原标题:海河金茂府工地探秘——哪有什么“黑科技”？全是细节定成败！

壹︳PART 1

最近一段时间，似乎各地有关新交付楼盘的维权新闻特别多，隔三差五总能朋友圈就能看到几个。

前两天，姜Sir也曾写过《这两年我们买到的房子，会不会是史上最差的一批？》，质疑限价和减配之间是否存在联系。

实际上，尽管我们的房地产市场发展了将近20多年，可各类大大小小的房屋质量问题一直都是无法彻底根治的行业之痛。

按理讲，这么多年来，各种建筑施工技术已经相当成熟，各种国家标准、国家规范也已经很普遍，可为什么墙面开裂、墙皮脱落、屋面渗水、门窗变形等等小毛病仍然层出不穷？虚假宣传、擅自更改规划、降标减配等现象依旧屡禁不绝？

在和很多业内朋友聊了无数次这一话题之后，姜Sir思考，是不是下面两个根本出了问题？

首先，我国房地产市场目前执行的依然是商品房预售制度。在这一制度下，购房人买到的只能是一张图纸、一份规划、一个梦。最终实际究竟如何？只有到若干年后交付时才能真正呈现。

而在几年的时间里，就预留了各种可能产生纠纷的漏洞。更何况现在的购房合同，内容约定极其粗线条，使得购房人日后维权成本极高。

也许，这就是目前市场中大量因降标减配、虚假宣传、更改规划等等而发生维权的主要根源之一。

其次，我国目前主流的建筑施工模式，仍然是以现场手工操作为主，施工的也还是放下锄头的农民工，没有建筑产业工人。喊了多少年住宅产业化，可是市场中推进得依然很慢。

一位在房地产工程技术领域从业10余年的朋友告诉Sir，近10年来，建筑施工技术在实操领域并没有什么大的变化，一线工人也和以前没什么两样，技术水平的参差不齐，导致建筑精度、误差率远不如工厂里流水线上用机器生产出的产品高。

这也就导致很多初级的建筑质量问题，总是或多或少地存在于市场中。

综上所述，在我国预售制无法短期内改变的背景下，要想解决因开发商降标减配而引起的纠纷，也许只能靠行业自律、政府监管以及购房合同内进一步的严格详细约定。

而在我国主流建筑施工模式短期无法改变的背景下，要想减少各类建筑质量，也只能靠开发商对于总包商，施工企业对于流程、工人、技法等等方面的严格管理。

贰︳PART 2

上周，天津海河金茂府举行了工地开放日，姜Sir第一时间前往探盘。

作为一名财务专业出身的自媒体从业者，Sir在建筑领域纯属门外汉。好在Sir对细节很敏感，学习能力也还强。

今天想和大家聊聊这次工地参观的见闻，一来因为“冷眼观楼”不少粉丝是金茂业主，写出来供他们参考；二来也想探讨一下，以目前的施工水平，究竟如何才能尽最大限度提升建筑质量。

海河金茂府的总包施工单位是中建二局第三建筑工程有限公司。整个工地开放日，他们也做了充分准备。不仅搭建了专门场地、准备了各类说明，还配备了专业工程师跟随讲解。

开放区域分为实体样板展示区、安全培训管理中心和实体工艺样板区三部分。前两个区域是临时搭建，主要展示地库、楼体、屋顶施工的工艺工法，对建筑工人进行培训、考核；后一个区域相当于实楼样板房，主要展示户内施工的工艺工法。

总体上，海河金茂府的工地给姜Sir的感觉就是“整洁”，地面硬化面积很大，各种保护做得比较到位，并没有传统工地地面泥泞不堪、材料随意堆砌的现象。

施工现场

而且，为达到环保要求，工地铺设了喷淋装置，准备了水炮，以便在雾霾天起到降尘作用。太阳能风能路灯实现节能。

喷淋降尘系统和太阳能风能路灯

工地现场还配备了休息室、茶水亭，为工人提供临时休息、下工等人的场所。里面设置了自动售卖机，工人夏天可以在此购买冰镇饮料。

在这里，负责讲解的工程师还讲了一个小细节：“现在的建筑工人，稍微有点技术的一天拿到三五百工资很普遍，很多一个月都能拿到一万四五的工资。”

工人休息室

叁︳PART 3

工地现场临时搭建的实体样板展示区和安全培训管理中心，当然也不只是单独给建委、媒体、业主参观所用。据陪同参观的中建二局三公司工程师梁起用介绍，这两个区域平时最主要的作用，就是对新来的工人进行岗前培训，对老工人进行定期考核。

比如，通常建筑公司都有合作的劳务公司，在各地负责招工。但是新招来的工人水平参差不齐，对新项目的工法要求也不清楚。在工人教育区，就要对他们进行培训，如安全带如何正确绑、塔吊信号如何发送、各种工具如何规范使用等等。

而对于已有的工人，如果某个班组在某项施工过程中总被检查出问题，他们也要回到工人教育区重新培训、考核，合格后才能返回岗位。

安全培训管理中心

实体样板展示区内，能够给工人最直观的施工工艺提醒，确保每名工人都能按图纸要求进行施工，结合总包监理和开发商的管控，以保证项目整体施工质量。

有几方面内容给姜Sir留下了深刻印象。

比如，就像做蛋糕需要模具一样，盖房子浇筑混凝土也需要模板。海河金茂府高层住宅除在一层用的是木模之外，之上均采用铝模。

以前，大部分项目全部用木模多一些，因为铝模一次性投入成本大。但铝模对工人技术要求低，因为铝模由工厂生产精度较高，工人操作像拼积木，拼不齐拧不上固定螺栓。因此，同样水平的工人，用铝模盖出的房子，墙面、梁柱一定会比木模更加平整、干净、浇筑缝更小。

铝模板

以前盖房子大部分外面都是用钢管搭的传统脚手架，外面挂着绿色防护网，以供工人施工。海河金茂府用的是爬架，利用机械自动抬升，防火性、工人保护性更好，效率更高。

姜Sir还特意询问了梁工：“一般正常工艺下，几天能盖一层楼？”

梁工答：“通常是6-7天，太短了质量会出问题。”

蓝色爬架可以随建筑物“长高”

利用砌块砖建造的隔墙，比如地库，超过4米需要做结构柱，以增加强度。结构柱浇筑的时候，上面与顶部横梁相交的位置，差一小段往往很难加入混凝土。

标准做法是支模具时做出一个倒三角的“喇叭口”，从这里往模具里灌水泥，水泥利用重力就可以把模具填满，并与上方横梁紧密相交。后面待水泥凝固后，再把那个三角剃掉。

没什么特殊难度，就是支那个“喇叭口”型的模具比较麻烦。怕费事的施工队，通常不做这个处理，只用一些碎料填充、抹灰，填充不满，以后容易出现裂缝。

左侧为成型结构柱，右侧为喇叭口模具

搭建的地库顶板样板，展示了现浇混凝土顶板、立墙内，只要有浇筑接缝的位置，都预埋了一条止水钢板。作用是可以防止地下水通过混凝土的缝隙渗漏进建筑物。

而且姜Sir还注意到，止水钢板的接缝，都是错位搭在一起焊接，而不是两条钢板边缘顶在一起焊接，这也是为了防止水渗。

左为车库顶板内止水钢板，右为隔墙内止水钢板

楼顶的实体展示样板，在顶部防水层中，专门展示了一种非固化防水涂料。这是一种橡化沥青，施工后即便长时间放置也不会固化，在楼层顶板中构建一层柔韧、有弹性的保护膜，以便更好地提升放水效力，提高防水层寿命。

姜Sir现场还特意用手摸了摸，已经涂刷了将近1年，但摸上去依然弹性十足。

屋顶样本与非固化防水涂料

肆 ︳PART 4

一楼大堂两层挑高，尽管现在只完成基础施工，但也能感受到装修后做完软装的气派效果。从消防通道来到二楼，便是实楼样板间。

正在施工的大堂

不少项目也都举行过类似的工地开放日，姜Sir也看过一些还在施工过程中的实楼工艺样板间。讲真，采用的基础施工技法大同小异。

但海河金茂府给姜Sir留下的最大印象：

海河金茂府全精装交付，精装建筑一体化设计做得非常到位；

海河金茂府采用了新风、毛细辐射、同层排水等大量节能科技系统，和基础建筑结合得非常密切。

首先，Sir之前看过的很多实体工艺展示，大部分是毛坯房项目。像水电点位的预留，基本上都是粗枝大叶的，不会考虑日后业主入住时的需要。因为也没有精装设计师给建筑施工单位提前出图纸。

而据海河金茂府的精装设计师韩东介绍，金茂精装设计师的地位在整个施工流程中的是很高的，建筑图纸必须提前由他们优化，没他们最终签字，后面是不允许施工的。

因此，盖房子时，施工队会首先拿到带有日后精装水电点位的图纸。像屋顶的射灯，墙面的插座、开关，甚至电视背景墙上埋藏电源线、信号线的管道，都会在一体化楼板、墙体浇筑之前，把线盒、线管预埋好。

请注意，混凝土浇筑墙体、楼板上要想预留线盒，必须提前预留，否则装修时工人是没办法开槽再装的。

天花板上提前预埋的射灯位置

墙体上提前预埋的插座、开关、电视线管

其次，海河金茂府的隔墙采用的是砂加气混凝土砌块砖，而非传统比较常用的空心砖。这种砖内部含有大量细小而均匀的气泡，保温、隔音性能要远好于普通的空心砖；自动化和生产线工业化生产出来，尺寸更精准，再配合特殊粘接剂，使得墙面更平整，也避免日后开裂。

轻质隔墙中间每隔50公分设置两道加强筋是标准规范

一个小细节，现浇墙体上需要砌筑隔墙的位置，专门预留了一道凹槽。砌块砖埋进凹槽里，可以避免今后抹完灰、批完腻子墙角开裂。

凹槽专门为砌筑隔墙所设

第三，卫生间与其他房间之间，专门在地面上做了一道混凝土上反坎，而不是直接用砌块砖从地面上垒砌。这样的好处是，卫生间内做防水层时，在一体浇筑的混凝土楼板、反坎上更加保险，避免从卫生间向隔壁渗水、渗潮气。

卫生间隔墙的混凝土反坎

即便是普通隔墙，底部也是先垒一排青砖，上面再加砂加气砌块。因为青砖密度更高、吸水性更差，今后安装踢脚板钉钉子时可以固定，用墩布拖地时也不会令墙面吸收水汽膨胀。

当然，工人是不乐意这么操作的，因为太费工，大块的砌块砖直接从地面上垒多省事！不过建议大家今后自己家装修时也可借鉴这个细节。

轻质隔墙下的砖砌基座

第四，卫生间全部采用的是同层排水系统，配合吉博力管材，有效减少日后排水时的噪音。地面日后会用混凝土进行回填。另外，烟道底部也做了一个混凝土反坎，减少接缝，令防水层更加有效。

同层排水系统展示

第五，海河金茂府的新风系统是下送风、上回风，送风管道需要提前预埋在地面。这样，就是在浇筑楼板之上在回填大约15公分厚的混凝土，把每个房间窗前的送风口埋进去。

而传统楼板厚度大约8-15公分，如此，海河金茂府楼板就会厚出15公分，隔音效果更好。

白管是送风管道，黑盖板是地出风口，精装时换成不锈钢盖板

第六，最重磅的毛细辐射展示来了。海河金茂府号称不用空调暖气、会呼吸的房子，全靠这套系统。

在顶部天花板及局部墙面铺设毛细管席，表面再用石膏、腻子覆盖。今后利用地源热泵向管内打入经过温度、硬度处理的循环水，以常年保证室内维持一个宜人的温度。

毛细管席均为德国进口材料，每一片出厂前都经过压力测试，合格后再进入施工现场。每个房间需要铺设多少，也都是经过冷热负荷测算的。

毛细辐射系统展示

下图这四个孔是干什么的？是现浇墙体上提前预留出、今后用于穿毛细辐射制冷采暖系统管道的。

预留的毛细辐射系统穿管口

第七，楼道中预留了毛细辐射系统用水管道井、自来水中水井和强弱电管道井，大量配套设备被藏匿其中。各种线路、管道布置得非常规整。

用水管道

第八，海河金茂府楼体主结构的现浇比例非常高，外墙全部为现浇，安全性高，防裂，保温性高。比如下图右侧那一排三段式外窗，中间那两道竖梁也是浇筑的，自然废工废料。

很多开发商做类似造型，只会浇筑一个大窗户，中间再用砖垒砌。甚至有些是先浇筑一个“落地窗”，下面再用空心砖磊出窗台，做成一个窗户。但这样的工艺，一个是内墙面日后有可能开裂，二是外墙有可能渗水。

墙面上一个个的圆点，是浇筑混凝土墙体时固定模具的螺栓留下的。卸下后都要涂上防水涂料，避免日后从这里渗水。

另外，再注意一个细节，所有窗户外檐都有一圈凹槽，这个也是在浇筑时直接做出的。作用是今后在安装窗户时，额外在增加一圈保温隔热材料，进而保证整个建筑的气密性达标。

建筑主体，注意窗边的凹槽

第九，大堂一层做了一小块外墙展示区，墙体采取干挂石材处理工艺，石材选用产自新疆的卡拉麦丽金石材。内部附着在墙面上的保温层用的是岩棉而非聚苯板，而且在岩棉外有挂了一层水泥。这样，在防火方面就做到了双保险。

外墙工艺展示

最后，姜Sir特意通过实楼样板间的窗户朝楼下看了一眼。北侧，社区内正在进行地库顶板施工，钢筋已经编扎完毕，等待浇筑混凝土。

在准备浇灌混凝土的地库顶板

后记

据中建的梁工程师介绍，其实这里展示的大部分工艺，并不是什么高精尖技术，很多都是国家规范。最关键的，还是看具体施工中谁管理更到位了。不偷工不减料，严格按照相关标准、规章、流程施工，把可能出现的人为失误减到最小。

当然，姜Sir当天看到的只是展示区部分，并没有对整个工地进行详细考察。也希望金茂与总包单位一起，对工程严格管理，保证日后整个海河金茂府的高品质。后面等到精装工程开始后，如果有机会，再去现场探秘。

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2018·10·18

温馨提示

本文对项目所描述的内容，均基于开发商提供的图纸、设计、规划以及其在其他城市做过的项目情况，仅供参考。我们力求保持真实客观，但毕竟无法涵盖所有信息，且无法对未来实际交付情况负责。

请读者务必谨慎判断开发商推广宣传的真实性，包括项目周边可能存在的不利因素、具体交付标准、相关审批文件等等，并在签署法律文件前，仔细阅读各项条款，慎重缴纳定金。