来源丨喜马拉雅FM管清友的精品课《首席经济学家管清友的投资课》

编辑丨田潇湘

近期，房地产行业正在经历一场前所未有的变局，其不是房价又涨多少倍，房价的上涨在历史上并不是什么新鲜事。真正新鲜的是很多房地产巨头竟然开始退出了，这在过去是从来没有过的。

过去调控最严厉的时候只是让房地产企业中场休息一下，但从来没有人真舍得放弃房地产开发这块肥肉。

大家为何纷纷放弃这块肥肉呢？下面，我们一起听听管清友老师的讲述。

巨头们为何开始放弃地产？

放弃房地产原因很简单，春江水暖鸭先知，房地产行业的基本面的确和过去不一样了，中国新房建设的高峰期已经过去，开发商的时代结束了。我们在前面的课程中具体分析过原因：首先，从人口需求上看，中国的劳动力人口已经见顶，尤其是20-30岁的年轻人口，这意味着首次置业刚需和改善型需求增长都会放缓。

其次，从住房供给上看，中国的住房存量已经达到人均1套，人均住宅面积接近35平米的国际平均水平，整体来看中国老百姓已经不缺房子，平时大家热议的买不起房基本都是人口迁移带来的结构性问题。

最后，从政策基调来看，过去房地产调控都是周期性的，利用货币、信贷和限购等手段平抑房价，现在房地产政策发生了根本性的变化，更注重用长效机制让房子回归居住属性，打击投机炒房，未来可能不会再出现过去大水漫灌的刺激政策。

中国房地产赚钱的时代结束了

其实中国房地产企业躺着赚钱的时代肯定是结束了，传统的房地产开发业务还会继续存在，但不论从利润率还是成长性来看，未来十年都没法和过去十年同日而语，这样一来就不难理解房地产巨头们的选择，对于他们来讲，可以利用过去积累的传统优势率先转型，抓住房地产行业的新风口，以下几个方向值得关注：

一是存量房交易。随着城市化进程的逐步深入，会有越来越多的城市新房建设趋于饱和，存量房交易将会成为主力。以北京为例，从2009年开始，北京二手房住宅交易量就已经超过新房。2016年这个数字已经接近总体成交量的80%。而现在美国已经有超过85%的交易量是由二手房贡献，中国未来一定也是同样的趋势。

二是租赁服务。链家的董事长左晖说过一句话，未来5到10年会有35%的人住在别人的房子里。什么意思呢？就是未来越来越多的人会选择租房，而不是买房。一方面，对很多在大城市打拼的年轻人来说，房价在相当长的一段时间内可能是遥不可及的，而如果单从租售比和住房品质来看，租房的性价比要比买房高得多。

另一方面，随着二三线城市的经济发展和房价上涨，越来越多的城市会出现京沪深那样买不起房的状况，尤其是杭州、武汉等新一线城市。

三是后端服务。过去房地产是一锤子买卖，房地产企业卖完房就撤出了，这其实并没有充分的开发客户的价值。家庭住房是最重要的一个生活场景，没有之一。在这个场景中，其实可以满足住户的很多种生活需求，这些需求就是市场所在。

四是特色地产。房地产不是没有需求，而是大家的需求变了，基本的居住需求都已经基本上满足了，主要需求在于获得一些特色的体验，比如旅游地产。目前传统的旅游地产区域有长三角、环渤海等地区，目前旅游地产发展热度最高的区域毫无疑问是海南，出现了很多类似恒大海花岛这种十分受人追捧的项目。三个地区的旅游地产项目基本占全国一半以上。

五是地产金融。不管是自持租赁，还是后端服务，都面临资金缺口的问题，以资产证券化为核心的房地产金融也会迅速的发展起来。一方面，通过REITs和CMBS等各类房地产的资产证券化产品能帮助企业融资，盘活存量资源。

另一方面个人投资者需要新的投资选择，对这方面也比较感兴趣。而且伴随着金融创新的推进，会不断的有新工具和新融资模式可以利用，比如2017年刚发了首次长租公寓资产类REITS“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”。

最后总结一下，万达转型只是整个房地产行业变局的开始，中国的房地产企业躺着赚的时代结束了，过去那套简单粗暴的房地产逻辑已经行不通了，未来房地产行业虽然依然有空间，但增长点已经不是传统的开发业务，而是在我们今天讲的存量交易、租赁服务、后端服务、特色地产和地产金融等领域。

关于主播：

管清友，金融研究院首席经济学家,十多年投资经验和研究方法的精华总结，助你形成专业的投资思维。

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