开发一个住宅小区，需要考虑到楼间距、采光、绿化等多方面因素，而业主买一套房子，可能比开发商考虑的更多，毕竟关系到以后住得顺不顺心，楼房升值潜力等等。

这不，胡某某购买了房屋后，发现小区在总体规划的参数上和商品房购买合同约定的有些参数有差异。房产公司表示调整规划的指标均在其与国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同规划指标范围内，且该变更对房屋采光、通风、生活的必要设施没有影响。胡某某仍以实际参数与合同约定不同为由将房产公司诉至法院，法院会如何处理呢？

我们一起来看一看！

案情介绍

2013年6月，胡某与房产公司签订商品房买卖合同，购买了位于泗阳县某小区的49幢某房屋，双方在合同中约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向，影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有在部门批准之日起10日内，书面通知买受人。

其中《商品房买卖合同》附件四“合同补充协议附件”第二条还约定：在本项目建设中，对经政府批准的规划调整及设计变更，双方同意，出卖人无需承担违约责任，除本合同特别约定外，出卖人有权按照调整后的规划设计进行建设；该商品房所在建筑区划为分期开发建设，各期规划设计方案均以政府最终审定方案为准，出卖人有权对该商品房所属开发期（即本期）外的其他开发区域的规划设计方案进行优化及调整，无需征得本期买受人同意。

2016年10月，该房产公司向胡某某交付房屋，2017年3月，胡某某办理了所购买房屋的不动产证。

居住之后，胡某发现了一个问题，这个小区在总体规划的参数上和商品房购买合同约定的有些参数不相同，其中地上总建筑面积、地下室建筑面积、容积率、总户数等都有变化。

胡某某认为，双方签订的合同中第一条详细规定了相关的规划参数，对约定参数的变更就是违反合同约定，如容积率变大会导致其原有的土地使用面积变小等，该房产公司变更规划给胡某某造成了损失，因此应该赔偿损失。

法院审理

泗阳法院经审理认为，房产公司调整规划的指标均在其与泗阳县国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同规划指标范围内，该变更对涉案商品房49号楼业主采光、通风、生活的必要设施没有影响。胡某某诉称的规划变更与双方签订的商品房买卖合同第十条约定的变更并非同一含义，合同约定的规划变更是导致商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向等受到影响，进而影响到购商品房质量或使用功能；且胡某某并未举证证明规划变更对其造成影响，根据现有证据，无法认定胡某某是否产生损失及损失的数额。遂驳回原告胡某某的诉讼请求。

胡某某不服一审判决，向宿迁中院提起上诉。

宿迁中院经审理后认为，《商品房买卖合同》约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向”。该条针对的是房产公司对房屋规划、设计的变更处理，不是针对房产公司对小区规划、设计的变更处理，房产公司变更的是小区规划参数，因而不能以该条约定主张房产公司违约及承担相应违约责任。

根据双方签订的补充协议附件第二条约定，双方除在《商品房买卖合同》中有特别约定外，对经政府批准的规划调整及设计变更，房产公司无需承担违约责任。本案中，房产公司规划变更经过泗阳县城市建设规划管理部门批准，故房产公司的规划调整应认定为已经经过政府批准。故对于房产公司的规划调整可以适用该条的处理方式，即房产公司无需承担违约责任。

胡某某主张因房产公司规划变更给其造成损失，对此，经调查规划部门工作人员，该工作人员称调整规划的指标均在国有建设用地使用权出让合同规划指标范围内，且对业主的采光、通风、生活的必要设施没有影响。因此，本案难以确定因房产公司的规划变更损害了胡某某的权益，亦即难以确定给胡某某造成了损失。

最终，宿迁中院经审理后认定一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。遂驳回上诉，维持原判。

注：以上图片均来源网络

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