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网曝固始房企返租约定不兑现

强迫业主签订“阴阳合同”

近日，有网友通过固始在线论坛发帖爆料：“固始大象置业，购房前后两副嘴脸！固始香榭丽舍强迫业主签订阴阳合同怎么办？为了骗我们买房，开发商承诺返租十年，月租金1700元。眼下又逼迫着业主重新签订返租协议，月租金降为1280元。开发商简直是拿信誉当儿戏，难道业主们只能任由开发商宰割吗?”

据网友介绍：其2017年8月，首付了9万多元在香榭丽舍小区购买了一套面积约42平方米的公寓。该小区位于固始县红苏路南段，由固始县大象置业有限责任公司开发。

根据合同书上第五条约定，房屋毛坯房交付时间为2018年12月31日前，精装修及豪装修交付时间以毛坯房交付时间往后顺延6个月，即2019年6月30日前交房。

根据合同第八条第7点约定，甲方承诺此房返租10年，每月租金1700元，但乙方的装修必须达到豪装装修标准并开通网络及有限电视，否则甲方不予返租。

合同上，由甲乙双方的签名及盖章。

为了符履行合同条款，顺利拿到返租，该网友称自己还多加了六万块钱，选择了豪装标准。

可是，谁也没想到，原本早已到了交房时间，业主们却迟迟未能等到收房通知。直到2019年11月，开发商才开始通知业主收房，而且前提是要和一家叫做河南香榭丽舍酒店式公寓管理有限公司签订房屋租赁协议。

在这份新的协议中约定“房屋在租赁期内每月租金为税后1280元，租金一年支付一次”。而原先向购房者承诺“返租10年，月租金1700元”的固始县大象置业有限公司则变成了新合约的见证方。

在超过合同约定交房时间大半年之后，开发商要求业主们重新和新注册的河南香榭丽舍酒店式公寓管理有限公司签订房屋租赁合同，且租金降为每月1280元。感觉遭到欺骗的业主们纷纷站出来维权。

目前，业主们不满开发商处理方式，不愿意重新签订租赁合同，双方僵持着。

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开发商“售后返租”这个坑

还有多少业主往里跳？

由于售后返租项目的租金一般较为诱人，近年来吸引了不少投资者准备或已经购买。

何为售后返租？简单字面理解就可以知道，就是开发商把商业物业、商铺公寓卖给你，然后再从你的手里租回来，同时按一定的年回报给你付租金，然后，开发商再把这些返租回来的商铺，经过统一规划后租给经营者的一种销售模式。

这种看似非常完美的"双赢"模式，其实背后却藏在很多猫腻，更有甚至，如果遇到一些无良开发商，可能会让投资者鸡飞蛋打，血本无归。

全国各地，以售后返租的销售模式不在少数。于开发商而言，主要有几大原因：抓住置业者贪便宜、图轻松的心理；让销售更有噱头；占有溢价利润；转嫁风险。

笔者以“售后返租”等关键词检索新闻发现，业主遭遇租金纠纷等案例屡见不鲜。

售后返租，为什么会成为投资者的“坑”，笔者为你盘点存在的问题：

1，高回报的背后，往往是高价格。这是"售后返租"背后的第一道真相，原来，开发商在以此类模式卖给你公寓的时候，就已经把价格往上提高，原本售价5000元/㎡的单价，可能提高到8000元，10000元卖给你，一个总价50万的房产，可能真正的价值只有30万，溢价部分早已被开发商拿走，来充当未来返还给你的"租金"。

2，高返租从哪来？可以说很难实现。高租金是开发商为了吸引投资者所做出的承诺，但是这个承诺是要基于商业运营成功的前提条件下的。房地产市场瞬息万变，即使地段再好，后期的业态定位不符合市场要求，很有可能就成为“空铺”，经营者没有收入，哪里来的钱给你返租，之前的承诺就成了一纸空文。

3，售后返租为什么都集中在小公寓或格子铺？分割成小公寓和格子铺首先是为了降低投资门槛，再用租金抵房款，让更多人买得起。其次，小公寓和格子铺自己留着用处不大，一两间单独出租也极为困难。你一旦购买，就只能交由经营者统一运营，让开发商拿走主动权。

4，返租两年后，开发商经营不善跑路。这种情况在各地至今已经出现不少，由于产品、市场等原因，导致项目亏本或资金链断裂，这样，承诺给已购买公寓的投资人"售后返租"的条件也就没有能力兑现，最后只好一走了之。有人说，不是跟他们订了包租协议吗？可以告他！当然，告是没问题的，关键是开发商已经跑路了，就算官司打赢也拿不到钱，买来的商铺要想再经营起来，也几乎不可能的事情，最后就是鸡飞蛋打。这背后还有一个"偷梁换柱"的奥秘，业主购买的这些公寓，回租时根本就不是开发商跟你订的包租合同，而是一个第三方管理公司，这家公司可能就是一个空壳的皮包公司，就算打赢官司，它也拿不出钱来赔偿，这就是开发商早就想好的"金蝉脱壳"之计。

5，就算包租期满，后续也是问题重重。如果一个"售后返租"的商业体，最后能够顺利走完包租年限，算是\'\'九死一生"存活下来，非常不容易了。包租的物业，基本上不可能无限期包租，都有一个期限，目前比较流行的是6年~8年比较多，在包租期内，所有的商铺购买者都没法收回成本。如果按照最高年收益8%来计算，整个投资回收期也要12年半，这已经算很好的情况。那么，包租期限满了以后怎么办呢？

有两种情况。一种是把商铺返还给小业主们，这种情况下，小业主各自出租各自的商铺，自然不会去考虑整个购物中心的业态问题，这样，整个购物中心就失去了统一规划、统一经营管理的能力，最后的结果是失去活力、失去竞争力，导致整个商业作死；第二种情况，商业管理公司做得不错，大家都愿意继续包租，但是，由于小业主众多，想法无法统一，有些人可能会对包租价格等提出不合理要求，个人胃口不同，所提条件不一样，商业管理公司出于自身利益的考虑，就会出现矛盾，最后可能导致两败俱伤，让本来从九死一生中幸存下来的商业无疾而终。

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“售后返租”是否合法

发生争议怎么办

“售后返租”并不是一个新鲜词，早在零几年的时候，“售后返租”这种经营模式就已经在我国盛行，甚至在当下，全国各地仍然有很多地方存在“售后返租”这种经营模式，那么，对于“售后返租”，法律上又是怎样规定的呢？是否属于违法的经营模式呢？

根据国家建设部于2001年4月4日发布的《商品房销售管理办法》第十一条第二款规定：“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”以及住房和城乡建设部于2010年4月13日发布的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第一条规定：“不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房，不得进行虚假交易。”

由此可见，对于未竣工的商品房和预售房，国家是明令禁止采取“售后返租”的方式销售的，但是对于已竣工的商品房或是现售房是否能采用“售后返租”的方式进行销售，法律、法规等对此并无明文规定。因此，根据“法无禁止即自由”的原则，对于已竣工的商品房或现售房，开发商是完全可以采取“售后返租”的方式进行销售的。

因售后返租引起的争议，可向有关部门投诉和人民法院起诉，通过正当途径进行维权。

但值得注意的是，虽然买卖双方签订了合同，当出现纠纷时，投资者可通过协商，或是按照租赁合同的相关约定通过诉讼的方式维权，但显而易见的是，小个体向大公司维权，过程会比较曲折，成本也很高。

这就是采用"售后返租"背后可能存在的诸多问题，有人说，售后返租就是"当你惦记着高租金时，开发商早已惦记上你的本金"。在一些包租形式的商业物业中，早些年还出现年回报高达10%，甚至12%以上这种情况，这就是更加典型的"骗本金"了。

尽管如此，当前在许多地方，一些开发商依然通过变通方式，把这种方式作为商业销售的主要手段，行走在合法与非法的灰色地带。当然，从客观上看，目前市面上真正把"售后返租"作为一种诈骗手段来操作的，毕竟还是少数，大多数商业物业开发销售的"售后返租"模式都在合法范围。所以，散户投资人在面对"售后返租"模式时，一定要保持高度警惕，详细了解项目方方面面的情况后，做出合理的、理性的投资行为，切忌一时冲动，被"低投入，高回报"所迷惑，给投资带来损失。

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