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　　 居柳州 给你靠谱的买房建议

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　　楼市转冷了，这已经不是业内捂着不敢说的事情，即使许多开发商宣传上“掩耳盗铃”，但当随便一个购房者聊起楼市，都知道它在跌的时候，那是真的凉。

　　9月的时候跟一个本地房企老总聊天，那时候他就打趣说道：现在的楼市，看不懂呀，这个月还一堆房开老总一起吃饭，下个月国家一个文件下来，说不定谁就再也不出现了，大家都人心惶惶的。现在就是击鼓传花，国家叫停的时候，落在谁手上，谁就要出场。

　　01.市场不好、动力不足

　　成交&价格下滑

　　不久成交数据出来了，印证了这位老板的担忧。9、10月份消化的商品房2623套，比7、8月份的5395套少了51.4%，一半还少一点。看来，在信息快速传递的今天，柳州市场的反应也不似从前那样慢了，购房者的荷包捂得挺迅速。

　　价格方面，大多数房企明面上的数据还不敢有大变动。数据显示，10月份共有9盘调整在售均价，4盘均价上浮，5盘均价下降。其中，最大涨幅为500元/平方米；最大降幅为2500元/㎡。“暗降”现象非常明显，据居柳州调查市场统计，目前城中4盘、柳东3盘、柳南2盘、柳北1盘、柳江2盘都已经把不好卖的户型（多为大户）的价格降下来了。

　　其余的四五十个盘不降吗？大多在降，当然也有在涨的。柳州市房地产协会会长张涛说了大实话：大多开发商调整价格，都不直接降，他们送东西,比如E100、家电、购房券，实际就是拐个弯在降价。居柳州观察，不少高周转的企业“耐心”已经不足，直接采取各种周年庆、董事长特权打折、特价房等手段迅速“收割韭菜”。在涨呢，基本是那些坐拥中心地段、核心配套的高附加值产品，只占少数，屈指可数，我说的是市民公认的核心地段，不是商业广告自吹“市中心”的那种。

　　市场不好，也体现在很多公司裁员了。上周去采访一个上市公司老总，他说：“楼市不好，我们公司都在裁员，不光我们，好多房企也在干这事。”我说不会呀，我看很多房开还在招人。他说：“边裁边招呗，把坐办公室的裁了，招能干实事的基层人员。”我想了想，一个能干的顶俩，甚至三，确实能缩减不少费用。

　　环境确实不好，现在与其问柳州房价什么时候跌，不如问柳州房价跌到什么时候。

　　02.调控力度依旧强劲

　　“大V”复苏论幻想破灭

　　离国家“731新政”已经过去3个多月，最近不少媒体开始“顶风作案”报道“多地取消限价、限购”“楼市复苏”等新闻，企图炒作楼市回暖。才过不久，即10月29日新华社的文章《如何看待未来房价走向》明确表示：调控举措不是装装样子的“花拳绣腿”。要把一二三线城市中房价上涨的躁动打回原形。绝不会允许房地产调控半途而废，要摒弃房价复燃的幻想。

　　文章措辞用句严厉，直接打破了许多人的幻想。

　　官方发利好消息？

　　最近，广西壮族自治区税务局发出通知，广西出台契税新政——房屋契税缴纳期限为依法办理土地、房屋权属登记手续之前！对于现在已经买房没交契税的，同样按照新规执行。这样一来，契税可以晚3-4年缴纳。

　　又有媒体判断：国家又利好楼市了，这是地方政府暗挺楼市的信号。

　　我采访了三四个业内人士，包括代理公司、经济学、建筑学教授和楼盘老总，大家的观点基本一致：这只是给购房者的一个红包。

　　首先，这不是一笔小钱，但相对购房总价来说是笔小钱。对一些付了首付确实有点拮据的购房者来说，是一个缓冲。它们大多是真的刚需，是“房住，不炒”的那批人，不太能归结于国家严控楼市的范围。

　　其次，这笔钱不是不交，只是延迟一点交。

　　所以，把它当做今年60周年大庆，自治区给购房者发的一个红包吧！广西科技大学财经学院副院长陈有禄说道。

　　柳州房贷政策紧张、利率走高

　　居柳州近期做过调查，银行目前房贷利率上浮在25%~50%，尤其到了年末，有些银行用于房贷的额度已经用光，无款可放。大多数银行即使有款，发放条件也变得十分严苛。

　　对此，陈有禄表示，目前国家对银行流向房地产业的资金把控比较严格，即使今年多次降准也明确了资金走向的行业，并限制其流向房地产业。

　　总之，就是房企从银行贷款拿钱盖房变难了，购房者从银行贷款买房也难了。

　　底价成交，“地王”不再

　　土地市场，最后一次传出“地王”的消息是8月16日，河东路北那块“8”字头楼面地价，溢价率138%的地块。此后，柳州土地市场归于平静，大多是政府平台公司祥源地产底价拿地的消息。

　　例如祥源近期旧机场3字头底价拿地，比起两年前融创的4字头还低，平台公司本身就担负着为政府稳定房价的职责。

　　03.什么时候能升回来？

　　一个本土楼盘代理公司董事长表示：现在楼市只是短期调整，长期来看还是看涨的。

　　有实力的房企，采取了放缓销售的步伐静待下一轮上行，有的房企前三季度已经完成业绩，认真过冬去了，也有不少盘降不下来，当初拍地的时候，楼面地价在那呢，都在苦熬这个“寒冬”。

　　很多投资型购房者也关心这个复苏，什么时候升回来？

　　柳州市柳泽投资有限公司总经理高生表示，预计现在到明年上半年楼市都会持续回调的脚步，下半年是否好转，还要视当时政策而定。

　　陈有禄也表示，这次楼市下跌的影响因素有很多，今年的中美贸易战、国内外政治经济因素都有，比较复杂。当然国家也不会让楼市一直跌下去，更不会让其急剧下跌。毕竟房地产行业目前还是支撑国民经济发展的重要力量。

　　另外，如果用力过猛，房企倒了，银行就会成了债主和房主，银行的钱也是老百姓的，最后风险会转嫁给老百姓。

　　所以他表示，看明年6月，如果那时候，连续三四个月楼市都没有太大变动，那么这轮周期可能就会结束。

　　但我们必须明白的是，即使楼市回转，涨势也回不到从前。

　　与2016年相比，柳州人的月平均工资从3500元涨到了如今的4068元，而柳州的住宅均价从7200元/平方米涨到了如今的9520元/平方米。

　　许多人已经表示“到顶了，买不起了”。比如我同事，买了河东路北碧桂园·十里江湾的梁女士，一个月要还8000多的房贷，父母不帮着还，她5字头的工资即使不吃不喝是无能为力的。

　　查阅了2016年底至今的大数据，不少楼盘曾有“一个月涨2000元/平方米”的辉煌“战绩”，柳州多个城区的房价例如柳东、柳江，能从3字头涨到9字头，对此，张涛表示，即使迎来下一轮回暖，也很难再现这样的春天。

　　未来，国家需要楼市保持稳定健康发展。

　　总体目标是保持稳定。广西科技大学土木建筑工程学院副教授黄湘红表示，国家并不会打压楼市，只是将其从“神坛”上拉下来，让其回归一个正常的商品，杜绝的是楼市泡沫，打压的是为了谋利“粗制滥造”的房企。在这一轮调整中，会有一批运转不良的企业被市场淘汰，留下来的才会让市场更健康。

　　04.给购房者的建议

　　从上面言论不难看出，明年6月是一个节点，如果大家近期不急的话，这时候是业内人士建议“抄底”入市的时间。如果现在必须要买房，尽量不要去太偏远的区域购买，中心区域配套好的房子风险指数更小一些。

　　业内观点总结

　　1.不会大跌，短期调整，远期看涨。

　　2.再有回升也无法像此前一样火爆

　　3.明年中旬或可“抄底上车”

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　　文图｜朵啦、网络

　　编辑｜易百万

　　排版｜易百万

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