惠济北 来自郑州楼市 00:00 05:47△此音频大小7.9MB

1.41万的锦艺四季城能买？

1.4万的融创中原宸院站岗吗？

同样1.4万，惠济区的锦艺四季城和管城区的绿都澜湾买哪个？

最近很多粉丝都咨询北区的房源，在之前均价1.5万的惠济区，现在频繁冒出特价房，是否值得买？

释放出什么信号，带着这样疑问，我们来到惠济北。

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我们来看一下，惠济区这一年的价格：

备注：去年没有开盘的楼盘，以第一次开盘为主。

在这些热门楼盘中，整体来说比去年降价10%，算是郑州下降幅度比较高的区域之一。其实每次下降都是去泡沫的一个过程。

在上一波行情中，惠济区是跳涨比较厉害，比如正弘澜庭叙和美景麟起城最高价格在1.7—1.8万，现在价格已经回落15%左右。

2018年上半年土地成交惠济区和高新区成交量相对较大，其中惠济区是成交共19幅土地， 1246.4亩， 建筑面积214.3万㎡。2018年5月份惠济区的土地去化周期接近于6个月。

市场政策+土地供应是惠济区回落的重要原因。

调研一圈，我发现：

1、目前特价房在北区很常见。

刚刚过去的双十一，除了天猫之外，房地产界也是蹭住了热闹，比如开封某项目，11元送11平，平原新区某别墅均价低于高层等等。万科民安云城也有特价房，精装价格在1.48万。锦艺四季城小高层有1.3万多的价格等等。

其实这些房源虽然是特价房，但是对购房者也是一种利好，一种期待。

2、资金政策相对比较松。

首付不够，可以晚点交或者找第三方贷款公司。首付x万，就可以买一套房子。还有就是如果用父母的名字买，可以接力贷。关于接力贷，一般年纪就是60岁左右，楼盘不同，合作银行规定也不同。要知道在之前都是商业贷款的天下。

3、南北价差逐渐缩小。

▼南北价差走势

我们看一下2011-2017年南北的价差，2011年和2017年南北价差是比较大的，2017年是房地产上涨周期的顶峰。

▼2018年11月份南北价格比较

我们再看一下惠济区和管南热门楼盘的一个价差对比，有些楼盘差不多是一个持平的状态。绿都和永威跟融创中原宸院和美景麟起城价格差不多。

其实如果你是刚需，这个时候，你想刚改，郑东新区买不起，金水区周边环境一般，惠济区还算是能够得着的区域。

文化路以东的价格比西边的价格要贵，并且客户认可度要高些。

文化路以东距离北龙湖比较近，并且去会展中心也比较方便。但在售楼盘比较少，目前是正弘府还有建业花园里，价格都在15500元，建业花园里就剩下两栋楼，建业富力尚悦居一期住宅已经售罄。

其实同样1.5万的价格，文化路以东的价值要大于西边。在万科民安云城等价格在1.5万多的楼盘在为客户绞尽脑汁的时候，正弘府有可能还要买车位的优先选房。

目前惠济区是值得关注的，但是一定要挑选楼盘，因为在降价的时候，最忌讳的就是乱买。买不好就会站岗，接下来，我们就看看这个区域目前的情况，如何挑选？

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这是目前惠济区在售的楼盘，不过站在郑州的基本面来说，惠济区的基本面就是毛坯均价13500，精装15000左右，在这样的情况下，性价比是有的。但是不是每个楼盘都要符合这个情况，我们具体来看下：

我们先看文化路以东：正弘府和建业花园里这两个楼盘。

正弘府容积率比较低，小高层，现在有89-142平米的房源，环境比较好，距离河比较近，舒适度比较高。距离地铁2号线有一定距离，不过改善是可以关注的。

建业花园里，这一期距离地铁口比较近，这次规划3栋楼，其中一栋楼是安置房，社区比较小，预计价格是15500，房源不多，应该不是太着急，因为后期地块要储备拉价格。

这两个楼盘来说，改善或者刚改推荐关注正弘府，有学校需求的刚需可以看看建业，不过建业的学校每年名额只有200个，这点要注意。

接着再说说融创的楼盘：

融创在惠济区有三个楼盘，融创瓏府，融创大河宸院，还有融创中原宸院。

融创的定价是非常有意思和能把握住市场的。比如融创中原宸院首开毛坯1.38万的价格，低于周边价格，但是目前来看是正常价格。融创大河宸院的高层即将入市，释放定价精装1.5万，也是卡这个点。

大河宸院的位置比较偏北一些，目前配套尚不完善。中原宸院位置还可以，周边配套比较成熟。对地铁有要求的可以去看看中原宸院。

万科在北区的两个项目就是万科天伦紫台和万科民安云城，从北区来看，万科的楼盘性价比是比较一般的。不过现在会多多少少推出的有特价房，大家可以多去售楼部转转。

万科天伦紫台位置比较远，周边配套比较弱。云城相对比较成熟，并且随着民安北郡的交房入驻成熟度还是可以的，地铁覆盖范围，不过旁边有垃圾站和医院。

美景麟起城现在属于尾盘销售，位置不错，价格在1.43万，配套是比较成熟的。锦艺四季城小高层，地铁覆盖，有学校，价格1.45万。正商家河家，目前大户型还有，精装1.4万，性价比也是不错的。

目前对于刚需来说，美景麟起城，融创中原宸院，正商家河家，锦艺四季城这几个楼盘是可以关注的。如果资金充足，不介意小社区建业花园里也可以去看看。

对于刚改或者改善来说：正弘府，正商家河家的洋房，万科民安云城的洋房可以考虑。

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站在郑州的基本面上来看，北区的价格回落的差不多跟管南，还有中原区价格差不多。不妨来看一下，在同样的价格下，我们又要如何选？

目前管南在售的楼盘也就是绿都澜湾，永威城还有鑫苑国际新城，以及正商中州城的一些尾盘，价格都差不多。鑫苑目前没有交房，其他三个都有交房，上周跟峰回一起去小区转了转。

澜湾的一期是比较好的，永威的还在整改中，品质上永威还是不错。其实最有性价比的还是正商中州城的一期。正商一直是中规中矩，永威品质是好的，澜湾位置好。这几个可以根据需求进行选择。

▼社区环境对比

中原区目前价格回落的有：保利心语，郑地璞园，和昌湾景国际还有金水世纪城这几个楼盘，并且都在三环内，配套都比较成熟。但是周边环境比较一般。

保利心语容积率比较高，价格在1.4万但是适合投资还有过渡性刚需，如果自住的话，舒适度不高。郑地璞园户型不是很好，但是交房比较早，开发商也还算靠谱。和昌湾景国际是三环内性价比最高的楼盘，讲究配套的刚需可以考虑。金水世纪城位置不错，但是开发商口碑不是很好。

那么对于刚需来说：

如果你的资金真的是卡在买管南的点上，买这里也是可以。距离东区比较近，依靠地铁就买澜湾，注重品质可以看永威。

你想要配套比较完善的楼盘，可以考虑中原区三环内的楼盘：和昌湾景国际、郑地璞园。中原老城是刚需回三环的一个机会。

如果你的资金比较充足，可以优先考虑北区的楼盘，特别是价格在1.4万的楼盘。对于北区来说，在双十二或者元旦等节日，开发商会以这样的名义推出一些特价房，特别是现在性价比不太高的楼盘，也许会有惊喜。

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最近跟粉丝聊天，最主要集中的几个点就是：名额，利率，月供这几个问题。

目前郑州市场限购，名额特别珍贵。在这个时候能买大的就不买小的，我们从目前市场来看，户型面积大部分都是80多的小三房，60-70平的小两房已经不多见。所以，尽量不要浪费名额。

关于利率，上浮30%确实是起到了一定的阻碍因素，但是要明白这个时候，利率和房价是成反比的。接着就是很多人说的月供和工资问题了，其实还是房价2万和工资3千到底是谁的错！

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