財聯社（北京，記者 李潔 楊依依）訊，2020年一季度，北京、深圳兩大一線城市的甲級寫字樓租金進一步下滑。此外，北京寫字樓市場空置率在2019年達到近十年階段性高點後繼續上升。

自2018年底至今，各地寫字樓市場一直較爲低迷，租金下行趨勢明顯，而突如其來的疫情加劇了這一局面。高力國際華北區研究部總監陸明表示，2020年依然是北京甲級寫字樓供應高峯年，整體空置水平可能會進一步突破20%。戴德梁行則認爲，深圳寫字樓租金壓力及高空置局面或貫穿年內市場。

北京甲級寫字樓市場吸納量創新低

"整個一季度北京甲級寫字樓租賃市場處於冷凍狀態，幾乎所有的租賃交易活動都處於暫停或延遲的狀態。"高力國際華北區董事總經理嚴區海指出。

據高力國際研究報告顯示，一季度北京甲級寫字樓市場的淨吸納量達-81000平方米，創歷史新低，也是北京甲級寫字樓淨吸納量首次出現連續兩個季度爲負。

"大量負淨吸納量意味着企業開始出現從甲級寫字樓向乙級或產業園區搬遷的跡象，同時還包含了由於成本因素退租或正常合約到期而新出來的空置面積。在正常的市場環境下，新增空置面積會在很大程度上被新租面積所抵消，但處於疫情狀態下的市場，這部分本應通過正常租賃交易所去化的面積卻無法被需求所吸納。"嚴區海說。

高力國際報告顯示，今年一季度北京甲級寫字樓市場整體空置率爲16.7%，同比上漲5.9%，較2019年第四季度末上漲0.8個百分點。預計2020年全年，整體空置率將達19.7% 。

不過，嚴區海認爲，"即使在年底空置率達到峯值20%，也不會造成太大影響，北京甲級寫字樓市場在2008年空置率曾達到30%-35%，很快就被消化了。目前北京市場處於供應高峯期，供應高峯過後，空置率將逐步被市場消化。"

"疫情延緩了很多在建項目的工程進度，因此我們預計有部分項目將延遲入市，這從一定程度上減輕了市場的供給壓力，預計2020年北京甲級寫字樓新增供應爲91萬平方米 。"嚴區海補充道。

由於空置率逐步走高，北京甲級寫字樓租金水平處於下降通道。

從高力國際的研究報告來看，截至2020年一季度，北京甲級寫字樓整體市場平均租金爲372.9元每月每平方米，環比下降 2.5%。其中燕莎商圈跌幅居首，環比下降5.4%。

"在疫情的影響下，租金的調整幅度將加大。鑑於疫情後期的市場狀態，以及新增供應量的逐步入市，租金企穩預期大概會在明年一季度出現。"陸明表示。

在大宗交易方面，上述研究報告指出，北京今年一季度共錄得3筆大宗交易成交，分別是綜合體、酒店及寫字樓。最大一筆交易是位於朝陽區的LG雙子塔，新加坡主權基金GIC以11億美元將其收購，佔一季度總成交額的92%。

據高力國際資本市場及投資服務副董事閆寒介紹，自3月下旬以來，投資者已逐步恢復活躍度，在北京市場尋找投資機會，安排勘察項目等。關注重點仍將是寫字樓市場，除了城市更新類項目外，已具有現金流的持有型物業亦成爲投資人關注的類型。

"隨着疫情的逐步緩解，我們預計市場活動會在二季度出現較爲明顯的復甦跡象，在7月份基本上能夠進入正常的市場狀態。"嚴區海說。

深圳空置率居一線城市之首

據戴德梁行介紹，受疫情影響，春節至2020年一季度末深圳甲級寫字樓市場基本處於停滯狀態，已成交的租賃或買賣活動幾乎均在春節前完成。

今年一季度，深圳全市甲級寫字樓平均租金環比2019年第四季度末下降 3%，其中福田區租金環比下降2.3%至每月每平方米261.95元，南山區租金下降3.1%至每月每平方米213.94元。

"目前金融、專業服務以及中小規模科技公司等換租擴租需求相對謹慎，有實力的科技公司則在更長的免租期、更高的租金折讓以及更低的租金報價等方面爭取更多權益。"戴德梁行研究院副院長張曉端指出。

據戴德梁行數據，2020年一季度四個一線城市中，深圳空置率仍居首位，爲24.6%。深圳一季度3座甲級寫字樓、共計30萬平方米的新增供應，更是加劇了去化壓力，截至今年第一季度，全市存量推升至582.4萬平方米，由此全市空置率環比上漲2.6個百分點24.6%。

從各區的表現來看，羅湖區的需求持續外流，再加上個別商務空間運營商租約到期，空置率環比上升2.2個百分點至14.98%，福田區空置率則有一定的改善，降至16.04%。因新增3座甲級寫字樓都在南山區，南山區空置率環比上升至34.85%。

"疫情期間在建項目工期相應延後直接影響全年供應，預計不少項目入市時間將延至明年，此外部分原定於上半年入市的項目恐將於年底扎堆入市，對於剛剛從疫情中恢復運營的深圳寫字樓市場而言，無疑又要迎來一場大考。"戴德梁行華南區寫字樓業務高級董事羅進良表示。

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