说了这么多房地产的现象，那么未来的房地产形势会怎么样呢？

我们以任泽平的三个视角来看：就是长期看人口 中期看土地 短期看金融。

长期看人口

先看人口：有数据统计，现在买房的人绝大部分都是70后，60后和80后各占一点，但占比不大。也就是说现在40岁到50岁的人是现在中国买房的主力军。而中国的年龄结构存在两个峰值，分别为46-50岁及22-26岁年龄段，而25-30岁年龄段的购房能力大部分依靠45-49岁的家长。

也就是说,当现在46岁的人长到50岁的时候，中国就迎来了有第一个人口低速增长的空挡，购房需求就会大大减少。

而房价面对人口，是极度依赖的。目前，我国每年仍净增人口1400万，虽然放开二胎政策，但效果并不明显。

中期看土地

我们看看土地：按住宅类用地成交来算：

2017年，全国成交了4474宗土地，而2018年只成交了3441宗土地；2017年，全国土地成交面积有22854万㎡，而2018年只成交了18237.68万㎡；2017年，全国土地成交金额有2.65万亿，而2018年成交了不到2万亿；按溢价率来算，2017年，全国土地成交平均溢价率32.18%，而2018年平均溢价率只有16.51%；

从2018年的土地成交面积来看，前十名分别是重庆市、武汉市

郑州市、西安市、杭州市、太原市、佛山市、潍坊市、成都市、昆明市，这些城市的楼市成交量在2019年应该会比较火爆。

从2018年的土地成交溢价率来看，排名前十的是：汕头市、北海市、中山市、合肥市、洛阳市、泉州市、常德市、蚌埠市、马鞍山市、哈尔滨市，这些城市的土地成交溢价率都超过了50%，这些城市的新房价在2019年应该会上涨。

但总体来看：财政部近日发布的 2018 年前三季度财政收支情况显示，前三季度土地出让收入为 42298 亿元，同比增长了 32.1%。

表面上来看，土地出让收入高位增长意味着市场仍然处于“饥饿”状态，房价上涨的内在动力依然存在。不然，开发商不可能继续拿地，也不可能带动土地出让收入的增长。这样一来结果就是，要控制房价上涨的难度就会比较大了。

但从目前的实际情况来看，土地出让收入的高位增长已经成为推动房价下降的重要因素。

原因是，一方面有些开发商已经受不了资金链紧张了，开始启动降价售房，在这种情况下再大量卖地，就意味着房屋供给增长，使得房价上涨的动力减弱。

另一方面，2018年土地成交的楼面均价从年初的5434元/㎡跌至9月的4139元/㎡，请大家注意，这并不意味具体土地成交价格跌了。而是土地拍卖的成交地段开始从郊区和偏远地段转移。

还有就是土地成交的溢价率，“假如标价100元的土地，通过拍卖，最后成交价是150元，那么这个土地就是溢价土地，溢价率就是(150―100)/100，也就是比标价贵了一半，溢价率就是50%。

从2018年的表现来看，土地成交的溢价率已经明显降低，有的地方甚至出现了持续流拍的现象，这种在数据上也有所证明。2018年第一季度和第二季度的溢价率都在20%以上，而第三季度只有8%。

这也从一个角度说明开发商继续囤地的动力已经降低，根本原因就是房子卖不动了，地价又太高了。

短期看金融

金融方面有不完全统计：2018年下半年以来，已经至少有20起涉房融资计划中止/终止，涉及融资规模超过650亿元。短时间内，房企融资环境放宽的可能性很小。

如果从整体来看：从房地产开发的资金来源：

1、需要开发商自筹资金去搞房地产开发的占比越来越多；

2、国内贷款给开发商的融资条件越来越差；

3、利用外资去进行房地产开发活动越来越不可能；

再看棚改资金：棚改通俗的说法就是拆迁了。

众所周知，三四线城市的房价对棚改资金是比较依赖的，我们都知道，一个地方搞拆迁，给老百姓货币补偿，让老百姓成为刚需再去买房，成为三四线城市房价的推动力。

当初棚改计划目标就是改造全国4200万套棚户区和城中村，从2012年到2020年，每年都计划完成一定的任务量。

2012年到2017年，全国完成2882万套，全国棚改进度已经完成了将近70%。从2018年到2020年，棚改进入了攻坚收尾阶段。按计划来看2018年要完成580万套棚改目标（还剩1038万套未完成）；到明年，也就是2019年要完成460万套棚改目标（还剩578万套未完成）；到了2020年也要完成460万套棚改目标（还剩118万套未完成）。而到了2021年，棚改基本结束，这个时候，棚改无论是货币化给钱，还是安置给房都结束了。

再看抵押补充贷款，了解相关知识的人都知道，抵押补充贷款也叫棚改贷，是地方上进行房地产开发最重要的资金来源。从2018年的表现来看：第一季度棚改贷拨款3038亿，第二季度拨款1938亿，第三季度却只有519亿。

可以预测的是棚改贷的钱会越来少：一方面从2018年到2020年，每年的棚改资金会越来越少，过了2020年之后，棚改资金可能归零。另一方面，2018年第四季度的棚改资金会越来越少。

这种情况对三四城市的房价是比较不利的，这也就是说三四线城市的房价涨不了几年了。