近日，杭州印发施行新版《杭州市物业服务合同(示范文本)》(以下简称新版物业合同)、《杭州市前期物业服务合同(示范文本)》(以下简称新版前期物业合同)，对业主及物业使用人装修、物业专项维修资金和物业保修金使用等内容作出了明确约定。

此次新范本是杭州市市场监督管理局联合杭州市住房保障和房产管理局、杭州市消费者权益保护委员会和杭州市物业管理协会等相关单位共同开展，同时聘请了律师事务所提供专业法律支持。

很多人疑惑，新版物业合同与老版有哪些主要区别?针对近些年，物业行业的突出矛盾，该范本又有哪些进步呢?

Q1：我觉得没享受到相关物业服务，可以拒绝缴纳物业费吗?

该范本对此说“No”，明确约定业主、物业使用人不得以未享受或者无需接受相关物业服务为由拒绝缴纳物业服务费。另外，对于已交付但业主尚未使用的物业，是否需要交纳物业费的问题，示范文本明确原则上由业主交纳，但是否全额缴纳还是按照一定的折扣比例缴纳，由物业服务企业与业主委员会根据具体情况约定。

Q2：为了催缴物业费，物业通过停水停电的手段逼迫业主，可行吗?

该范本明确约定物业服务企业不得对欠费业主采取拒绝进入小区、停水、停电等极端行为。

Q3：小区的建筑幕墙维修，物业总是推脱责任，无人维修怎么办?

本次示范文本明确了建筑幕墙的安全维护责任主体为全体业主，业主可以根据法律规定另行委托物业服务企业对建筑进行日常维护和检修，解决了建筑幕墙无人维护的现状。

Q4：小区建筑垃圾乱堆乱放怎么办?

针对装修垃圾乱堆乱放的问题，示范文本明确了物业服务企业对业主、物业使用人装修行为进行管理，督促业主、物业使用人、施工单位及时清运垃圾的责任。

Q5：小区保质期已满，又没法动用物业专项维修资金怎么办?

本次示范文本规定了，可以从属于全体业主所有的经营性收益中提取一定比例专项用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，或配套设施经营亏损的弥补等事项。

Q6：物业总是对小区的业主越权管理、强势霸道怎么办?

由于物业服务企业在服务与管理中，为配合社区、行政机关执行任务，不当地承载了社区及行政执法机关的部分职能，导致在实践中对业主、物业使用人违反管理规约的行为越权管理，甚至强制干预，导致引发冲突，激发矛盾，因此示范文本明确约定物业服务企业不得超越法律法规规定及合同约定的管理权限。

Q7：物业服务企业可以预收物业费吗?

物业服务企业可预收物业服务费，但预收期限不得超过12个月，本合同的剩余期限不足12个月的，预收期限不得超过合同的剩余期限。

Q8：物业服务企业可以随意提高物业费吗?

保留物业服务企业因物价指数、最低人工工资调整等原因提高物业服务费的余地，但是须经双方协商，并应征得专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数过半数以上的业主同意。

物业服务合同示范文本共11章，36个条款。物业合同示范文本的内容体系基本是按照《物业管理条例》的要求进行设计，做到了全面、完整和严谨。对于正文部分条款以概括、简约、精准为特点，正文不便约定的事项以附件的形式附后，示范文本共包括8个附件，力求详细、灵活并兼具可操性。全面涵盖物业服务和管理的方方面面，对物业服务企业具有非常明确的指引作用，对业主和物业服务企业的合法权益具有较强的保护力。

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编辑 | 伟伟

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