2018年，尽管各大房企的销售及营收指标都创出新高，但严厉的政策调控、复杂的经营环境对企业运营的影响也已逐渐显现。4月22日，绿地控股在年报中透露，2018年度，公司共计提各类减值损失12.57亿元，其中存货跌价损失2.44亿元。

存货跌价损失是最直观反映市场变化及调控效果的指标，从目前来看，计提金额较大的有万科、保利、绿城等房企，三大房企合计超60亿元。2018年，万科对仍存在风险的15个项目计提存货跌价准备，金额达23.1亿元，同比上涨43.5%。保利地产计提了7个项目约23.4亿元的存货跌价准备，减少当期归母净利润约20亿元。绿城2018年的资产减值拨备为17.35亿元，同比增幅超7成，光是青岛深蓝中心这个项目就计提了7.78亿元的减值亏损。

可以看到，万科计提的项目大多位于三四线城市，而保利、绿城则较为集中在一二线城市且项目地价较高。绿城首席财务官冯征在3月份的业绩会上直言，拨备的情况与国家政策有关，“如果限购限价政策放松的话，可能很快就回来了，也不需要拨备。”

一位接近保利地产的业内人士对中国房地产报记者表示，保利计提的厦门及广州项目获取于2016年至2017年间，均为高溢价地块，因为2018年的限价等政策影响，经测算可变现净值低于存货成本，才首次计提相应存货跌价准备。

多家上市房企计提

根据会计准则，在确定存货可变现净值过程中，上市公司的管理层需对每个拟开发产品和在建开发产品达到完工状态时将要发生的建造成本作出最新估计，并估算每个存货项目的预期未来净售价(参考附近地段房地产项目的最近交易价格)和未来销售费用以及相关销售税金等。

按照2018年底的市场价格状况和项目实际销售情况，对项目可变现净值进行测试后，万科对15个项目计提了存货跌价准备，总金额为23.1亿元，影响报告期税后净利润7.8亿元，影响归属母公司股东的净利润6亿元。这15个项目中，上海及乌鲁木齐各有2个项目在列，其余则分布在成都、大连、抚顺、南充、南通、宁波、唐山、温州、烟台、营口、镇江等城市。

4月16日，保利地产在公告中透露，截至2018年12月31日，公司对可变现净值低于存货成本的项目计提相应的跌价准备。这些项目包括厦门保利和光城悦、厦门保利同安新城通福路北项目、厦门保利同安新城通福路南项目、广州保利广钢219项目、广州保利广钢224项目、合肥保利海上明悦、南京保利梅龙湖项目，计提的总额约为23.4亿元，减少当期归母净利润约20亿元。以2018年保利189亿元的归母净利润计算，计提存货跌价准备的影响达到了10.6%。

计提的物业减值亏损拨备有所增加，是绿城2018年股东应占利润下滑的原因之一。据了解，2018年，该公司为若干项目减值计提亏损17.35亿元，其中计提额度较大的项目包括青岛深蓝中心（计提减值亏损7.78亿元）、沈阳全运村项目（计提减值损失5.14亿元）、以及西安鸿基新城项目（计提2.7亿元减值亏损）等。值得一提的是，绿城中国2018年实现的股东应占利润仅为约10亿元。

绿城的管理层在业绩发布会上解释，青岛深蓝中心因为早期拿地时地价太高，持续时间较久，计提了亏损，西安项目则是因为收购时就有亏损，而沈阳项目本来就不太好。

除了上述三家房企外，华夏幸福、泰禾等公司计提金额所占归母净利润的比例也较高。泰禾计提5个项目共2.1亿元的存货跌价准备，影响公司2018年度净利润约1.6亿元，占归母净利润的6.27%。华夏幸福计提存货跌价准备的项目主要位于廊坊市、香河县、嘉善县等区域，计提约10.1亿元，影响公司年度净利润7.6亿元，占归母净利润约6.5%。

高地价项目被套

在提及计提存货跌价准备原因时，不少公司都提到了“部分城市房价、地价持续调整”这个关键表述。这也是2018年中国楼市的真实写照。

销售与土地市场下行，叠加政策的效力，让高地价项目运营压力大幅上升。厦门，2018年曾因万科白鹭郡降价4成卖房而轰动一时，市场的转向令保利在厦门的三个项目都进入了计提存货跌价准备列表，计提总额共约5.76亿元。据了解，这三个项目都是保利在2017年购入的，保利和光城悦的楼面地价超过2.7万元/平方米，保利同安新城通福路北、同安新城通福路南两个项目的楼面地价均超过3万元/平方米，目前仍高于附近在售产品的售价。就连在福建发家的泰禾，也计提了厦门院子项目8000多万元的存货跌价准备。而保利在广州的广钢219项目、广钢224项目也受到高地价问题的困扰，它们是广钢新城板块仅有的两个楼面地价突破4万元/平方米的项目。如果按2018年底周边市场的售价测算，保利预计这两个项目的总亏损额将超过10亿元。

广东中原地产项目部总经理黄韬告诉记者，目前广钢新城在售产品均价约在5万元/平方米，按4万元/平方米的地价计算的话，产品售价至少应在6万~7万元/平方米才有盈利空间。

同样，绿城也直言，青岛深蓝中心是因为地价高，被套了太久而计提亏损。公开资料显示，2010年，绿城以40.4亿元的总价竞得该地块，成为当时青岛的总价“地王”，项目计划投资90多亿元打造成当地地标。但8年过去，该项目仍在计提亏损。

在谈及如何处理这些计提存货跌价准备的项目时，万科的有关人士表示，每个项目的情况都不同，无法一概而论，公司无法预测未来的市场走势，不排除未来市场好转，项目能够回归合理价格。

上述接近保利地产的业内人士认为，计提的项目仅为个位数，在保利600多个开发项目中所占比例极小，从全盘的角度看，对公司整体的营收和利润影响也不大。

绿城的管理层则强调，拨备主要看市场情况，“如果后面这个项目赚回来，就可以回调，并没有具体时间节点。拨备的情况也可以说跟国家政策有关，如果限购限价政策放松的话，可能很快就回来了，也不需要拨备。”

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