大咖齐聚论道光明顶

11月24日下午，由星河天地主办的“湾区芯位，科创高地——光明产业发展”暨星河天地人居价值名家论坛，在星河天地营销中心成功举办。本次论坛邀请到了深晚一兵、周学军、贺立立、张公子、风语等5位地产专家、媒体记者及社会各界精英人士齐聚深圳光明区星河天地项目营销中心论道光明，分享光明产业未来发展、人居价值。

大咖论道光明发展，深析人居价值

活动第一环节，由深晚一兵老师对光明未来的居住需求变化进行解答。深晚一兵老师作为深圳地产圈的权威分析人士，对房地产行业的发展有着非常深刻的理解，其演讲主题为《粤港澳大湾区版图中的光明区发展预判》，从光明的区位、产业、人口、居住等方面对光明进行全面分析，现场精彩纷呈。

首先，深晚一兵老师提出了两个问题：光明区自9月19日挂牌之后，它未来能否走向光明？光明区又如何走向光明？

深晚一兵老师总结了光明的四个优势：

1 区位+交通

在粤港澳大湾区的11座城市里，光明位于粤港澳大湾区目前经济实力最强劲的城市，包括广州、深圳和香港的中间，GDP在2万亿以上，远远超出其他城市。

整个光明享有多重立体维度的交通体系区域，光明距离宝安机场、福永码头非常近仅十多公里。在高铁方面，光明有光明城站。特别是9月23号广深港高铁通车，从光明到香港西九龙只要32分钟时间。未来包括赣深高铁、深茂高铁都会经过光明城站，未来的光明将是一个高铁大城。

高铁：光明城站，广深港高铁、赣深高铁、深茂高铁

地铁：6号线（2020年通车）、6号线支线、13号线（2022年通车）、18号线、29号线

高速公路：龙大高速、南光高速、外环高速

2 产业优势

光明所在的区域是位于广深科技创新走廊10个核心中的5个核心之间，包括东莞2个，深圳3个，使高科技产业基地或者中心形成互联互通。在光明区第一次会议中提出，将建成“四城两区”，打造科学城深圳北部中心。围绕光明的重点产业工程都是科技创新产业，比如凤凰小镇、科学城、光明小镇。光明区未来产业将是“智造”业，也将确保光明生态环境的延续性。加上光明的配套，中山大学（已动工新建）、武汉大学、中山大学附属第七医院（已动工新建），光明作为科创为主的区域，这对光明未来是否更加光明，会起到非常重要的作用。

3 人口优势

在人口方面，深圳和东莞之间的区域，密度非常大。人口流向广东的主要区域在深圳，也包括光明区所在的区域。现在光明的人口大概120万左右，包括常住、户籍、侨眷等流动人口。在深圳各区排名中，光明常住和流动人口排第2位，户籍人口增长9.9%排第3位，但光明人口密度还是低于城市的人口密度。未来会有更多的产业、科技园、企业进入到光明，它所带来的最明显的变化就是人口变化，一是人口数量增多，二是人口质量的提高。未来包括有院士等高精尖人才都会来光明落户，这是数量和质量同时上升的趋势。

4 居住优势

解决居住环境是大家最关心的问题。深晚一兵老师对于“能不能买到喜欢的房子，住得安心又有升值空间”的问题，进行解答。

光明的房地产现在是一个城市更新和新宅地供应双轮驱动的市场。光明不到三年地价升了20%，越来越多的开发商进入光明，对提升整个片区物业的档次和级别都有比较大的刺激作用。特别是光明招待所所在的光明老行政中心全部要进行改造，这个项目占地非常大，一旦改造，对完善整个光明中心区域的居住氛围、城区环境都有非常大的作用。它同时对在建的项目未来的价值提升，也会起一个比较大的作用。

最后深晚一兵老师总结：光明的未来会非常的光明。

名剑论道光明顶——沙龙环节

紧接着是本场论坛活动的另一个重要沙龙环节，由周学军老师进行主持，分别从不同角度探讨“现在的房子能不能买？” “2019年深圳的楼市究竟会怎么走？”等问题进行解答。

周学军——深圳房地产信息网新房媒体总经理、深圳电视台特约评论员

周学军老师表示2018年年底的市场有些变化，特别是今年的金九银十，有些项目卖得非常好，包括星河的项目。市场整体平稳，在政府每月出来的报告中显示：深圳新房一手市场的均价一直在54000元/㎡左右，而且从2016年10月4号到现在已维持了25个月。

接着周学军老师作为主持人，向其他三位老师提出了问题：市场究竟是一个什么样的市场，明年深圳的楼市究竟会怎么走，现在是不是适合买房的时候？

贺立立——资深媒体人、时间传媒CEO

今年的金九银十有点推迟，贺立立老师把接下来两个月总结为“深圳地产的贺岁档”。他表示目前从市场来看是购房者的好时机，短期趋势会存在一定的波动。但从中国经济发展的长期趋势和深圳未来在大湾区背景下的潜力来说，长线是非常看好的。从香港多年来的发展经验可以看出，资本会往哪里涌动，其实就是城市之间的选择。一线城市一定是资本的首选，所以我们在深圳，一定要置业。短期波动可以关注，但更多应该关注长期的发展趋势。

张公子——睿力营销总裁、知名网络营销专家

张公子老师表示，现在市场对于购房者来说是置业的良机，深圳作为全国的一线城市，只有在这边买房子，才能享受这个城市发展所带来的利好。同时提供了几个数据：第一，今年深圳三季度GDP数据为全国6.5%，因为中美贸易摩擦再加上实体经济不太景气，总体经济创十年新低。而美国只有3%，是美国十多年来最高的一次，实际上美国跟我们差一半还不止。再看深圳今年GDP的增长率是8.1%，虽GDP总量排全国第3，但深圳经济增长率在全国排第1，高过上海和北京。

第二，2017年深圳吸引了60万的外来人口。这个数量也是在一线城市中排名第一的。而广州去年的数据只有40万。人口的不断涌入，将带来巨大的住房需求，深圳的发展，前途还是不可估量的。最后张公子老师给了购房者一个忠告“买房子一定是买经济发展最快的一线城市”。

风语——资深房地产投资顾问专家

风语老师表示：在限购、限贷各种手段层出不穷的调控政策之下，深圳的房地产依然平稳运行，他总结了以下三点：

第一，影响房地产长期健康向上发展的因素，没有发生根本性改变。深圳的经济总量保持8%的增速，它的增量在全国是最高的。在这么好的经济形势下，房地产是可以期待的。如今深圳的土地供应几乎枯竭，未来靠城市更新、拍卖，所能新增的住房供应是非常少的。

第二，利好的推出和兑现，会对冲调控所带来的利空。以我们所在的光明星河天地做个简单分析：它现在这样的价格，当地铁开通、产业规划落定、学校、文化、生活配套都完善之后，相信大多人愿意花更多的钱购买它，它的价值是不断提升。在双重作用之下，利空带来的影响就消失了。可以清晰的看出，现在利好的作用是明显的大于利空。在短期和中期内，这个片区的房地产发展是值得想象的。

第三，关于投资。现在购房的首付与月供是比较划算的。月供是大家最在乎的问题，但随着收入的增加，通货膨胀和货币的贬值，现在月供带来的压力在几年以后会变得非常小。

紧接上个话题，周学军老师又向三位老师提出问题，并请三位老师分享观点。

“2019年深圳的楼市会怎么样？有没有一些可能性，出台一些新的政策，是从严还是放松？”

贺立立老师

贺立立老师表示最近深圳多家银行对房贷的利率下压5%左右，政府现在用更多的市场规律、经济手段来调控市场。从这个趋势看出，市场接下来平稳、稳健是政府希望的主题逻辑。他认为房价到一个阶段时，自然规律会发生作用。房价从前期的调控，短期的限购、限售，是政策调控的大转变，短期内市场波动的概率，估计不会超过10%。而银行根据市场的表现已经在原来的基础上做一些下浮。

根据市场的情况，贺立立老师表示接下来各方面微调的政策还会频繁出现。2019年整体市场概率，会有一个市场的对冲，市场会慢慢从行政手段调控市场转变为由市场手段去调控市场。从长期看，2019年市场会有一定幅度的走稳，甚至有些上扬。因为在大湾区的背景下看，深圳北部的机会来了。

张公子老师

张公子老师认为中国的房地产一直是单边市场，只涨不跌，从历史的角度来说，每个购房的节点都是未来的最低价，这就是深圳的现状。深圳的楼市，是与全国的政策分不开的。中央一直在调控，中国的政策又是跟国际形势息息相关的。今年中美贸易战，政府针对贸易战出了很多政策，去杠杆、稳定楼市、稳定出口、稳定经济形势等等。如果贸易战能解决，能有缓和的迹象，政府可能对现在的政策做一些调整，将会影响到房地产的调控。他还表示在深圳能买房的尽快买，尤其年底深圳的楼市供应量很大，出现了井喷状态。现在的楼市已经从以前的卖方市场转到买方市场，很多楼盘都放出优惠，对于大家来说是最好的购房时机。

风语老师

风语老师表示：对于接下来还有明年市场有两个观点：第一，稳定向好；第二，现在到明年3、4月份之间是最好的入手时机。老师提出了以下几个市场动向供大家参考：第一，现在国企、央企在频频入市；第二，银行利率不断下降；第三，最近一些楼盘的备案价出现了小幅的调整，有可能明年的备案价格会比现在很多楼盘的价格高很多。

位居湾区芯地，紧邻科创中心

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