（1）第一个就是：分时度假

《理财周刊》在2016年5月份的文章中，专门揭露了‘分时度假’的骗局，文中说了这么一个案例。

家住浦东的王先生接到某外资旅游公司业务员的推销电话，向他推荐分时度假，承诺买的是永久性的五星级豪华度假住所，在全世界可以任何时候去想去的地方，直到永远”。喜爱旅游的王先生听后颇为心动，在工作人员的极力推销下，王先生与旅游公司签订了购买协议。

回到家后，王先生家人提出了质疑，王先生这才看清了合同上的玄妙之处：用小号字打印的细则，发现在该旅游公司旗下直营的度假村原来只有两家，一处在非洲的冈比亚，一处在印度尼西亚的巴厘岛。

对此，王先生立即同旅游公司联系，要求行使7日内合同解除权，然而，旅游公司的工作人员却告知，王先生如要解约，需要支付很多违约金。

这就是典型的骗局，网上曝光的此类骗局比比皆是，尤其是那些顶着各种高大上头衔的机构，在豪华场所开设会议和课程，推介不同变种的分时度假产品，基本上都是骗局。

在国际上，分时度假本来是一个非常不错的创意，起源于20世纪60年代的欧洲。那时候度假风气兴盛，法国地中海沿岸开发了大量海滨别墅，成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。由于房产价格高昂，多数家庭无力单独购买度假别墅，所以出现了亲朋好友联合购买一幢度假别墅供大家不同时间分别使用的情况，最早的分时度假概念由此产生。70年代中期，美国经济衰退，泡沫经济造成了大量房地产积压。为处理积压与空置，充分盘活闲置房产，美国从欧洲引入分时度假概念，取得了巨大成功。美国目前已成为世界上分时度假产业最发达的国家。

购买分时度假产品，无非是为了两点：第一，投资回报，第二，有一定时间的免费住宿。其实这两个功能，完全可以通过其他的方式实现，而不需要分时度假这种模式。先来看第一个诉求，很多分时度假产品带有理财功能，购买了某个分时独家的别墅，相当于买了这套房子，有租金收入。但问题是，绝大多数分时度假的别墅，都在郊区，如果是热门的景区，可能租金还比较容易收取，如果是一下鸟不生蛋的地方，没有足够的游客，哪来的租金呢？从现金流角度来看，购买分时度假的别墅，还不如买核心城市的房屋，好歹不缺租客。对于第二个，免费住宿模式，那还不如上携程或者驴妈妈这种第三方的旅游平台，他们签约了大量的酒店，自己想住哪里就住哪里，按此付费，童叟无欺，而且第三方旅游平台有点评机制，很容易发现酒店服务质量的好坏。

"淮南为橘，淮北为枳”，很多国际上很好的东西，到了中国就变味，无他，因为中国的信用体系和法律体制不完善，给了很多骗子以空间。那么，在中国的分时度假是否还有投资价值呢？是否所有的分时度假都是骗局呢？当然不是，但是从目前的市场来看，应该说在国内分时度假的骗局比例太高，以至于没有必要花时间和精力去鉴别那种真正有价值的分时度假产品。碰到这种，直接PASS了事。

（2）长租公寓

租房有风险，出租也有风险。“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。”我爱我家前高管的话犹响在耳，长租公寓市场便出现了“爆仓”。

据中国房地产报报道，2018年8月20日，长租公寓公司杭州鼎家网络科技有限公司发出通知，称公司因经营不善导致资金断裂，已停止运营。很多租客被房东赶出去了；继续住的租客则需要再交一次房租给房东，相当于交两份房租。

根据中国基金报报道，鼎家的商业模式实际上是：让租客去网贷平台贷款，一次性付1年的租金，分12期还款；贷款由鼎家拿去了，鼎家却不一次性结算给房东，最多只给一季度。鼎家再利用截留的租金去租更多的房子。

当初租房时，鼎家曾许诺租客用押一付一的方式缴纳房租，实际上是让租客在不知情的情况下使用了网络贷款，一次性贷款租期所有的金额，租客再每个月还贷。

在鼎家破产前的长租公寓市场，银行、和消费金融公司都是在“租购并举”政策的号召下涌入，为长租公寓各参与主体提供场景金融服务的。但是为什么在国外早就很成熟的房租Reits市场，到了中国就变味了呢？

对比美国的住宅房产REITs来分析，国内的长租公寓很多采取的轻资产的模式，和美国住宅房产REITs不同的是，国内的长租公寓运营主体自身并不持有物业的所有权，只有物业的使用权。而且长租公寓没有一次性支付长期的租金。这种使用权不是长期的且无条件的，是建立在定期交付房租的基础之上。这是产生问题的关键之一。

使得问题更加严重的是，长租公寓的业务并不是为拥有房子的房东和租客提供撮合服务。而是自己先租下使用权，再将使用权转让给真正的租客。因此，租客签订租赁合同的对像本身不是房东，而是轻资产公司。在我的印像中，对于这种二房东的模式，很多地方是严令禁止的，不知道为什么能够再次盛行？

这一操作使得相关风险大大上升。租客交付一年的租金，而房东只收到一个月的租金。如果长租公寓出现资金链条问题，无法如期向房东缴纳租金。某种程度上而言，长租公寓是利用大众的资金，进行冒险。之前的共享单车中已经出现过类似的运营公司倒闭用户的保证金拿不回来的问题。只是由于保证金的金额较少，从而没有产生较大问题。

从这个模式来看，所谓的长租公寓，表面上看，解决了租户和房东之间的信息不对称问题，其实是构建了一个‘房子的资产池’，并且通过期限错配的方式，赚取利润。这个逻辑和P2P的逻辑一模一样，到后来很大可能性是沦为庞氏骗局。

由于正规金融的创新不足，使得非金融人士以一种无知者无畏的态度进行更加冒进的类金融创新。前有P2P，现金贷，后有长租公寓，骗局之多，总有一款适合你。对于房东来说，通过传统的房屋中介模式，虽然麻烦了点，但是可以确保和真正的租客对接，不用担心租金收不到的问题。对于房客来说，也不用担心有一天忽然给扫地出门，所以对于这种创新类的金融模式，我的建议，大家还是要小心为妙。

（3）小产权房

新浪财经上报道过一个案例：2015年5月23日，罗先生经熟人介绍，看中了武东的一套的二手房。由于这里是城中村的还建房，房子没有两证，但房东表示：“这么大一片都是一样性质的房子，短期内不可能出现问题，更何况我们在这里住了好多年了，以后如果具备条件，一定配合办理两证。”

虽然有一点顾虑，但罗先生考虑到这房子比商品房便宜很多，并且是熟人介绍的，信得过，房屋户型和质量也不错。反正是自住，是不是商品房也无所谓了。于是在熟人的见证下，罗先生支付了87万元的全款，并签订了买卖合同。并在合同上注明“原房主日后需协助买房人办理两证”。

1年以后，这片还建房的土地性质变更时，罗先生联系房东配合办理两证，没想到，房东的态度和以前判若两人：房东说，房价上涨，再加上土地性质的改变，这套房子比一年前交易时涨了近一倍，当时卖亏了，如果罗先生想办理两证，必须支付差价。

为此，罗先生和房东发生争执，双方闹上法庭，由于“小产权房”不具有房屋的所有、转让、处分等权利，不能办理房屋的产权过户手续，所以至今还没有判决结果。

实际生活中，由于贪便宜购买了小产权房带来纠纷的比比皆是。那么到底什么是小产权房？可以合法买卖么？我们来仔细探讨一下。

相对于“大产权房”，小产权房最大的优势就是：价格便宜，但是风险极大。

最大的风险是：缺少“五证”。所谓“五证”是消费者取得房产证的先决条件，即具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。没有‘五证’，小产权房不能抵押或者上市转卖。就算将来房子涨价了，你也无法享受到升值的收益。

其次是拆迁难补偿。小产权房，除了不能办理房产证外，那些“便宜房”实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除。

再次是，配套不完善。小产权房几乎都没有暖气、天然气等配套设施。而且将来一旦出现纠纷，可能连水电都没有。

还有就是，遗赠也麻烦。小产权房由于缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。

今天的课程和大家分享的一个道理就是，在房地产市场，存在强烈的马太效应，越是贵的房子，将来的保值升值空间其实越大。反而是那种看起来便宜的，或者创新型的房地产金融产品，存在巨大的隐含风险。由于房地产品种市值庞大，一旦出了问题，都不是个小事，甚至是父母和自己2代人的积蓄，所以在购买之前一定要慎之又慎！