文： 刘晓博

近期，关于香港房价大跌的报道屡屡见诸报端。至于跌幅，媒体几乎众口一词：20%左右。

那么，香港楼市到底发生了什么，目前现状如何，未来将如何走，将对内地楼市产生什么影响？

2018年11月24日，我利用周末的时间到香港走访了几个楼盘，下面谈谈我的见闻和看法。

此次重点考察的，是位于“港铁马鞍山线”终点站“乌溪沙”站附近的三个新盘。其中一个是恒基兆业、新世界等联合开发的21栋住宅构成的“迎海”；一个是李嘉诚长江实业的“星涟海”，一共有3栋住宅；另一个是碧桂园在香港的首个项目——泓碧，包括4栋高层、1栋多层及13套联排。这三个盘紧挨着，是邻居关系。

上图：乌溪沙的位置。

从深圳罗湖或者福田口岸过关，乘坐“东铁”到大围站，换乘马鞍山线的轻轨，很快就可以抵达终点站“乌溪沙”。

从2012年就开始分期发售的“迎海”，大部分已经入住，但仍然有少量一手房发售，其中包括40多平米的小户型，和135平米左右的大户型。

上图：轻轨站口，中介在“守株待兔”。

“迎海”显然是“乌溪沙”片区的主角，轻轨站直接连通这个盘的商业部分——“迎海荟”，这是一个小型的购物中心，有超市、餐厅还有星巴克，足以为社区提供基本商业服务。

我先后看了约44平米（478尺）和135平米（1454尺）的两个户型，都带装修，面积为使用面积。

上图：迎海的外立面。

其中44平米的户型有一房一厅，一厨一卫；此外还有两个阳台，一个向外看南侧山景，一个向北跟另外一户人家的“工作阳台”几乎连接在一起，每个阳台都不到1平米。这种户型售价将近900万港币。目前内地居民在香港购买住宅，需要交纳30%的印花税。所以如果内地居民购买，总价在1170万元左右。折合成人民币，相当于每平米23.6万元人民币。

135平米的户型（见上图），可以看到海景。根据中介提供的价目表，尺价在1.77万到2.05万元港币之间。其中一个30层的单位，标价是3009万元港币。内地居民购买这套房子，仅印花税就需要交纳902.7万港元。总价相当于3474万元人民币，折合每平米25.7万元人民币。不过需要说明的是，135平米是实用面积。按照75%的使用率，内地建筑面积180平米的高层住宅，才能获得这样的实用面积。

上图：迎海的沙盘。

据带我看房的中介说，这个盘可以做到“借85%”，也就是首付只要15%。具体怎么操作，我没有细问。

另外“迎海”这个盘的车位比较少，大概不到总户数的七分之一，每个车位售价超过200万港元。据说二手的车位已经叫价到300万港元以上了。

随后又看了“星涟海”。这个盘目前也是现楼，开盘是在去年。一共有三栋住宅，户型有780尺、1152尺、1200尺、1660尺等户型，我重点看了第二栋的1660尺的两个户型。

这两个户型都有无敌海景，其中A户型如果足够高，可以永久维持270度的海景。跟李兆基“迎海”比，李嘉诚的“星涟海”总规模较小，距离轻轨站也更远，另外电梯间也有点局促，但海景却一流。

上面四张图，分别是从A户型客厅、次卧、主卧、另外一个次卧窗口看到的景观，很有催眠效果。这种户型基本上也在3000万港币以上，高层则要3650万港币，内地居民购买加上30%的印花税。则高层户型的单价接近每平米27万元人民币。不过这种1660尺的单位，其使用面积相当于内地建筑面积205平米的房子（内地按照75%的使用率）。这样再这算一下，单价就相当于内地的每平米20.6万元人民币了。

在开发商提供的销售宣传品上，印着促销方案：“未成交，先收匙，即可先住长达两年，首年占用费4%可变楼价”。说白了，就是“先住后付”。

另外，需要给大家交代的是：香港目前新盘的管理费基本上在每尺4到5港元左右，相当于每平米每月管理费是43元人民币。如果你住1500尺（140平米）左右的新房，在乌溪沙这样的位置，房地产税也就是香港说的“差饷”和“地租”，每月大概2000港元（香港房地产税跟租金挂钩）。至于管理费，每月则在6000港元左右。这样，你买下的房子，月成本还需要8000港元，也就是7100元人民币。

上图：乌溪沙三个在售新盘的位置。

在“星涟海”的旁边，还有碧桂园在香港的首个项目——“泓碧”，这个盘目前仍然处于楼花阶段，根据中介提供的资料，售价比李兆基、李嘉诚的这两个盘都便宜，尺价在1.6万港币左右，折合成人民币为每平米15.3万元左右。至于香港媒体则报道说：碧桂园以低于市场价14%的折扣大力度促销。

上图：窗外围着蓝色纱网的楼盘，就是碧桂园的泓碧。

其实，李嘉诚的“星涟海”里，朝向不好、低楼层的房子单价也有每尺1.68万元左右的，人家还是现房。

上述三个盘在香港的位置只能算是“二线弱的区域”，如果同样景观、档次的房子到了核心区，价格还要乘以1.8到2倍。

套用当年顾况跟白居易说的那句话——香港房贵，居大不易！

考察中可以感受到，香港中介急于签单的心情，很多中介跟内地一样，跑到了大街上，有的发印刷品，有的挂出了大幅招贴。据他们介绍，这一波香港房价下跌10%到15%比较普遍，20%则是个别盘。

上图：香港中介当街摆摊。

对于香港楼市，我的看法如下：

1、香港房价走势，主要受到三大因素影响。

第一个因素，也是最主要的原因，是供求关系。香港楼市长期供应不足，每年新盘只有2到3万套，虽然香港人口增长不算快，但家庭小型化日益显著。这个供应量基本上是饥饿疗法，所以房价长期偏高，而且长线看仍然会上涨。

近期香港公布了填海计划，但这个计划周期非常长，而且未来能供应的量仍然有限。鉴于香港高房价维持多年，已经成为其金融体系的基石，因此官方不会让房价超跌。

第二个因素，是中国经济的周期。香港经济是中国经济的一部分，香港是内地经济对外的“超级联络人”。人民币汇率长期高估，内地资金有配置境外资产的强烈要求，资金出境第一站就是香港。所以，很多“钱来得容易的人”，对香港买房的重税（房价30%的印花税）并不敏感。一旦外汇管制松动，将会对香港房价产生巨大推动作用。当然，如果30%的印花税松动，也会带来很多增量需求。现在的下跌，是在强调控下发生的，一旦松动市场就难说了。

第三个因素，是美国的经济周期。如果说过去两年香港房价大涨，是跟随内地周期的波动；那么目前的下跌，则是跟随美国加息的波动。当然，内地强调控楼市，也引发了香港的跟随，这也是重要原因。

但情况正在起变化，内地楼市调控的重点已经从“防上涨”变成了“防大跌”，香港也将在2019年面临这种转变。另外，美联储12月或许还能加息，但2019年加息能否持续很难讲。港币是绑定美元的，一旦美联储停止加息，港币也会停止，这样对楼市又构成利好。

但短期看，香港楼市仍然处于弱势，如果12月加息，房价或许还有下跌空间。但进入2019年就很难讲，可能呈现前低后高的走势。但整体是偏弱的。

2、香港房价，对内地有比较明显的影响，所以反而受到制约。

香港—北上深—杭州厦门三亚广州—南京天津成都武汉……中国的房价，基本上是这样一个体系。可以说，香港是龙头。擒贼先擒王，一旦香港楼市崩盘，将对北上深产生明显的比价效应、心理暗示，北上深如果再大跌，则全国房价都将显著下行。

可以这样说，香港房价类似人民币的“离岸价”，而北上深房价则是“在岸价”。所以，香港房价剧烈波动，会对内地楼市产生不良影响。1997年香港楼市的崩盘，对内地影响尚不明显。因为内地楼市真正有“市”，是从1998年“房改”开始的。现在，情况完全不同。

所以，从稳定内地房价、金融、增长等角度看，香港楼市不可能重演1997年的大崩盘。国家不会允许，也有能力制止。而1997年的时候，恐怕想不到，也还没有足够的能力制止。

但另一方面，让香港房价适度下跌，则有利于缓解民怨。这恐怕也是香港房价显著下跌后，港府一直没有放松措施的重要原因。但很显然，香港当局正密切关注房价，一旦跌破他们的政策底，楼市的强调控措施（所谓的“辣招”），就有可能发生新变化。