外匯天眼APP訊 : 一、 政策以穩爲主，融資成本改善

“房住不炒”基調難改，受益流動性寬鬆。 從政策端來看，各家房企基本認爲“房住不炒”總基調不會改變，但在因城施策的背景下，遠洋認爲疫情對各地方經濟衝擊相對較大，各地方存在適度放鬆或刺激地產的衝動，後續需重點關注各地因城施策的力度。儘管政策基調未變，但恒大認爲流動性寬鬆背景下，有利於需求的釋放，將對樓市形成支撐；建業同樣認爲部分流動性會間接流入房地產。

融資環境改善，把握降成本窗口期。受國外流動性衝擊，多家房企判斷當前並不是海外債發行較好的窗口；相比之下，境內受益於流動性寬鬆，房企融資成本呈現不同程度下降，但用途管控仍相對嚴格，如公司債用途仍僅用於借新還舊。從全年來看，大多數房企認爲融資成本仍會延續下行，融創、金茂、佳兆業等房企均表示，將藉助流動性寬鬆的機遇，進一步降低融資成本。其中，融創計劃通過調整融資結構、將 2020年融資成本降低 1-2個百分點，佳兆業希望通過拓展多元化融資渠道，降低融資成本 1-1.5 個百分點。

二、 房企積極復工復產，市場持續好轉

2.1 售樓處普遍開放，銷售逐步回暖

售樓處普遍開放，銷售端逐步回暖。隨着疫情得到控制，目前除湖北區域外，主流房企售樓處開放比例都超過 90%，新城、龍湖、遠洋等更是達到 100%，帶動銷售持續回暖。3 月百強房企單月銷售額與銷售面積同比降 17.2%和 13.3%，較 2 月大幅收窄 20.5 個和 18.3 個百分點。龍湖、正榮、弘陽等多家房企預計 4 月份銷售將恢復至往年正常水平。

從具體房企看，統計的 27 家主流房企一季度銷售額同比增速平均值爲-21.4%，降幅較 1-2 月收窄 4.1pct。其中，恒大憑藉線上推盤、較大力度的推盤及折扣政策，一季度銷售同比增長 23.2%，龍光地產同樣實現 1%的正增長，其餘房企則出現不同程度下滑。

從各城市來看，新城反饋一二線樓市復甦優於三四線，遠洋判斷一二線市場熱度將持續，疫情結束後甚至有望迎來市場反彈。

2.2 項目復工復產超 90%，全年供貨交付衝擊可控

隨着疫情得到控制，目前除湖北區域外，主流房企項目復工比例同樣達到 90%及以上，龍光、中海甚至達到 100%。由於工期較往年推遲 1-2 個月，萬科、碧桂園、遠洋、世茂等房企預計將對上半年供貨節奏與房屋交付產生一定影響。考慮到一季度開工佔全年比重有限（2015-2019 年全國一季度新開工佔全年新開工比重平均值僅 16.7%）、疊加後續趕工帶來施工強度提升，多數房企認爲對全年衝擊相對可控。

三、 銷售目標整體增長，貨值推動爲主因

房企銷售目標整體增長，平均增速達 14%。從各家房企公佈的銷售目標來看，30 家房企 2020 年銷售目標平均增速爲 14%，較 2019 年 30%的平均增速下降 16 個百分點；30 家房企 2020 年合計目標銷售額 6.16 萬億（其中碧桂園、富力、龍光爲權益口徑），同比增長 13%，增速較 2019 年減少 9.6 個百分點。

具體來看，銷售目標增速在 20%及以上有 9 家、佔比 30%，增速爲負的有 3 家、佔比 10%。其中目標增速最高的爲德信地產，增速達 77%；目標增速最低的爲建業地產，2020 年銷售目標同比降 21%，但建業 2019 年增速高達 88%，同時從公司反饋來看，銷售額目標下滑主要爲下沉市縣較多，拉低成交單價，預計銷售面積仍有望維持正增長。從龍頭房企來看，目標銷售額相對較高的爲恒大，全年目標 8000 億，同比增長 33%，碧桂園、融創分別爲 10%和 8%。

房企銷售增長主要源自貨值推動。從各家房企可貨貨值及預期去化率來看，2020 年各家銷售增長主要靠貨值推動，25 家房企可售貨值平均目標去化率僅 62%，其中 9 家目標去化率在 60%以下。目標去化率最高的爲德信中國（78%），最低的爲華潤置地，2020 年可售貨值 5000 億，目標銷售額 2620 億，對應去化率僅 52%。從去化率對比來看，碧桂園、世茂 2019 年去化率分別爲 72%和 65%，但實現 2020 年銷售目標對應去化率僅爲 67%和 60%。

從中長期目標來看，恒大、金茂三年目標依舊較高，恒大目標 2022 年實現 1 萬億、金茂爲 3000 億， 2019-2022 年三年預期複合增速分別達 18.5%和 23.1%。

從銷售回款看，2019 年各家房企對回款率重視度進一步提升。碧桂園明確將更多追求有利潤的現金流，2019 年專門制定權益回款考覈，促使回款率超過歷史水平，達到 96%；金茂 2019 年對銷售考覈大幅調整，僅考覈回款而不考覈簽約，促使回款率達到 95%；龍湖、旭輝 2019 年回款率也分別提高至 95%、92%；而世茂由於 2019 年四季度推盤及銷售力度加大，部分回款滯後導致全年回款率同比降 3 個百分點至 75%。展望 2020 年，碧桂園表示將通過現金流抓住機遇，在現金流穩健情況下增加利潤，旭輝則持續強調“有回款的銷售”。

四、 拿地態度分化，注重權益提升及渠道多元

從拿地計劃看，各房企態度呈現分化。其中龍頭房企恒大、融創均表示將通過減少拿地來降低負債水平，其餘房企拿地態度分化，奧園、世茂、遠洋、龍光 2020 年計劃拿地銷售比均較 2019 年下降，相比之下，時代、中海拿地態度相對較 2019 年更積極。

在拿地權益上，旭輝、金茂、遠洋、碧桂園均表示未來將進一步提高拿地權益佔比。其中旭輝、金茂 2019 年拿地權益比重已明顯提高，分別從 53.5%、42.7%上升至 64.5%和 53.2%，龍湖、保利與萬科 2019 年拿地權益亦出現回升。

在拿地方式上，多家房企均強調把握多元化拿地機會。旭輝計劃未來多元化拿地比重提升至 50% （2019 年爲 33%），金茂目標未來通過城市運營拿地比重提高到 60%（2019 年 40%），世茂、中海、華潤也都表示將通過收併購、舊改等多種渠道拓展土地。由於疫情導致中小房企資金端壓力加大，龍光、旭輝均表示行業將進入加速整合期。儘管疫情可能導致行業收併購機會增加，但融創、世茂均反饋好的標的並不一定很多，世茂明確將提高收併購標準。

投資建議:30家主流房企 2020 年銷售目標增速均值仍達 14%，疫情帶來的調整有望加劇行業集中度提升，同時在“三穩”基調下，唯有具備融資管控及品牌優勢方能獲取超額利潤，中長期持續看好龍頭品牌房企表現。短期來看，目前主流房企對應 2020 年估值不超過 6.5 倍，潛在股息率超過 4%，同時政策及流動性改善亦有望提升行業估值，當前位置板塊配置價值依舊凸顯。（以上圖表來源於平安證券研究所）

風險提示：

1）若境外新型冠狀病毒肺炎疫情持續時間超預期，將通過影響收入、就業等影響地產需求，進而導致房屋銷售大幅下降、中小房企資金鍊斷裂的風險。

2）由於疫情對行業開工、復工的影響，可能導致部分房企面臨供貨節奏、交付節奏不及預期的風險。

3）若需求恢復低於預期，未來房企或進一步降價、以價換量以提升需求，將帶來房企大規模減值風險，同時需求低迷帶來銷售回款不及預期，將增加行業資金壓力，進而導致資金鍊風險。

4）由於疫情導致返鄉置業缺失，加上三四線供應較大、棚改退潮導致的需求弱化，行業面臨三四線樓市銷售快速下行、部分項目爛尾的風險。