更是稀缺，这种情况下，整体区域容积率低的更被关注。

而从土地容积率角度看，北孙河、南海子，具备了先天性的低容积率优势。

3：必须具备产品力，区域好必须有好项目。

一个版块的崛起，绝不是一枝独秀。在高端居住板块向自然资源丰富的南部扩张的过程中，诸多品牌开发商已在南海子布局，南海子高端住宅区可以说已经到了成熟时代。

中铁华侨城•和园近期热销的150平米精装修交付三居户型，均价67000元/平方米，大面宽，短进深，3.1米层高，三面采光，科学规制空间尺度和划分功能，并糅合当今先进智能人居科技与高度定制化精装标准，充分展现了“雅艺大宅”所营造的雅艺人生。同时，与住宅同一地块的5万平米的养老公寓则直击了客群照看年老父母的“痛点”，养老公寓+养老驿站+医疗设施+生活配套的“一碗汤距离”养老模式和优势，在北京目前的住宅项目里绝无仅有。

棠颂•璟庐是北京市场上绝无仅有的2000万级别纯商品房双层合院，面宽进深比1：0.9，最大限度接收光线与景观，居室为全南向全套房。厨房、餐厅、活动功能空间同层的设计，在保留私密空间的同时，也为家人之间的互动预留了共处的时空。南向庭院与房屋面积比为1：0.7，让2000万量级产品拥有4000万量级产品的院子面积。

亦庄金茂府目前在售叠拼别墅总价1300万起，高层总价880万起，从关怀生命的本质需求出发，凭借中国金茂特有的地缘热泵、毛细官网、置换式新风等八大科技系统，打造“恒温、恒湿、恒氧”的室内环境，营造更高标准的舒适居住。涵盖每户的私家庭院有着南向8.2米超大面宽和地下5.9米的挑高全明空间，垂直空间的代际分层、动静分区、功能分区等产品设计理念建立了人与建筑之间更为平衡、亲和的情感关系。

首开保利•熙悦林语目前在售的220-280平米公园叠拼别墅，尽享百万精装。客厅的观景阔窗，入口玄关、电梯以及楼梯的动线搭配等既承接了现代新中式建筑的风韵，又增加了空间和景观的既视感。上、中、下叠均分别拥有最大60平米的私属花园，私家电梯入户的设计充分保障了居住私密性，目前总价在1100万-1600万之间。138平米的墅质洋房也采用全精装成品交付，户型方正、南北通透、明厨明卫，为改善性置业者提供了更多的购房选择。