4月25-26日土拍终于结束，成交25宗地块，总面积2204亩，揽金210亿元。

NO.1丨壹

4月土拍看点：跳价、熔断是关键词！

这一次土拍看点颇多。

1、说这次土拍是“史诗级”，不管是土地数量、成交金额以及拍卖时间，在合肥史上都极为罕见。但却没有打破记录。

2017年1月份，合肥土地市场共成交25宗地块，成交面积2594.483亩，成交金额241.83亿元。截至目前，依然是单月成交的最高纪录。

2、这次土拍，基本上大大小小的房企都来报名参拍。既有融创、华润、中海、绿城、招商等品牌房企，又有新力、雅居乐等“新面孔”，还有金鹏、荣盛、徽创等之前主要在三四线城市、已经进驻合肥并准备继续深耕合肥的房企。

3、除了肥东FD19-4商业服务用地流拍，成交的25宗地块热度都很高。

滨湖BH2019-12号地块竞买房企高达71家；

高新区TG1-1-1，-2，-3，TG1-2地块29家竞买人；

蜀山区W1901地块25位竞买人；

新站区XZQTD242*地块19家竞买人参拍；

肥西[2019]5号地块有26家房企参拍；

长丰CF201909触发熔断，共14位竞买人；

长丰CF201907/8地块均有18家竞买人参拍。

……

4、跳价、熔断是这次土拍的关键词。滨湖（2宗）、蜀山（1宗）、长丰（5宗）8宗地块直接叫到最高价，触顶熔断，摇号拿地。

5、这次土拍，开发商很“疯狂”。不仅滨湖、蜀山地块叫到了最高限价，新站、瑶海、肥东等地块地价相对于2018年4季度，有所上涨。

1、瑶海区E1901与E1902号地块前身是瑶海E1809号地块，一分为二。瑶海区E1901与E1902号地块地价均突破1000万/亩，最高达到1135万/亩。据悉，据悉，E1809号地块去年12月底未达底价流拍，最高报价625万元/亩，地价最高上涨510万/亩。

2、新站区XZQTD242，这是三度入市，地价1045万/亩。而去年下半年两次“未达底价流拍”，当时最高报价725万/亩，上涨320万元/亩。另外，去年下半年拿地的合肥银城旭辉·樾溪臺和学林春晓项目，地价均是650万元/亩，上涨395万元/亩。

3、荣盛肥东县FD19-2地块，位于泛龙岗板块，楼面价7833元/㎡，业内分析未来售价会直奔1.5万/㎡。毕竟板块内龙湖龙誉城楼面价5400元/㎡、中海城最高楼面价7088元/㎡。

6、正荣、世茂、文一、新力等开发商比较“猛”。

正荣竞得4块地，分别是肥西[2019]5号，楼面价9524元/㎡；以及长丰CF201907、08、10地块，楼面价7833元/㎡。

文一竞得3宗地块，即长丰CF201911、12地块（含商服用地），楼面价最高7833元/㎡。以及瑶海区E1901地块，楼面价8512元/㎡。

世茂竞得2块地，分别是长丰CF201906、09地块，楼面价最高7837元/㎡。

新力竞得2宗地块，分别为新站区XZQTD242*地块，楼面价7837元/㎡，与弘阳合作。以及瑶海区E1902地块，楼面价9083元/㎡，或与旭辉合作。

7、本次成交的25宗地块，溢价率超过100%的有7宗，分别为：

绿城滨湖BH2019-05地块，溢价率107%；

新力+弘阳新站区XZQTD242地块，溢价率111.11%；

龙湖蜀山W1901地块，溢价率114.35%；

通和肥西[2019]6号地块，溢价率140%；

正荣肥西[2019]5号地块，溢价率144%；

蓝光巢湖2017-29号新地块，溢价率112.5%；

新华巢湖2019-13号地块，溢价率128.33%。

NO.2丨贰

3大板块是重点，即滨湖、蜀山、北城！

这一次比较有看点的是滨湖省府板块、长丰北城办板块、蜀山区环董铺湖板块。

1、滨湖省府板块，2宗地块均喊到最高限价。

绿城竞得滨湖区BH2019-05居住用地，成交单价2280万元/亩，居住A、B地块楼面价15545元/㎡，居住C、D地块楼面价14249元/㎡，总价34.9亿元，溢价率107%。

旭辉以2280万元/亩竞得滨湖区BH2019-12号地块，总价17.3亿元，楼面价15545元/㎡，溢价率90%。

关于省府板块：

1、省府搬迁，就已经说明这里会是安徽省政治中心、经济中心和文化中心，预期较高。

2、省府板块利好不断。除了地铁5号线（在建）、地铁7号线（规划中），方兴湖公园、中国科学技术大学附属第一医院(滨湖院区)等，最近教育资源也陆续确定。省政府东边将规划建设广东路初中和福州路小学，以及广东路初中规划最近公示，加上合肥新四中，教育资源不断完善。

3、最近金融后台基地新城滨湖云境（装修2.11万/㎡）和滨湖荣盛华府（毛坯1.9万/㎡）备案，价格出乎意料。比较之下，省府板块装修2.2万/㎡性价比较高。更重要的是，目前省府板块库存不多，招商雍华府和新城合肥大都会目前仅洋房在售，高层基本清盘。

4、关于价格，不管是绿城BH2019-05地块还是旭辉BH2019-12号地块，都是被限价的项目，不得高于2016年10月区域最高价格，即高层毛坯1.9万/㎡、装修2.2万/㎡，毛坯洋房2.4万/㎡。这两个纯新项目，大概率会按照高层毛坯1.9万/㎡、洋房毛坯2.4万/㎡，再加最高5000元/㎡装修费用。

2、长丰7宗地块，预示北城办板块崛起！

北城办7宗地块，均有“限地价”，导致其中5宗地块报到了最高价，摇号拿地。

关于北城办板块，我的观点是：

1、北城办板块是一个“新城”，目前已签约上海师范大学附属合肥实验学校、地铁8号线、阜阳路高架，再加上商业、环境等落实，随着世茂、正荣的入驻，已形成北斗七星之势，可以说板块繁华只是时间问题。

2、目前板块在售盘有万科3子（即万科苏高新中央公园、万科公园大道、都荟上城）、金地自在城、融侨天越等，备案价1.44-1.48万/㎡。

3、今天拿地的新项目，未来大概率价格1.48万/㎡。项目较多，选对品牌就格外重要。

3、龙湖拿下蜀山区W1901号，这是在合肥第7子。

龙湖以1329万元/亩竞得蜀山W1901号地块，总价13.66亿元，楼面价11074元/㎡，溢价率114.35%。

但这宗地块是有“隐性成本”，竞得人须按规划设计条件和批准的规划方案要求，同步修建1座15班幼儿园、1座48班小学和1座24班初中。这也是板块未来的配套。

龙湖W1901号地块表面楼面价是11074元/㎡，实际已经突破1.4万/㎡。

龙湖W1901号地块位于大蜀山北、环董铺湖板块，周边有中海世家、丽丰璞羽山、徽创君泊，洋房1.9万/㎡、高层1.7万/㎡，最大的优势就是自然资源。

很显然，龙湖目前在合肥的货量比较充足，2019年进入合肥“百亿俱乐部”基本没有问题。

NO.3丨叁

结语

房企作为房地产开发的主体，他们的布局信心一定程度上反映了合肥房地产市场的价值。

土地拍卖见证城市发展风向标。短期来看，本轮土拍会成为媒体和开发商宣传的话题焦点，成为推动房价短期上涨的催化剂；长期来看，地价水平很大程度上决定了未来的房价水平，合肥整体房价或迎来一轮上涨。

对于购房者来说，刚需置业者的购房门槛将越来越高，且购房压力将不断加大。

但我们不必过分夸大土拍效应，只要“限房价、限地价”不放松，房价涨幅就能控制住。市场是螺旋式上升的，从来没有一直高歌猛进的市场，未来的再度波动也在所难免，毕竟政策调控的无形之手一直都在。

当然，我们更不必看空合肥楼市。毕竟这是一座朝气蓬勃、有着极强发展前景的省会城市，对全省的虹吸作用依然很大。