近日，独立经济学家谢国忠在世界经济论坛上发表了主题演讲，他表示，明年房地产发展的大环境已经改变，房地产行业可能受到两个方面冲击：一是首付贷风险巨大，预计中国目前首付贷规模总额可能超2万亿元；二是房地产企业海外美元债务风险。他还表示，中国楼市的供应量非常巨大，现有住房，相对于我们的人口已经严重过剩。如果有需求的话，那也是城市之间的错配，未来房地产的主要需求来自人口的再分配。

谢国忠作为唱空中国楼市的"一号专家"，自2004年就开始了他唱空中国楼市之旅。这位曾获得麻省理工经济学博士，曾任摩根士丹利董事总经理和亚太首席经济学家的传奇人物。应该说他在经济学上有比较深的造诣，事实上中国楼市走势并不如他预言的一般萧条。其实，我们更应该学习他对中国的楼市预测屡败屡战精神，或许他唱空楼市的出发点仅是提示大家不要忘记风险。

针对谢国忠说的"中国未来住房需求还是有的，主要来自城市错配，未来住房需求主要来自人口再分配"。小度认为有道理，但不全面，做一下补充。

住房总量数据难说清楚，但有的城市住房需求还会继续存在，但有的城市住房总量本身不缺。关于我们到底有多少房子？官方没有确切的说法，我们不去理会。但有一点必须承认，我们人口始终在流动，农村人往城市走，小城市人往大城市走，这就造成有的城市房子总量过剩，有的城市房子供不应求，这就是谢国忠所说的"城市错配"。

一二线大城市房产价值还是存在，一时半会降不了多少，这点郑州就是一个典型的例子，虽然说一直在调控，但也只是稳住，我们从58同城郑州房产频道上也可以看到，郑州房价还是没降多少的。而三四线小城市并不是所有房子都保值，但也不是所有房子都不保值，因为人们对美好生活的向往始终不变，这些城市住房需求矛盾在未来应表现为"人们日益增长的物质水平与缺少好房子之间的矛盾"。

住房需求不仅仅来自人口流动，还有大量的改善需求和独居需求增加。我们说随着城市化逐步放缓，农村流入城市的人口数量逐步减少，加之生育率逐步降低，人口流动导致的住房需求不能像过去一样保持较高量。但城市内部本身内部需求还是一直存在，比如说在现有模式下，我们的很多房子寿命顶多30年，房子建了拆、拆了建的情况会周而复始，这本身就造就房地产需求。

随着生活水平提高，老人独居和年轻人独居是趋势，近年来以年均30%速度在增长。同样也因为人们对美好生活的向往，改善客群也会持续放量。所以，人口流入、改善需求和独居需求是我们未来房地产市场发展的三大支撑力量。