****《一线》 李思谊

3月17日晚间，万科（000002.SZ; 02202.HK）发布的2019年财报显示，该公司在2019年度实现营业收入 3678.9亿元，归属于上市公司股东的净利润 388.7亿元，同比分别增长 23.6%和 15.1%。根据该公司2019年度分红派息预案，每10股派10.45元现金股息。

在营收方面，分业务类型看，营业收入中，来自房地产及相关业务的营业收入3526.5 亿元，占比 95.9%，来自物业服务的营业收入为 127.0 亿元，占比 3.5%；分区域看，在房地产及相关业务的营业收入中，南方区域、上海区域、北方区域和中西部区域的占比分别为 32.98%、27.23%、20.53%、19.26%。

在利润方面，报告期内该公司实现净利润551.3 亿元，同比增长 11.9%；实现权益净利润 388.7 亿元，同比增长15.1%。公司房地产及相关业务的结算毛利率为 27.2%，较 2018 年下降 2.5 个百分点。全面摊薄的净资产收益率为 20.7%，较 2018 年下降 1.0 个百分点。

截至报告期末，万科持有货币资金1661.9亿元，净负债率（有息负债减去货币资金，除以净资）为33.9%。在2578.5亿元的有息负债中，短期借款和一年内到期的有息负债合计 938.9 亿元，占比为 36.4%；一年以上有息负债为 1639.7 亿元，占比为 63.6%。

全年实现经营性现金净流入 456.9 亿元，相比前一年的336.18亿元增加了35.90%。截至报告期末，该公司持有货币资金 1661.9 亿元，高于一年内到期的流动负债的总和 938.9 亿元。

2019年，万科实现销售面积4112.2万平方米，销售金额6308.4亿元，分别增长1.8%和 3.9%。所销售的产品中，住宅占 86.4%，商办占 10.0%，其它配套占 3.6%。住宅产品坚持面向主流客户自住需求的定位，144 平方米以下的中小户型占比 91.2%。

截至报告期末，万科存货金额为 8970.2 亿元，较 2018 年底增长 19.6%。其中，拟开发产品为2076.1 亿元，占比 23.1%；在建开发产品 6222.2 亿元，占比 69.4%；已完工开发产品（现房）660.3 亿元，占比 7.4%。

截至报告期末，万科集团的土储建筑面积为1.62亿平方米，其中在建面积1.02亿平方米。2020年，万科现有项目预计新开工面积 2921.2万平方米，预计项目竣工面积 3319.3万平方米。其中，中西部区域将占据重要部分，预计新开工项目1044.87万平方米，预计项目竣工面积1026.75万平方米。

业绩发布会后，万科董事长郁亮，公司董事、执行副总裁兼财务负责人王文金，公司董事、透视会投决会委员、执行副总裁兼COO张旭、万科总裁兼CEO祝九胜，董事会秘书朱旭等万科管理层成员线上回答了****《一线》在内的有关媒体问答， 涉及2019年业绩、新冠疫情影响、万科物业何时上市等相关问题。以下为相关问答摘录（有删节）：

1.万科2019年业绩及万科物业是否上市

公司2019年营收与净利不及市场预期、增速放缓的原因

祝九胜：在营收的增长方面，在地产行业中，特别是在前10年来看，从数字上来看我们并不是处在一个很理想的水平。3年前我们在如何对自己进行正确定位时，我们说我们所有的做法要服从我们的战略。我们在2014年提出了城乡建设与美好生活服务商，因此不会是单一业务或单一规模的比拼问题，我们主要围绕城市发展和客户需求布局我们的业务。

从应收情况或销售规模情况来看，在很多年前，我们自己对自己的要求，是确实要重视销售规模，甚至要重视开发业务的市场份额，而我们更强调重视它的质量。我们坚持“应收的尽收，能回的快回”来改善和优化我们的现金流情况。

毛利率的下降成为行业的长期趋势。面对毛利率的下降，我们从三件事上应对：第一，永远为客户去做好产品和好服务，为客户去创造或者真实的价值；第二，持续提升我们的经营管理水平，提升运营管理能力和经营管理效益；第三，在其他环节有所作为。

分红派息方案比前一年略有下降的原因

朱旭：万科自上市以来一直坚持不间断、长期的分红政策。经统计，我们上市以来累计分红692亿元，是我们股权融资总额的2.67倍。

今年的分红，也是希望坚持稳定分红的政策，但是经过董事会审议，特别是遇到疫情这种不确定的外部环境，我们希望能多保留一些现金，以应对不确定性，确保公司的长远发展。

出于以上因素考虑，综合平衡后，我们推出了分红总额不变的策略。因此，今年的分红总额与去年保持一致——都是118.1亿元，分红派息占净利润的比例大约为30%。

万科的多元化业务中的租赁业务发展相对较缓慢的原因

朱旭：坦率地说，目前该行业的发展的确受到客观条件的限制。如，从租住房的来源看，目前许多租赁住房需要从商业改为住宅，但部分城市“商改住”的细则还没有完全出台，导致这类产品的建造开业受到一定阻碍。从建造标准看，目前的建造标准基本参照烛照的标准，但这一标准与租客的真正需求之间，可能不一定完全匹配；如果住在“商改住”的租赁产品的租户，他们无法享受民用水电的优惠，这无形中提高了他们的生活成本，也难以享受城市居民的公共配套服务；目前，租赁住宅行业的税负比较重。

对于万科而言，由于我们做经营性业务的能力还有待提升，服务意识也有待提升。客观和主观两方面的因素，导致万科的长租公寓业务规模虽然在全国领先，但仍然处在爬坡期和探索期。值得注意的是，在中国存在2亿人口的收入需求，足以说明这个市场的需求量足够大。同时，在租购并举的大背景下，相信长租业务未来能够得到更多的政策支持。万科一直以来非常看好租赁业务，也把它作为公司的核心业务之一，我们坚信，租赁住宅是解决城市居民居住的一个非常重要的渠道，我们也相信未来国家会出台相应的政策，可以用自己的力量为城市的新的奋斗者提供租得起的房子和相应的配套服务。

近期关于万科物业收购协信天骄的传闻是否属实，万科物业未来是否有上市计划？

郁亮：万科物业发展非常快，但是对于入股某某公司51%的股份，我们现在没有需要披露的信息。至于万科物业上市的问题，特别感谢大家对万科物业上市的关心，我再次表明我的看法，万科物业暂时没有上市计划，或者说在相当长的一段时间之内没有上市计划。等到人们将万科物业作为城市服务商的时候，我们才会考虑让它上市。这一点请大家耐心等待，让它更好地成长以后，再让它上市。

万科的股价在过去的三年中一直维持在20元左右，是否会进行市值管理？

朱旭：影响估计的因素有很多，但最基本最本质的应该是自身的业绩表现。过去3年来，万科的业绩呈现稳步健康的增长，三年来分红分别为99亿元、118亿元、118亿元，给予了股东应有的回报。

2019年从年初到年尾，万科的股价涨幅45%，这一涨幅在同行业中也算是比较好的水平。未来，我们作为管理层，不能关注股价，而是要把业绩做好，以更好的业绩来回报我们的股东。

2.新冠疫情对万科及行业的影响及自身思考：

疫情对业绩与现金流的影响：

祝九胜：受疫情影响，万科2月份的销售额同比降低了510亿元。1月份我们抢了个开门红，基本上没有受到影响。万科在湖北进入的武汉、宜昌和鄂州三座城市，1月23日后基本没有新的销售，虽然湖北地区在整个集团的销售占比仅为3.1%左右，但影响显著。疫情对交付带来了新的压力。以第一季度为例，我们对1万户客户存在延缓交付的可能性，全年范围内大约涉及3.9万户。

疫情对复工的影响非常直接，今年整体开工时间比往年晚1个月到40天，这是一年的1/9时间。当然，我们每天有5.3万人奋战在抗日一线，也增加了一些加班费等方面的指出。到今天为止，我们的复工率已经达到8成，我们工地上工友的返岗人数已经达到70%。

销售回款也大幅下降，并且给未来1-2年产生了远期的借贷压力。从目前的情况看，当然也存在一些改善的迹象。一是客户的来访量逐步增加，目前售楼处开放量大致恢复到1月份的5成左右，南方区域在6成左右，北方区域在3成左右，来访的时间也在增加。当然，这种来访与需求，是一个逐步恢复的过程，运行以后所释放的节奏与速度，还有待于观察。

面对疫情对销售的影响，是否会进行降价？

祝九胜：对于一家企业来说，定价不是它的权利，价格管理一定是它的职责。定价是客户的权利，是消费者的权利。一个企业能做的就是标价，客户买不买账，是要用现金来投票的，所以最终的定价权应该是消费者或者购房者，而不是房地产商。

从过往的操作来看，其他人不会对一线的价格管理进行具体干预。虽然公司有价格管理的原则与指引，但具体到每个项目每个具体的情况，都是一线公司根据客户的需求与访谈来进行价格管理，这也正是我们长期建设市场化机制的内在要求。

疫情是否会促使各地出台利于地产业发展的政策

郁亮：万科内部经常有一句话叫“当好农民种好地”，做农民其实是不需要预测天气的，因为无论天气好与坏都要去种地，不能因为天气不好就不去种地，那可能导致颗粒无收。所以，一定要将种地能力提高。对于我们来说，我们始终需要脚踏实地、心无旁骛地守好自己的本分，通过努力把地种好，多打粮食是我们的主要工作。因此，我们从来不花时间去想，政策走向会怎么样。

作为房地产从业人员，我们期望房地产的长效机制尽快落地。也就是说，要更好地解决老百姓的居住问题，在房子不炒、租购并举的大前提下，我想有3条建议：第一，在人口流入城市，增加涵盖为城市发展建设服务的各类人才用房，这不仅包括为城市高科技发展、金融业发展做出贡献的人才，也包括物业管理员、环卫工人和快递小哥等。第二，加大城市老旧小区的改造力度。从此次疫情的防控可以看出，凡是有物业管理的小区，疫情防控工作相对容易。第三，人们对健康产品的追求非常强烈，地产业应该为老百姓提供更健康的产品与服务。

疫情的影响使得经济形势整体面临下行压力，万科在这种经济大背景下的拿地策略

张旭：的确，这次疫情，包括经济的压力，给我们行业带来了巨大的挑战。但我们认为无论如何，中国的房地产中长期的趋势不会发生根本性变化，城市化的进程依然继续，人口和产业化的聚集也不会停止。因此，我们的投资策略还会遵循过去既往的投资逻辑和投资原则。

第一，我们会始终关心的客户，客户在哪我们就在哪。客户的需求是我们投资当中最关注的要点。万科投资围绕着“有人住、有人用”的项目定位，我们持续关注人口导入、产业聚集、配套设施不断完善的地区和城市，在这里挖掘我们的投资机会。

第二，我们一直坚持谨慎投资、量入为出的原则。保障公司现金流安全，是我们的基本原则，任何时候我们都会坚持保持手中有余粮，我们才能抓住以后的更多机会。

第三，投资只是一个开始，开发的整个全过程才是我们要实现的目的——为客户创造一个真实的价值，最终能够做好产品、做好服务。所以，只有服务好客户、为客户提供好的产品，我们才能真正抓住投资机会。

因此，为了确保企业的稳定，其实我们每年都会有一个仓位，在此基础上，我们会继续的寻找好的投资机会，这样才能保持持续的发展。无论市场怎么恐慌，无论周期怎么运转，我们评判的标准还是：以项目为纲，以项目的价值和价格是否匹配、是否能够给客户愿意买单的项目或者是产品。最后当然也是最重要的，现金为王，手上有余粮，我们任何时候都是可以找到机会和抓住机会的。

目前央行的降准，是否意味着地产行业的融资环境会变得宽松：

祝九胜：存款准备金的降低，增加了金融市场、货币市场的流动性，有利于降低社会的融资成本；LPR的改革，则有助于降低实体经济的融资成本。这些都是针对实体经济作出的举措。对于房地产行业来说，央行最近强调“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。所以对于房地产行业从业者来说，这些政策带来的正面的直接的利好影响，我们可能不敢给予太高预期，当然也许会存在间接的影响。

一直以来，万科把信用和品牌当做最重要的资产，我们像爱惜眼睛一样爱惜我们的品牌，爱惜我们的信用，保持公司的信用评级处于行业的领先水平。在大环境不断变化的情况下，我们仍需要坚持稳健经营的一贯的融资策略，继续保持良好的信用评级，合理地去维持我们的负债率、和融资成本，特别需要加强与合作金融机构的沟通。我们也会基于市场的整体情况，以及公司的具体经营结构，来合理安排投融资的节奏，特别是融资的节奏，利用迎合的运用多渠道的融资渠道，利用动态调试的策略。

疫情对万科及地产行业带来的思考：

郁亮：今年爆发的疫情，对于每个人、每个家庭、每个企业、每个行业来说，都意味着巨大的困难与挑战。疫情就像一场大考，我们都是考生，无法置身事外，也无法独善其身。在这场疫情中，我们每个人其实也都是战士，每个人的行为都影响着自己的安全与他人的安全。我们从来没像今天这样强烈地感受到我们彼此之间是息息相关的。

我在万科工作了30年，我们经历过1993年-1994年的宏观调控、1998年的亚洲金融危机、2003年的非、2008年的次贷危机，这中间有许多经验与教训，大体上每次我们在危机过后都能获得一些发展机会。结合这些经验与教训，就如何认识危机、应对危机和在危机中找到一些机会，我谈三点看法：

第一，要有勇气。医护人员，把救死扶伤看做一种责任时，他们就有了勇气支持他们冲在抗击疫情最前线。对于万科来说，就是把客户与员工的健康安全放在第一位，始终牢记我们对客户、投资者、员工和利益相关方的责任，这些责任让我们有勇气去坦然面对危机和挑战。

第二，要有免疫力。这场威基基告诉我们，面对突如其来的疾病，在没有特效药和疫苗之前，只有靠自己的免疫力与健康的基础战胜病毒。我们一个人的免疫力跟健康主要分四方面，有规律的作息、均衡的饮食、适当的运动、积极的态度。

第三，对应到企业，拥有强大的免疫力和健康基础，才能帮我们渡过危机。一方面，我们要知道是客户给我们饭碗，只有造福自己的衣食父母，才能生存发展，有客户信任才有未来；另一方面，现金为王、手有余粮。万科始终追求有利润的收入和有现金流的利润。

一年半之前，也就是2018年的秋季例会上，万科的主题词是活下去，当时我们只是出于居安思危的考虑，让我们时刻保持清醒和警惕。但没想到，今天活下去成了特别真实的存在，万科让自己能够健康地活下去、活得好、活得久。