8月3日，深圳市人民政府办公厅正式发布《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》。

这意味着中国房地产调控进入一个全新的状态。

壹

这一次出台的政策信息量很大，简单一点主要有几下几点：

（一）多主体供给。意思就是说房子不仅仅是房地产开发商建房子，提供房源了。政府、事业单位、金融机构、社会组织等等，只要有房或者土地，都可以成为房源提供者，可以卖或者租。

（二）多渠道保障。主要是增加建设用地，盘活现有土地和房产，实施公共设施综合开发以及开展城际合作，落实粤港澳大湾区战略等。

（三）租购并举。主要包括实物供应和货币补贴。

1、实物供应

2、货币补贴，探索采用住房租赁券的形式发放住房租赁补贴和人才安居补贴。

目标：到2035年，新增建设筹集各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套

这一次发布的政策重点在于实物供应的详细分配比例，通过住房实物供应类型一览表可以看出商品房的供应仅仅是占到40%。剩下60%的房产都是政府主导的福利性住房。

史无前例的房地产重大变革正在席卷楼市。

这一次的调控政策不再以香港房地产作为标杆，而是参考了新加坡的房地产调控模式。

这个世界上有两个国家在房地产管理方面取得了公认的成功，成为政府解决住房问题的典范，新加坡就是其中之一。在新加坡政府的调控之下，新加坡的房地产市场一直以来都表现得很平稳。

贰

新加坡是亚洲少有的发达国家，经济增长迅猛，人口持续净流入，主要以第二产业和第三产业为主。

作为一个国土面积只有714平方公里，人口密度却达到7797人/平方公里的国家，新加坡能够让房地产市场平稳发展，说明新加坡政府的调控方式的确有着非常值得我们学习的成功之处。

而目前新加坡的模式是居者有其屋，8成组屋+2成私宅构成二元互补的房地产市场。

1966年在新加坡建国初期就推出《土地征用法》，这一个法律的颁布使得新加坡政府能够低价快速征地。

从1960年一直到现在，新加坡政府所有的土地占比已经从44%发展到现在达到80%以上，这为新加坡政府后期的政策实施创造了重要的前提条件。

因为新加坡就是在这种状态下，土地价格归国家调控，价格规定之后并不会因为市场的变动而变动。

这为新加坡进行基础设施建设等提供了大量的廉价土地，使得大规模建造公共住宅成为可能，而且公共住宅的房地产成本远低于私宅地价成本。

而我们国家目前一个很大的问题也的确是因为地王频现，导致房价不断攀升。

组屋的出现

1959年新加坡面临着严峻的住房问题，当时的新加坡房地产环境比中国目前情况更加恶劣。

1959年新加坡实现自治以来就出现了“屋慌”，大量居民无房可住，40%的人口住在棚户区，仅9%人口能够负担住宅。

再加上本地人口4%以上的高增长率，马来西亚内乱导致的大量移民新加坡，以及1961年的大火让大量居民无家可归。

这一切让新加坡房地产市场的屋慌变得更加严峻。

1962年，据自治政府社会福利部的调查结果表明，73%的家庭居住条件在贫困线以下。

所以为了解决这个问题，新加坡政府提出“居者有其屋”计划，采用政府组屋为主、市场化的私人房地产为辅的双轨制度。

就是对20%左右的有钱人提供私人住宅，对80%左右的一般人提供组屋，对少部分穷人提供廉租房。

并且根据国情设计一些42-70平米的小户型，以便大家能够负担得起住房的支出，而这也不是永远不变的，随着人们的收入增加，建设的面积也在逐步增加。

至此，80%的组屋住房模式开启，深圳的政策性支持住房模式实际上跟新加坡的组屋模式是一样的。

此外，新加坡建屋局融合了政府机构和开发商重角色，主导组屋建设。1980 年末已有近 80%的人口住进组屋，至今这个比例基本保持稳定；而全国的整体住房拥有率也保持在 90%左右。

除政府组屋之外，另有中等入息公寓 HUDC、执行共管公寓EC、私人组屋住宅DBSS 等改善型组屋产品、扩大保障人群。

除了充足廉价的房屋供给，新加坡在打击房地产投机方面也出台了非常完善的政策。

三大资金支持+严厉投资需求打压，政策有保有压、保障正常住房需求。

1、支持政策：购屋津贴、中央公积金、低息贷款三大资金支持居者有其屋，包括：购屋津贴、中央公积金、HDB 低息贷款。

2、限制政策：政府执行组屋限购限售政策和严厉的税收调控，抑制投资、保证正常住房需求

最后经过这一系列的政策调控手段下来，新加坡至今的房地产情况是政府长期控制组屋价格稳中有升的健康上涨，实现组屋购房负担低于主流国际大都市，私人住宅市场解决居住升级需求、价格约组屋的 3-4 倍，但价格波动也相对平稳。

叁

回归深圳这次发布的新政策。对比新加坡的历史，我们不难发现这一次的政策与新加坡历史上使用的政策有很多相似之处。

这一次深圳发布的政策要求商品房只占房产的40%，剩余的60%属于政策性支持住房和公租房。

这都是政府为主导地位的，这样能够弱化房地产市场的金融属性，抑制市场投机行为，与新加坡的政府为主导的80%组屋+20%私人住宅模式极为相似。

在面积标准上，公租房建筑面积30-60㎡为主，租金为市场价的30%;安居型商品房建筑面积小于70㎡为主，租售价是市场价的20%左右;人才住房建筑面积小于90㎡为主，租售价为市价的60%左右。这与新加坡的小面积住房+组屋价格为住宅的1/3到1/4左右也是极为相似的。并且越是福利性的住房，面积就越小。

而深圳这一次的多主体供应政策也是在学习新加坡的政府主导住房建设模式，明显弱化了房地产开发商的作用，倡导政府以及各团体参与提供房源。

此外在供应对象上这一次的政策也做出了相应的规定，每一类型的房屋都规定特定人群才能有权力租或买，越是福利性的房地产要求越严格。这与新加坡只有公民才能购买新的组屋，绿卡人士只能买二手组屋，也是很相似的。

所以这一次的调控是房地产市场的一次重大革命，不再照搬香港模式，而是学习了国际上非常先进的新加坡模式。

如果政策证明有效，其他城市将会纷纷效仿，新政将席卷中国，房地产进入一个全新状态。

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