高地价必须回报高房价吗？东西湖一高价盘又扑街了……

11月4日，东西湖一品牌房企项目在大众的“热议中”迎来首开，首次推出5、6#高层，103m²复式四房、125-143㎡三四房，合计192套房源，整体均价18500元/㎡（含3000元/㎡精装），根据湖北中原数据显示，该项目去化10套，去化率仅5%，目前还有房源在售。

细心关注武汉楼市的购房者应该会发现，从最近开盘的项目来看，感觉武汉不少项目的备案价都比预期的要高。

在该项目开盘前，武汉楼市大V表示，同样是在东西湖，相隔一条街差价高达5000元/平，

一时间拿地价格过高导致审批价“捅破天花板”的言论成了楼市最新热点，

其实虽然前文所说两楼盘相差千余米，差价高达5000元，但两楼盘情况有所区别，根据佳兆业悦府拿地资料显示，2017年11月，佳兆业宣布，公司联合竞得东西湖DXH（2017）043号地块。规划为工业用地（通信设备、计算机及其他电子设备制造业、城镇住宅用地，土地面积为335071.84平方米，挂牌起始价为11.36亿元。

与通常工业土地出让不同，该宗土地包含13万平方米住宅用地。DXH（2017）043号地块是东西湖区国家网络安全基地引进企业——中金数据的工业地，而中金数据将住宅部分整体打包交给房企，价高者得，最终，佳兆业通过溢价的方式获得该宗地块的13万方宅地。因此虽然该地块竞得楼板价为6226元/平，但算上佳兆业的溢价部分及增值税，与周边地王楼板价相差并不远，从拿地的股权占比我们可以应证这一推测。

根据天眼查资料显示，虽然33万方地块，住宅仅占13万方，住宅部分约占40%，住宅部分计容建面约为26万方，其中住宅计容建面为24.68万方米，商业建筑面积4765平方米……剩余20万方为中金数据库所占据位置，因为无法详细代入容积率，因此无法计算出中金数据库部分计容建面。

正因为如此天眼查显示，拿地方金兆佳置业（武汉）有限公司股权比配为：佳兆业占95%，中金数谷科技有限公司占5%。

前文所说的品牌房企与东西湖地王楼板价相差仅百余元，面对不可逾越的预售证天花板，业内纷纷表示：类地王又要在东西湖扑街了……然而！毛坯备案均价超过15000元/平，无疑不让业内大跌眼镜，其整体均价刷新了东西湖区房价天花板。

说到“捅破”天花板或许有些夸张，但项目的备案价着实让人大吃一惊。

先来回顾一下它的拿地背景：该品牌房企为全国前20强房企，2016年通过评标一举拿下位于东西湖和黄陂的三宗地块，宣布正式进入武汉，此次也是武汉土地交易市场上值得纪念的日子，首次采取方案评标的方式，且该房企作为在武汉毫无建树的外来房企一举击败武汉本土国企及外来央企，着实令业内大吃一惊。

该地块位于东西湖的核心地段吴家山老城区，片区内的交通区位优势明显，其紧挨武汉轨道交通一号线延长线泾河段的码头潭公园站，周边配套也十分的成熟，生活比较便捷。

△项目大概位置

因为限定了最高价，该块地最终成交的楼面价是10133元/平，溢价率48.9%，仅次于地价10687元/平的东西湖地王。同时，该地块也是目前东西湖离地王最近的项目。

根据规划，该项目在2017年公布规划方案，由7栋住宅、1所幼儿园及部分沿街底商组成。

△项目效果图

从目前项目所在的吴家山片区来看，该片区当前的纯新盘屈指可数，片区楼市供应几乎为本地房企，尽管面对整个东西湖，有中建、融创、电建、佳兆业、华发等知名房企的布局，但板块内多为已开盘多次的老盘，且在售房源同质化严重，均以改善为主。

目前，文一云水湾建面约118-141平带精装房源在售，整体均价约13300元/平米，其中含2500元/平米装修；地王项目二期正在登记中，据了解项目前期小高层均价约17765元/平，超高层均价约18825元/平，含装修3000元/平；电建地产洺悦御府预计11月首开108套低密墅质洋房，有传言开盘或将打破前期精装修的预估，以毛坯开盘，如此来算该项目或将成为该片区第一个品牌房企毛坯开盘；佳兆业悦府于上周末开盘，目前仍有少量房源清在售，均价约12500元/平。