受融资成本增加、投资者贷款增长放缓与日俱增的监管压力影响，住房贷款利率上调成为了大势所趋。

短短两周内，四大银行中有三家已宣布提高业主自住房贷款的标准可变利率。其中只有澳新银行（ANZ）破例保持了原有的标准可变利率，只小幅提高了只息（只还利息不还本金）还款利率，并在三个月后开始执行。

周五下午，澳洲联邦银行（CBA）成为了最后一所宣布升息的主要银行。其业主自住住房贷款的标准本息还款可变利率将增加3个基点，至5.25％。这与澳新银行（ANZ）同等贷款利率持平，是目前四大银行中的最低利率。

最新的业主自住住房贷款的标准可变利率如下表所示：

投资贷款利率也有所增加：

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一、四大银行先后升息

二、专家解析：升息是大势所趋

三、普通购房者如何应对贷款成本激增？

一、四大银行先后升息

澳大利亚国民银行（NAB）

3月16日，澳大利亚国民银行（NAB）宣布将提高部分住房贷款的可变利率，但同时也为首次置业者提供了进一步的优待政策。这是自2015年末以来，澳洲主要银行首次对投资者和自住住房业主同时提高贷款价格。

该行从3月24日起：

将其业主自住住房贷款的年标准可变利率提高7个基点，至5.32％；

将投资住房贷款的可变利率上调25个基点，至5.90％。

以新的标准可变利率计，30年期、额30万澳元的自住住房贷款客户每月需额外支付13澳元本息还款。

澳大利亚国民银行（NAB）首席运营官安东尼·卡希尔（Antony Cahill）表示，本次升息是一个艰难的决定。Cahill说：“我们了解这些变化会以不同的方式影响到客户。然而银行收取的费用与抵押贷款成本之间的差距仍很难相抵。随着我们进入2017年，竞争仍将非常激烈，利润压力会继续维持。通过一系列的利率调整，我们希望能在整个抵押贷款业务的组合中达到一个良性的平衡。”

Cahill先生补充说，85％的澳大利亚国民银行（NAB）客户目前都通过一系列贷款产品折扣，以低于目前标准可变利率的比率偿还住房贷款。

首次置业者

对于首次置业者而言值得庆幸的是，澳大利亚国民银行（NAB）向首次置业者“特别”提供了年利率仅为3.69％的2年期固定贷款产品（该行目前的2年期固定贷款利率为3.98％）。该利率达到了该行贷款利率的历史新低。

根据贷款中介公司Canstar的数据库，该利率比市场最低水平低0.1％，比市场平均水平低0.43％。

西太平洋银行（Westpac）

西太平洋银行（Westpac）在其竞争对手澳大利亚国民银行（NAB）出人意料的升息举动之后，也随之提高了抵押贷款利率，并同样将其归咎于“越来越高的融资成本”。

西太平洋银行（Westpac）的加息于3月24日开始执行，对于业主自住房贷款：

本息偿还（P＆I）利率将提高3个基点，至5.32％；

只息还款（IO）利率将还款的8个基点，至5.49％。

对于投资住房贷款：

本息偿还（P＆I）利率将提高24个基点，至5.79％；

只息还款（IO）利率将还款的28个基点，至5.96％。

其商业贷款的可变利率也将上涨8个基点。

此外，西太平洋银行（Westpac）为只息住房贷款客户开放了优惠的转换窗口，鼓励客户以本息还款的方式偿还房贷——在6月17日之前，该行的只息住房贷款客户可以申请转用本息偿还的方式偿还贷款，以享有较低的利率，而无需缴纳转换费用。

西太平洋银行（Westpac）消费银行行政总裁George Frazis表示，该决定考虑了一些经济和监管因素。除了应对日益增加的融资成本外，银行还将本次升息归因于激烈竞争下的利润压力，以及澳大利亚审慎监管局（APRA）对投资者贷款的10％的增长上限。

根据银行业监管机构的数据，西太平洋银行拥有业内最大的投资型住房贷款规模（达1,420亿澳元）。此外，其业主自住型按揭贷款量也高达2,360亿澳元。因此，升息举措对于西太平洋银行的收益是最显著的。

根据麦格理资本（Macquarie Capita）的分析，西太平洋银行（Westpac）的年收入将因本次升息增长3.7％，超过澳大利亚国民银行（NAB）的3.4％，澳洲联邦银行（CBA）的3％，和澳新银行（ANZ）的2.5％。

澳新银行（ANZ）

周五（3月24日）中午，澳新银行（ANZ）也跟随其两大竞争对手的步调，加入住房抵押贷款利率的新一轮周期性增长。升息的生效时间随贷款类型的不同而不尽相同。澳新银行（ANZ）对于业主自住房贷款的升息程度与前两家银行相比温和了不少。业主自住房贷款的：

本息偿还（P＆I）利率保持5.25%不变；

现有客户的只息还款（IO）利率将于七月提高2个基点，至5.45％；

新客户的只息还款（IO）利率将从4月22日起提至5.45％。

也就是说，本次升息后，拥有50万澳元贷款的只息还款客户每年将需额外支付近750澳元。

对于投资住房贷款：

现有客户的利率将从三月起提高25个基点，至6.85％；

面对新投资者的贷款利率将从四月起提高额外的11个基点，至5.96％。

此外，其商业贷款利率也将被推高8个基点。

澳新集团的澳大利亚执行官Fred Ohlsson表示，本次升息主要是受房地产市场的热度所迫。澳大利亚审慎监管局（APRA）再次提出关于需要控制投资住房贷款，可能会收紧投资者贷款标准，试图控制悉尼和墨尔本的房价涨幅。

——Fred Ohlsson

澳新银行（ANZ）承认，家庭预算确实存在压力，并表示会留给客户足够的缓冲时间，鼓励他们从只息偿还阶段转至本息还款以降低利息成本。

据《澳大利亚金融评论报》周三的报道，澳新银行（ANZ）的还款系统正面临无法以不同的利率向只息还款人和本息还款人收款的问题。该银行正在紧急处理这一情况，这也是该行推迟执行升息的原因之一。

澳新银行（ANZ）拥有四大银行中最保守的贷款规模，其拥有的本利还款客户在业主自住贷款人中的占比是四大银行中最高的，达80%。也就是说，该行80%的业主自住贷款客户不会受到本次升息的影响。

而且，澳新银行（ANZ）对投资者只息贷款的依赖程度最低。只息贷款受到许多房地产投资者的青睐，因为投资者能够通过只息贷款享受在负债投资下的负扣税收益。

澳洲联邦银行（CBA）

全国最大的贷款机构澳洲联邦银行（CBA）是四大银行中最后一家宣布升息的银行。澳洲联邦银行（CBA）周五下午表示，业主自住房贷款的：

本息偿还（P＆I）利率将增加3个基点，至5.25％，与澳新银行（ANZ）持平；

只息还款（IO）利率将提高25个基点，至5.47％。

对于投资住房贷款：

本息偿还（P＆I）利率将上升24个基点，至5.8％；

只息还款（IO）利率将增长26个基点，至5.94％。

以上贷款利率调整将于5月8日起生效。

澳洲联邦银行（CBA）同样将本次升息归咎于与日俱增的监管压力和融资成本。该行零售银行负责人Matt Comyn说：“我们已经尽力减少了对于大部分住房贷款客户的负面影响。”

其他银行

面对四大银行纷纷升息的举措，业内的其他贷款机构也纷纷效仿，跟随主要银行加入了新一轮的升息周期。

麦格理银行（Macquarie Bank）

麦格理银行（Macquarie Bank）是第一所加入主要银行升息行列的第二梯队银行。拥有约290亿澳元的住房抵押贷款的麦格理银行（Macquarie Bank）于周四宣布：收紧贷款标准，将所有只息贷款的贷款/估值比降至80％。该行同时也提高了住房贷款的可变利率：

预计从4月13日起对现有客户和新借款人的可变利率提高25个基点；

同时将2015年4月23日及之前的业主自住房只息贷款利率提高5个基点。

对于升息的原因，该行拒绝发表评论。

根据APRA最新的贷款数据，麦格理银行（Macquarie Bank）近年来在住房抵押贷款市场业绩不理想，该行在业主自住住房贷款市场的占有率退回到2％以下。

根据德意志银行（Deutsche Bank）的分析，其住房抵押贷款账户的三月年化变化率为-1％，远低于市场总体增长（6％）。

该行的投资住房贷款账户在过去一年中也从93亿澳元缩减至87亿澳元。

花期银行（Citibank）

同时，花旗银行（Citibank）也宣布，将新客户和现有客户的抵押贷款可变利率提高了9个基点。而截至周五中午，Suncorp，本迪戈和阿德莱德银行（Bendigo and Adelaide Bank），昆士兰银行（Bank of Queensland）和ING Direct尚未跟随主要银行上调贷款利率。

二、专家解析：升息是大势所趋

根据澳洲联邦储备银行（RBA）上周四新公布的研究报告，2016年银行债务融资成本下降了35个基点。但各银行面对的压力并未得到释放，因为贷款市场激烈的竞争似乎正在使银行的损失更加严重。

澳大利亚储备银行（RBA）连续第六次将现金利率维持在1.5%的水平。尽管如此，澳洲的主要银行还是纷纷上调了住房贷款利率。

专家表示，除了利润被激烈的竞争压缩，升息还受到受融资成本增加、投资者贷款增长放缓与日俱增的监管压力等多方面的影响。未来各大贷款机构的升息在所难免。

离岸融资成本上升

美国联邦储备银行（FED）本月早些时候决定将美国的标准利率提高25个基点，这是美联储在三个月内的第二次升息。

就在美联储宣布升息后不久，Gateway Credit Union的首席执行官保罗·托马斯（Paul Thomas）警告：美联储此举将会对澳大利亚的的贷款机构产生冲击，澳大利亚低利率的时代即将结束。他说：“美国的利率对于澳大利亚并非无关紧要。因为全球债券市场的利率一般遵循美联储，而澳大利亚银行40%的融资来自海外，所以澳大利亚银行也必然会加息。”

澳大利亚国立大学经济学教授、前澳联储（RBA）董事会成员Warwick McKibbin表示，以美国为首的全球利率上涨正在推升离岸融资的长期成本。这样的成本压力将很快从银行和其他抵押贷款供应商转移到市场和消费者的身上。

房市高温不减，监管压力巨大

本次投资住房贷款利率的飙升，主要是因为澳大利亚审慎监管局（APRA）为了进一步降低悉尼和墨尔本不可持续的房价，对各大银行的投资住房贷款施加压力。

本周发布的澳洲联邦储备银行（RBA）董事会3月会议纪要指出：“与房地产市场相关的风险正在加剧”。一些经济学家将其解读为澳联储呼吁澳大利亚审慎监管局（APRA）对贷款机构采取行动。

三、普通购房者如何应对贷款成本激增？

分析人士指出，升息的确有助于冷却房地产市场，但也会增加高负债客户的经济压力。

家庭负债历史新高

可变抵押贷款利率每上升10个基点，澳大利亚家庭的总体可支配现金流就会减少约14亿澳元。

Paul Thomas建议借款人考虑固定利率的住房贷款。他说：“虽然借款人一直以来都享受这澳洲的低利率环境，但当利率再度上升时，他们需要确保有能力继续偿还贷款。对于那些担心加息风险难以承担的人来说，固定利率的住房贷款是能提供安全保障的最佳选择。而选择固定利率的时机至关重要，借款人最好能够在利率开始上升之前就锁定这些较低的利率。”

Thomas补充道，Gateway Credit Union发现借款人对5年固定住房贷款的需求强劲，这表明越来越多的人正对利率上升的风险感到不安。

根据Canstar的数据库， 1年、2年和3年固定利率水平均低于平均标准可变利率。

结语

澳洲的贷款环境正在进行调整。在融资成本增加、投资者贷款增长放缓与监管压力日俱增的多方面影响下，住房贷款利率上调不可避免。无论是对于准备或正在偿还房贷的普通购房者，还是对于寻求物业投资机会的投资者，都是时候仔细审视自己的财力，寻求专业人士的建议，以在当前动态的贷款环境下做出最合时宜的决定。

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