责编：赵刚

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　　市场一直在探索更优的长租公寓模式。

　　或许是出于对“互联网+资本”首当其冲的艳羡，近两年，地产开发商也此起彼伏地进军长租公寓领域，并丝毫不避讳各自放出的“豪言”。一时间，“土豪、不差钱”、“重资产运营”的印象深入旁观者的脑海。

　　对公众而言，房企出身的运营商忽略细节、大手大脚再普通不过，但在远洋邦舍Boonself酒仙桥店我们却发现了例外。无论是在选址、定位、成本控制、产品设计，还是去化策略、租务管理、日常运营等方面，远洋邦舍均展现出其不输于初创企业的运营能力。

　　位于北京城四环外东北角的酒仙桥，旧时被当地居民形容为“现代龙须沟”。这里曾是新中国的电子工业基地。但伴随着产业升级迭代，传统酒仙桥电子企业被科技、文创企业所替代，带来大量高端人群的同时，遗留大量的老旧企业的办公区、居住区亟待改造升级，这也是酒仙桥区域新居住、新办公、新商业等新兴业态不断落地的理由。

　　酒仙桥地区因此也是睿和智库关注的重点区域，之前已经做过新办公领域案例调研。此次选择邦舍酒仙桥店作为新居住的案例，也是补足在本区域的研究空白。

　　*据悉远洋邦舍Boonself目前10家店全部是自营，既有集团内部房源，也有外部拓展房源，主要的物业类型包括商业、办公、住宅等。

　　透过细微真实 认清现在看见未来

　　记录封存时光 让回首时有所凭据

　　睿和研究 / 公寓篇 / 10期

　　关键数据

　　1.周边同类空间坪效对比（单位：元/平方米/天）

　　2.交通指数

　　3.商务指数

　　4.生活指数

　　项目基本数据

　　1、名称：

　　邦舍·酒仙桥店

　　2、项目位于朝阳区酒仙桥南路京东创E+社区，属于酒仙桥商圈，紧邻14号线，项目辐射丽都、望京、燕莎等大型商圈，周围拥有属性为互联网、文化创意、时尚设计的工业园区，能够有效服务三里屯、燕莎、酒仙桥、望京板块等工作的白领人群。

　　3、建筑历史：

　　邦舍接手前为北京电子控股BEZ电子城集团员工宿舍。

　　4、物业获取：

　　社会公开存量资产资源。

　　5、改造过程：

　　2017年7月份开始进行改造，改造期约为4个月，由远洋装饰改造，据了解，邦舍与远洋装饰在远洋集团内分属于两个不同的事业部，这种内部业务联动，在长租公寓行业也算是一个特点了。

　　原项目为一栋五层闲置配套宿舍，其外观改造主要有两点：第一，是将原有门厅向外扩大，并施以活泼动感的外装；第二，在公共楼梯间的立面外，覆盖大面积的金属穿孔板，同时在室外空调机位外部也设置了贯彻整个建筑立面的金属穿孔板。这样的外部改造有效的提升了建筑整体的时尚感，能够显著的提升潜在租客来访的第一印象。

　　6、开业时间：

　　2017年10月28日

　　7、建筑面积：

　　7545㎡

　　8、楼层详情：

　　邦舍酒仙桥店共六层，其中地上五层有192间房，为住宿区，所有房间均为loft户型；地下一层为公共区域。

　　9、内部配置：

　　邦舍酒仙桥店配备了门禁、快递室、便利店、监控、健身房、餐厅、洽谈室等配套，房间内均放置高速wifi覆盖、电磁炉、空调等，可满足生活基本需求。

　　快递室：在一层，邦舍酒仙桥店专门开辟一间房用作快递室，租户可随时在此接收包裹。

　　便利店：一层配备了24小时便利店，住户既可以下楼购买商品，也可以通过线上下单获得免费送货上门服务。

　　监控：为租客提供放心、安全的居住环境，同时将监控视频放在前台向所有人开放，给租客以安全感。

　　公共空间：在地下一层配置了影音室、台球房、健身房、用餐区、洽谈区、咖啡区、书吧、娱乐设施等配套。

　　房内设施：每个房间均配备了洗衣机、电磁炉、空调、沙发、床、茶几等生活用品，楼上为床、台灯、衣柜等起居用品。

　　特色：loft户型、金牌管家、火灾传感器、换气净化系统、代收快递。

　　10、装修点评：

　　邦舍酒仙桥店所有房间均采用邦舍惯用的北欧风格的装修，整体给人明亮、简洁、轻快的感觉，墙面上的贴画富有艺术性，整体色调为tiffany蓝，更显时尚，符合周边客群的审美需求，有轻奢之感。

　　11、管理结构：

　　保洁、保安、维修均为外包，其中维修24小时待命，店长1名管家2名，负责客户日常交费、入住、维修、退房等。

　　12、人房比：1:60.8

　　13、费用详情：

　　在192间户型中，共有两个不同面积的房型，根据楼层、朝向不同，41㎡大小房间定价为6500——7500元；67㎡大小房间定价为8888元。押一付一、押一付三皆可。

　　14、入住率：95%

　　15、客户类别：

　　企业高管、自由职业者、创业者，以女性居多。

　　16、运营特色：

　　邦舍酒仙桥店最大的特点就是全部为loft房型，公区中无处不在的邦舍橙具有很强辨识度。同时，外包的维修人员直接驻场，可以做到随时随地维修，24小时便利店还可提供送货上门服务。

　　地下一层有抓娃娃机、咖啡机、饮料机、快捷便当机、自助售货机等，洽谈区、健身区、用餐区、影音室等各个区域的设立，满足了住户招待新朋好友娱乐的需求。不定期举办的各类活动，也能促进租客之间的交流，提供一个交友平台，与奥迪的私人定制租车合作，恰巧满足了租户出行的便捷。

　　外部环境

　　1、所处地区情况：

　　邦舍酒仙桥店位于北京北四环到北五环之间，周边是居民区，目前正在进行改造。

　　2、外部环境点评：

　　邦舍酒仙桥店在创业园区内，标识较明显。园区有多家创业企业，企业氛围轻松活泼，与邦舍的整体调性也很协调。园区周围老旧板房较多，周边基础设施相对完善，基本能够满足日常生活需求，但早晚高峰其门口狭窄的道路易造成堵车，周围共享单车数量较充沛。

　　相对于周边其他同类型公寓，酒仙桥店出租率一直保持很高的态势，虽然项目周边存在一些不利因素，但瑕不掩瑜。显然，具有品质的居住服务对于产业已经完成更新换代的酒仙桥地区来说，还是稀缺资源。

　　3、周边小区：

　　周围有多家小区：酒仙桥路7号院、梵谷水郡、上东8号、电子城小区、京旺家园等多家小区。合租一间的价格大都在两千五百元上下浮动。

　　4、坪效 ：5.97元/平米/天

　　5、交通配套：

　　地铁站

　　最近地铁站为14号线东风北桥站C2口，距离约1.2公里，步行大约17分钟。14号线将台站C东南口，旁边就是颐堤港购物中心，距离约1.3公里，步行大约18分钟。

　　公交站

　　距离最近公交站为三街坊站，约144米，途径445、494、402等公交。

　　6、周边配套：

　　餐饮：邦舍酒仙桥店周边有多家小餐馆，口味丰富，且价格大都比较平价。

　　生活配套：周边有一些小商品、中国移动、药房、果蔬店等其他物资，满足日常生活采买需求。

　　总结

　　邦舍·酒仙桥店的物业并非自持，而是通过租赁创E+（酒仙桥社区）的部分空间进行改造运营，用这种轻资产的运营模式，此前睿和智库探访过的邦舍·青年路店也是这样的运营模式。

　　轻资产模式对运营能力有相当高的要求，毕竟租户是用真金白银购买运营服务。邦舍通过对核心运营能力的提升，为所运营的物业提供了更高的溢价，酒仙桥店获得了近乎满租的成绩，在周边长租公寓中入住率名列前茅，这背后固然少不了全loft户型的配置，更重要的，就是其运营能力——对地区以及客户的精准把握。

　　在参观周边环境的时候，我们发现这片区域附近的筒子楼身上几乎都被刻上了大大的“拆”字，酒仙桥店旁边也有数栋已进入开发尾声的高层，这片曾经的“老街坊”正在“脱胎换骨”的路上前行，这片区域，正是北京城市更新改造的缩影。

　　曾经在共和国工业史上叱咤风云的酒仙桥，当初凭借的是国家投资的大型电子厂。如今，虽然物是人非，但酒仙桥正在成为新时代的旧城改造典范，替代大型电子厂的是各种产业园区和对应的新兴产业，替代电子厂宿舍的则是像邦舍酒仙桥店这样的新居住项目。

　　产业园区对应的大型电子厂对于共和国产业的权重一定是下降的，但新居住项目对应的传统宿舍、家属楼对于人们生活的权重一定是增加的。产业权重的下降，生活权重的提升，则是时代的进步和人民生活跃进的例证。