杭州摇号时代来临，面对新政，楼市不免人心惶惶。“杭城第一摇”早已落下帷幕，原本围绕在摇号细则上的目光，现在迅速转向了摇号后的房价波动。

4月26日，豪世华邦运营管理中心总监刘辉、学区房专家陶静波做客钱江晚报，就“新房摇号，二手房还值得买吗”、“买学区房需要注意什么”等问题为观众答疑解惑。

刘辉：摇号时代对杭州楼市的影响

1、杭州推出新房摇号政策后，对二手房房价会造成什么影响？

影响二手房价格的主要因素是供需关系和客户的预期值。

对于一些要置换老小区房的客户来说，由于摇号政策，不能确定在卖房之后能否买到房，所以该小区房源的挂牌量会下降，房价会略微上涨。

2、很多板块因为有高价地的产生，二手房价会随之上涨，市中心没有新楼盘的地段，二手房是否还能涨？

市中心以两类房为主，一是高端改善型住宅，再是老小区，老小区产品竞争力比较弱，地铁开通之后对其优势会有一些弱化，这样的楼盘对于刚需来说不能算首选，所以在涨价的幅度上面会有一些力道的不足。目前市中心楼盘比较饱和，以存量房为主。如果周边楼盘房价有上涨趋势，可能对市中心房价有一定影响，但上涨速度不会太快。

涨价更多要看城市的购买力和活力，去年杭州有28万人口流入，主要是以高薪技术人才为主，在杭州落户的意愿比较足，这也会影响房价。

3、西湖边的老破小二手房是否有投资价值？从投资角度，选择怎样的二手房比较合适？

个人不建议投资老破小，从近几年来看，西湖边老破小的涨幅没有一些新区的幅度大。投资角度可以考虑相对新的区域，最好是与城市发展规划相结合的区块。

4、资金有限的情况下，是买郊区的新房，还是买市区的老破小？哪些板块二手房上涨比较快？

对刚需客户来讲，除非说对区域有很大的依赖性，比如在市区上班或者对学区有要求，可以考虑市区的老破小，其余情况郊区的新房会比较好，一方面产品更好，再是城市交通和轨道建设正在发展，周边配套更好，升值空间会更大。

在杭州，如果对区域要求不大，同时要追求一些便利性的话，推荐选择下沙沿江、闲林、余杭的二手房。例如下沙沿江的二手房，近年涨价比较快，有很多刚需二手房顾客会流入，现在有些房子单价已经突破3万。

陶静波：买学区房，需关注这些内容

1、杭城目前哪些学区的学区房关注度比较高？

首先是学军、天长、保俶塔，还有文三、采荷一小二小，再就是上城区的胜利、下城区的安吉与长寿桥。

2、二手房交易过程中，可能会产生哪些纠纷或者风险？作为买卖双方，如何避免？

买方最重要的是确认房子内有几个户口，物业交割之前可以让中介公司拿着不动产证，对原房屋内的户籍情况进行确认，有些房子可能包含前房东和前前房东的户口。如果是有的话，一定要要求房东进行协助清掉。

还有一个普遍的情况就是房子内有租户，房东在买卖前应提前三个月告知租客。因为在同等情况下租客是拥有优先购买权的，所以需要租客签署放弃购买承诺书，以保障买家的权利。

第三点是房龄，一些房龄比较大的房子可能会影响贷款年限，这个可以去杭州市房产档案馆进行查验。

然后对房东来说比较重要的是在签订居间时，房东要确认买房者是否有购房资格，否则会拉长交易周期，影响房东资金回收。

3、买学区房还需要注意哪些问题？

我们杭州的二手房交易规范程度在全国都算比较领先的，交易方面不太有风险。但这里需要提醒买学区房的家长，如果是购买学区房，要给自己留足迁户口的时间，有些学校有2-3年的入户年限。文一街小学的话是提前3年，学军文三是要求提前2年。但如果入学儿童很多，学校会以迁入户口时间长短来划定人数。

然后一定要查清这个房子的学籍是否处于占用的情况，如果房东的孩子正在对应的学区内读小学，购房者的孩子入学可能遇到麻烦。

4、学区房是不是保值神器？是不是会一直涨？

学区房相对比较抗跌，因为需求比较明确。不过目前有很多新生的教育集团，或是新生楼盘都在做类似教育资源整合的工作，这些都可能会对老牌学区产生影响。

5、200w、300w、400w、500w预算，都可以买哪里的学区房？

这个话题还需要加上“一家三口可以居住”这样的前提。200w-250w之间我会建议大家购买采荷一小二小，西湖区的翠苑一小二小以及文一街，这些地方还是能够找到一些不错的学区房。300w-400w之间的文三街像胜利，像安吉路实验小学，天长小学，以及保俶塔教育集团的都可以；如果是500w的预算就可以在前面的这些学区房里买得大一点，当然也能选择更好的学区，比如学军，学军的话500w只能买到70方左右的房子。

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