2019年4月23日如期而至 ，今晚我和我的朋友们共聚在这里——上海商城剧院；一起来聊一聊这一年我们眼中的地产，同时见证这一年我们的改变。

4.23 | 相信时间的力量·真叫卢俊创业三周年演讲会

我等待楼市里，随便哪一种的未来

2018年，是房地产在规矩和道义上的碰撞。如果用一句话来判断地产的话，那2018年应该是：短期看政策，中期看政策，长期看政策。

这一年来整个地产圈共出台了423条政策，平均市场每天会有1.23条政策落地，如果按照正常人平均80天的买房周期来看，在整个周期内，买房人会经历100次的政策变化。

2018年，我学会了接受，因为只有接受，才能更好的适应房地产这个游戏赛道，因为存在的就是合理的。

01

真实楼市，这是一个史无前例的换房时代

2018年开始，平均每一个新出生婴儿家里都会增添一张房产证；20年来，中国一共卖了138亿平米的商品房，总存量居住面积突破了261.2亿平米，转化成家庭套数，户均房产1.13套。

中国经过20年的发展，虽然基本不存在住房短缺的问题了，基本居住问题也都差不多解决了，但是老破小的比例会比我想象中大很多。

老破小多的背后，意味着两种情况会一直发生，一种叫拆迁，一种叫置换。

基本上每年中国会拆掉7亿平米的房子，每年需要置换的面积是10亿平米，而这些现象，不仅存在于北上广深，而是全国的每个角落。

在中粮2018年的成交结构里，50%以上的成交面积来自于置换；在2017年买过中粮房子的客户里面，有接近于三成是棚改户。

我们已经进入了一个史无前例的换房时代。

但是，房子虽然足够，房产还是不够，能够称得上资产的那套房子，才是我们所有人此时此刻希望拥有的房子。

02

收缩城市的背后，鹤岗不止一个

鹤岗这两天一直在刷我们朋友圈，击溃了大部分的楼市信仰。它算在中国一个还不错的城市，房价总价不到10万，6万已经能买到一套豪宅，号称鹤岗汤臣一品。

在海外市场在这两年时间里面疯狂进攻中国市场的时候，我们忽略了一个概念——收缩性城市。

收缩性城市是指人口持续性外溢，户籍人口远高于常住人口的城市，鹤岗就是这样的城市。

最近十年，收缩城市非常非常的多，我们可以看到它分布在中国的大大小小各个角落。

那么，转移的人口去哪里了？大都被都市圈吸纳了。

而且，在人口自然增长没有那么快的前提下，人口的转移比我们想象中要快很多很多。

未来30年，五大都市圈承载人口数量将会达到31%；如果你抢不到人，你可能就是下一个鹤岗。

一线城市它的强能级带动它的大规划，在做大人口转移，比如北上广。

二线城市在用尽它所有的力气去挖人，去抢人，去吸纳人，比如西安、杭州、重庆，甚至包括广州都是这样做的。

现在，三线城市开始跟进了，它比二线更加直接，只要你来，我就在买房政策上给你优惠！比如呼和浩特，本科及以上毕业生购房直接打5折。

在这样厉害的人口涌动下，整个房地产的成交变得特别特别明显。

03

身份证创造需求

有一句话我特别想跟各位分享的，叫身份证创造需求。如果投资也要投资自己，因为有那么多城市在拥抱人才。

时至今日，一个城市的发展并不是靠基建、动工、土地出让就可以构成的，而需要人去支撑。

拥有了一个地方的身份证，就拥有了这个城市就拥有了撬动房地产二次调整的可能。

所以我特别喜欢阿尔凯奥斯说的一句话：“造就一座城市的不是精良的屋顶或坚固的城墙，也不是运河和船坞，而是善于利用机会的人们。”

所以未来，我们会越来越值钱，会越来越多城市希望我们去，我们进入那个城市会获得更多的福利，因为那些城市需要我们的加入才会变得更加值钱。

04

人口城镇化在此时此刻变得迫在眉睫

从区域城镇化到人口城镇化，在未来会在越来越赤裸，越来越凶猛。

以前构成楼市趋势发展靠的是货币超发，供不应求，土地稀缺；在未来20年，这三个核心基本元素都发生了改变。

未来棚改置换和大规划会驱动下一个楼市的20年。

中国的城区人口的居住面积和常住人口的居住面积的落差，除了北京跟上海，基本上其他所有地方都会存在20平米的落差。

一个人一个家庭都会少20平米，那么如果说能够完成区域人口城镇化，从43%提升到60%的时候，这20平米会释放出的楼市需求，至少可以支撑中国房地产发展最少20年。

在中国楼市里面人造需求当然也是需求，它存在的就是合理的。

未来换房和置换会构成整个楼市蓬勃的生命力，推动楼市的发展。

这就是我所想和大家分享的真实楼市。

05

外部力量会不会进入地产赛道

地产赛道内部除了优胜劣汰、迭代、消化之外，外部力量会不会进入这个市场？有没有一些外来物种让这个赛道更宽，更广？

爱屋吉屋在今年彻底的关闭了它的运营。

爱屋及屋是2015年房地产赛道里面最庞大的新鲜物种，它是互联网模式进攻房地产最纯粹的一家运营商，希望通过互联网的信息，以及互联网高效率颠覆掉房地产二手房交易非常冗长，非常低效，也非常昂贵的交易成本。

但是，房子的不可移动性，房子的差异性，导致了互联网会那么难渗透房地产行业，这也让很多房企开始有恃无恐。

很多房企觉得只要我安安份份的拿地盖房，就一切都不会改变，一切都会像当年一样有恃无恐，因为这样的强势属性，很多我认为的有情怀，有故事的开发商开始慢慢消失。

现在这个时代，难道真的没有人去改变一些地产什么东西吗？互联网进军房地产真的有那么难吗？

在时间这个维度上，可能有一些事情还蛮值得我们去推敲的。

06

时代重新定义了地段、位置和房子

在共享单车落地这段时间里面的房价波动，有一个特别有趣的现象，就是1500米这一段的房子的房价波动是最大的。

因为有共享单车存在，1500米的房子变成了地铁房。所以这一段的面积的房子，它的房价涨幅会比其他的要更多。

因此，共享单车在悄无声息间，已经重新定义地段了。

厦门湾是整个2018年的超级红盘，它在最后一个月时间里面创造了5700所成交的客户，而这些客户，居然遍布整个中国的各个角落。

随着时代发展，越来越多的人开始接受换一个城市去生活，越来越多人去接受有一段时间可以享受另外一种居住模式。

时代让那些房子的辐射能力变得越来越广，越来越强；交通更便利，时间可调空性更高，时代重新定义了位置。

如今整个三亚已经变成了东北省三亚市，每三套房子只有一套是东北人住的，东北人已经在三亚成为他们的整个三亚市的核心人口种群了。

整个三亚的房地产发展也不过十年而已，短短十年就把三亚的人口基本上换了一圈。

时代还没有开始重新定义房企的时候，它已经开始重新定义了地产，这种情况在未来会变得越来越常态。

07

楼市再无雨露均沾

在我眼里，未来整个楼市的大池子里面优胜劣汰会更明显。

未来，自动驾驶会不会改变城市车位的需求量？家庭式办公会不会改变联合办公的容量？在线教育会不会改变学区房？外卖会不会改变厨房的格局？互联网会不会改变电视机的存在？人会不会改变房子的价值？

时代会推进房产越来越好，美好生活会越来越好；我们会换更好的房子，过更好的生活，老破小会被抛掉，所以楼市里面没有雨露均沾这件事情。

08

购房者可以和开发商学的三件事

达尔文说，能够生存下来的物种不是最强壮的，而是对变化做出快速反应的。

碧桂园在2018年做的一件很重要的事情，就是入股的趣头条。原本走马观花最严重的碧桂园也开始在三四线开始做深耕，开始做扎根，开始跟这个城市共存亡；作为购房者，现在这世道也变了，你也需要在这个地方做深耕。

第二个想跟各位分享的是，这是有一天我在招商的一个招采大会上，看到的第一张画面叫美好生活承载者。

2018年，所有开发商都在不以利益为诉求输送生活理念，比如东原大力开发的原剧场，它不是一个住宅样本，它跟钱没有关系，它真正意义上在输出一种生活理念；你要买美好生活的房子，不要买老破小，因为别人都在这么做。

开发商在做另外一个趋势，叫旗舰思维。

今年的开发商招商蛇口也正在用它的旗舰模式，通过在上海核心地段构建一个非常强势的产品，希望能够引起所有舆论的关注，然后开始全面的拓宽到华东市场。

今年楼市里面另外一个特别重要的现象叫做港资杀回来了。

港资在这个时代里面有特别特别好的机会，因为他们的负债率特别低，在整个政府大力提倡去杠杆的经济下，港资的拿地模式可以很大程度抄底。抄底就说明如果你如今你的负债率很低，你的杠杆很低，此时此刻你也一样可以抄底。

所以我觉得这是今天我想对所有购房者强调的一个核心观点：如果你现在再买房，要深耕，要美好生活，要低负债率，因为现在开发商就这样做的。

以前是开发商在盖房，现在是用户在换房。

如果各位想要买房一直爽，一直买房，一直爽，就要学习那些好的开发商，因为那些开发商是真的一直在卖房一直爽，一直买房一直爽。

09

买房，你需要个自己人

销售在售楼处里面，那围挡、高炮、宣传一切的目的都是围绕房源的对外产出，但是我们在做的事情就跟那些有不太一样的地方，其实我们最近这一年来最大的转变，就是一直围绕着用户的产出内容。

“真有好房”整个呈现内容是围绕买房人产出的大量的内容，面对面的跟用户通过线上到线下提出我们的需求，然后给他们解决一些切切实实的、真真切切的那一些诉求，他没有那么多情绪，没有那么多为什么，只是为了告诉你现状真实现状。

2018年4月到现在，已经累计接近于30万的用户；大部分人都在包邮区，江浙沪，年龄基本上都是30-39岁。

在“真有好房”超过70%的人是没有办法说出具体楼盘名字的，作为一个为用户产出内容的产出方，我们推出了一个新的东西，叫排行榜。

单价、总价、地段、是否学区房、偏好、户型，各种各样的需求，我们都做出大量的排行榜。

在上海出现一个特别有趣的现象，就是所有人在买房之前都需要卖房，当我们意识到这个现象的时候，我们就做了“真有好房帮卖”这件事情。

“好房帮卖”一出台也特别让我意外，效率的转换，比我想象中要高很多，最快的记录是挂牌两天卖掉了各版型的房子。

“真有好房”存在的意义，其实某种程度上是完全围绕用户产出在做的购房神器，未来的内容产出主要围绕两个方面，一是懂你，二是帮你完成你的置业目标。

10

这TM就是黄金时代

这是一个属于内容产出者，属于客户，属于房地产发展最好的黄金时代。

中国房地产就是伴随着各个版本的楼市崩溃论中顽强成长起来的，所以未来的市场一定会越好，未来市场一定会越来越健康，未来市场一定会得到更好的发展，未来的我们也一样会越来越好。

在我最后的一首歌的时候，用这句话作为总结，叫我生活在妙不可言的等待里面，等待随便哪种未来。在这样等待，其实有一首歌是特别好的结尾。我希望这样的等待，而不是犹豫。