外汇天眼APP讯 : 一、 政策以稳为主,融资成本改善

“房住不炒”基调难改,受益流动性宽松。 从政策端来看,各家房企基本认为“房住不炒”总基调不会改变,但在因城施策的背景下,远洋认为疫情对各地方经济冲击相对较大,各地方存在适度放松或刺激地产的冲动,后续需重点关注各地因城施策的力度。尽管政策基调未变,但恒大认为流动性宽松背景下,有利于需求的释放,将对楼市形成支撑;建业同样认为部分流动性会间接流入房地产。

融资环境改善,把握降成本窗口期。受国外流动性冲击,多家房企判断当前并不是海外债发行较好的窗口;相比之下,境内受益于流动性宽松,房企融资成本呈现不同程度下降,但用途管控仍相对严格,如公司债用途仍仅用于借新还旧。从全年来看,大多数房企认为融资成本仍会延续下行,融创、金茂、佳兆业等房企均表示,将借助流动性宽松的机遇,进一步降低融资成本。其中,融创计划通过调整融资结构、将 2020年融资成本降低 1-2个百分点,佳兆业希望通过拓展多元化融资渠道,降低融资成本 1-1.5 个百分点。

二、 房企积极复工复产,市场持续好转

2.1 售楼处普遍开放,销售逐步回暖

售楼处普遍开放,销售端逐步回暖。随着疫情得到控制,目前除湖北区域外,主流房企售楼处开放比例都超过 90%,新城、龙湖、远洋等更是达到 100%,带动销售持续回暖。3 月百强房企单月销售额与销售面积同比降 17.2%和 13.3%,较 2 月大幅收窄 20.5 个和 18.3 个百分点。龙湖、正荣、弘阳等多家房企预计 4 月份销售将恢复至往年正常水平。

从具体房企看,统计的 27 家主流房企一季度销售额同比增速平均值为-21.4%,降幅较 1-2 月收窄 4.1pct。其中,恒大凭借线上推盘、较大力度的推盘及折扣政策,一季度销售同比增长 23.2%,龙光地产同样实现 1%的正增长,其余房企则出现不同程度下滑。

从各城市来看,新城反馈一二线楼市复苏优于三四线,远洋判断一二线市场热度将持续,疫情结束后甚至有望迎来市场反弹。

2.2 项目复工复产超 90%,全年供货交付冲击可控

随着疫情得到控制,目前除湖北区域外,主流房企项目复工比例同样达到 90%及以上,龙光、中海甚至达到 100%。由于工期较往年推迟 1-2 个月,万科、碧桂园、远洋、世茂等房企预计将对上半年供货节奏与房屋交付产生一定影响。考虑到一季度开工占全年比重有限(2015-2019 年全国一季度新开工占全年新开工比重平均值仅 16.7%)、叠加后续赶工带来施工强度提升,多数房企认为对全年冲击相对可控。

三、 销售目标整体增长,货值推动为主因

房企销售目标整体增长,平均增速达 14%。从各家房企公布的销售目标来看,30 家房企 2020 年销售目标平均增速为 14%,较 2019 年 30%的平均增速下降 16 个百分点;30 家房企 2020 年合计目标销售额 6.16 万亿(其中碧桂园、富力、龙光为权益口径),同比增长 13%,增速较 2019 年减少 9.6 个百分点。

具体来看,销售目标增速在 20%及以上有 9 家、占比 30%,增速为负的有 3 家、占比 10%。其中目标增速最高的为德信地产,增速达 77%;目标增速最低的为建业地产,2020 年销售目标同比降 21%,但建业 2019 年增速高达 88%,同时从公司反馈来看,销售额目标下滑主要为下沉市县较多,拉低成交单价,预计销售面积仍有望维持正增长。从龙头房企来看,目标销售额相对较高的为恒大,全年目标 8000 亿,同比增长 33%,碧桂园、融创分别为 10%和 8%。

房企销售增长主要源自货值推动。从各家房企可货货值及预期去化率来看,2020 年各家销售增长主要靠货值推动,25 家房企可售货值平均目标去化率仅 62%,其中 9 家目标去化率在 60%以下。目标去化率最高的为德信中国(78%),最低的为华润置地,2020 年可售货值 5000 亿,目标销售额 2620 亿,对应去化率仅 52%。从去化率对比来看,碧桂园、世茂 2019 年去化率分别为 72%和 65%,但实现 2020 年销售目标对应去化率仅为 67%和 60%。

从中长期目标来看,恒大、金茂三年目标依旧较高,恒大目标 2022 年实现 1 万亿、金茂为 3000 亿, 2019-2022 年三年预期复合增速分别达 18.5%和 23.1%。

从销售回款看,2019 年各家房企对回款率重视度进一步提升。碧桂园明确将更多追求有利润的现金流,2019 年专门制定权益回款考核,促使回款率超过历史水平,达到 96%;金茂 2019 年对销售考核大幅调整,仅考核回款而不考核签约,促使回款率达到 95%;龙湖、旭辉 2019 年回款率也分别提高至 95%、92%;而世茂由于 2019 年四季度推盘及销售力度加大,部分回款滞后导致全年回款率同比降 3 个百分点至 75%。展望 2020 年,碧桂园表示将通过现金流抓住机遇,在现金流稳健情况下增加利润,旭辉则持续强调“有回款的销售”。

四、 拿地态度分化,注重权益提升及渠道多元

从拿地计划看,各房企态度呈现分化。其中龙头房企恒大、融创均表示将通过减少拿地来降低负债水平,其余房企拿地态度分化,奥园、世茂、远洋、龙光 2020 年计划拿地销售比均较 2019 年下降,相比之下,时代、中海拿地态度相对较 2019 年更积极。

在拿地权益上,旭辉、金茂、远洋、碧桂园均表示未来将进一步提高拿地权益占比。其中旭辉、金茂 2019 年拿地权益比重已明显提高,分别从 53.5%、42.7%上升至 64.5%和 53.2%,龙湖、保利与万科 2019 年拿地权益亦出现回升。

在拿地方式上,多家房企均强调把握多元化拿地机会。旭辉计划未来多元化拿地比重提升至 50% (2019 年为 33%),金茂目标未来通过城市运营拿地比重提高到 60%(2019 年 40%),世茂、中海、华润也都表示将通过收并购、旧改等多种渠道拓展土地。由于疫情导致中小房企资金端压力加大,龙光、旭辉均表示行业将进入加速整合期。尽管疫情可能导致行业收并购机会增加,但融创、世茂均反馈好的标的并不一定很多,世茂明确将提高收并购标准。

投资建议:30家主流房企 2020 年销售目标增速均值仍达 14%,疫情带来的调整有望加剧行业集中度提升,同时在“三稳”基调下,唯有具备融资管控及品牌优势方能获取超额利润,中长期持续看好龙头品牌房企表现。短期来看,目前主流房企对应 2020 年估值不超过 6.5 倍,潜在股息率超过 4%,同时政策及流动性改善亦有望提升行业估值,当前位置板块配置价值依旧凸显。(以上图表来源于平安证券研究所)

风险提示:

1)若境外新型冠状病毒肺炎疫情持续时间超预期,将通过影响收入、就业等影响地产需求,进而导致房屋销售大幅下降、中小房企资金链断裂的风险。

2)由于疫情对行业开工、复工的影响,可能导致部分房企面临供货节奏、交付节奏不及预期的风险。

3)若需求恢复低于预期,未来房企或进一步降价、以价换量以提升需求,将带来房企大规模减值风险,同时需求低迷带来销售回款不及预期,将增加行业资金压力,进而导致资金链风险。

4)由于疫情导致返乡置业缺失,加上三四线供应较大、棚改退潮导致的需求弱化,行业面临三四线楼市销售快速下行、部分项目烂尾的风险。