11月5日晚间佳兆业集团发布公告称，因为物业板块分拆上市事宜影响，公司股票将在11月19日暂停股份过户登记。包括佳兆业在内，目前已有不少房企先后将发展相对较成熟的物业业务分拆上市，除了已成功分拆的绿城、中海、花样年、雅居乐、碧桂园等，奥园集团也在近期宣布分拆物业赴港上市。

　　不难发现，在房企高喊多元化转型的近几年，物业服务是其中发展得较快的一项业务，因而也往往能获得房企率先分拆的机会，其他业务目前则仍鲜少会出现分拆上市的情况。从另一个角度来看，物业服务能在房企多元化转型中得到更快发展的原因，很大部分也在于其他业务目前仍处于前期探索盈利模式的阶段。

　　类似长租公寓、养老等房企中热门的新业务板块，尽管目前规模发展得颇为快速，产出却始终未能覆盖投入，盈利周期长，因此多数仍需要靠房企的开发业务来输血新业务。如今整个行业融资渠道受到严厉调控，房企资金普遍紧张，这些“烧钱”的新业务，处境也并不乐观。“现阶段确实不适合再大举扩张新业务。”有业内人士指出。

　　房企多元化探索

　　寻找新的利润增长点，避免行业周期性风险，同时也是为了适应新的居住消费需求，提高市场竞争力，越来越多的房企加入到多元化转型的潮流中。曾有机构统计指出，目前规模前二十的房企中，几乎已经找不到纯地产开发业务定位的企业。

　　在房企的多元化方向中，一方面，出于与住宅开发业务协同发展，降低风险的考虑，多数开发商选择了房地产相关的物业、长租、养老、产业地产、小镇、文旅、金融、物流等领域。另一方面，拥有巨大发展前景的汽车、新能源、环保、文娱等实体经济产业也成为不少开发商的目标。

　　房企多元化的方式，则包括自我培育、直接收购两种主要的方式。

　　由于长租公寓、养老、产业地产等行业在国内也属于新兴行业，所以目前主要以自我培育方式为主，但该方式不仅需要投入大量人力、时间和资金成本，发展周期长，因此在其他业务领域，有能力的房企往往会选择收购行业公司的方式快速切入新业务领域，扩大市场份额，例如物流、金融乃至汽车、新能源、环保等。

　　万科的物流地产、商业地产业务，就是在自身业务基础上收购普洛斯、印力两大行业巨头，快速抢占了市场，去年底也曾借力华人文化介入文娱领域。融创此前入股乐视，近期宣布全面收购万达文旅也是为了走多元化扩张的“捷径”。因宝万之争“红”了一把的宝能，也通过收购观致汽车实现业务快速布局。

　　最具代表性的当属恒大，近两年先后通过收购、入股等方式快速进军金融、医疗健康、高科技等领域。今年8月份更直接成为法拉第未来汽车的第一大股东，一步到位进入汽车领域。

　　然而，“多元化”一词，于房企而言不仅代表着未来新的发展机会，也意味着未知的风险，尤其在前期要投入大量的资金和人力成本的情况下。实际上一直以来行业内都不乏房企多元化的案例，但此前多数因为与地产主业跨度太大、战略失误等原因失败。

　　据悉，早在90年代初，万科就曾尝试过多元化，涉足零售、证券、工业甚至矿泉水等领域，但多以失败告终，此后又回归地产主业，近几年提出的多元化方向中，消费地产、创客空间等如今也已被租赁住宅、物业服务、物流仓储、商业地产、冰雪度假、教育、养老等新业务替代。

　　恒大几年前亦曾高调踏足矿泉水、粮油、农牧等产业，无奈均宣布失败。前两年恒大重点发展的金融保险业务，也在去年的保险行业风波中悄然放缓，今年则被高科技替代称为四大业务之一。今年8月份宣布入股FF获得新能源汽车行业入场券后，仅两个月又因为融资与FF创始人贾跃亭陷入了纷争，不过与此同时，恒大也做了两手准备，入股另一家汽车公司广汇集团，延续造车梦。

　　新业务“输血”受阻

　　除却汽车、新能源、环保等发展潜力较大的领域，在房企目前的多元化方向中，长租、养老、产业地产等也得益于相关政策的推动获得快速的发展。

　　以长租公寓为例，2014年开始涉足长租公寓至今，万科已经累计获得超16万间房，覆盖30个城市，开业超4万间，其中仅今年上半年内新增的房屋数量就达到了6万间左右。有媒体报道称，去年底才高调宣布进军长租公寓领域的碧桂园，至今年10月份已经布局全国16个城市，累计获取房源近五万间。

　　但即便发展快速，这些业务的收入却并未能与其规模成正比，投入与产出依然不平衡。

　　高喊去地产化的万科，今年上半年依然有95%的收入来自于地产开发业务，多元业务中，物业服务是相对成熟的业务，上半年营收增加了近三成至41.58亿元，同期其他长租公寓、养老、教育等多项业务总收入则仅有11.81亿元，同比增幅仅8.92%。

　　年初万科业绩会上，郁亮也无奈提到，现阶段类似长租公寓等新业务并不赚钱，仍需要靠地产业务输血培育。

　　虽然目前并未有房企披露过多元化业务方面的具体投入，但曾有万科某长租公寓项目负责人透露，某拥有近700个房间的项目前期投入资金约4000-5000万，仅依靠租金收入，至少需要4-5年才能实现盈利平衡，相比高周转的地产开发业务，这一回报周期时间已在一倍以上。

　　即便简单地将该项目的投入延伸至万科目前已经拥有的超16万间房源中，这一投入数字显然也远比目前所有多元化业务的总收入要高。

　　而在融资渠道越来越紧的今年，有房企已在内部悄然宣布暂停拿地，放缓地产主业发展，甚至通过裁员等方式节约成本支出。在主业都已放慢步伐的情况下，无论是对于万科抑或其他房企，仍在培育中的多元化业务，要继续获得大笔资金投入，显然很难。

　　今年9月份郁亮在万科南方区域的例会上喊出“活下去”引发行业热议，但其提到的业务收敛聚焦、产出与投入不平衡的业务要作调整、放弃三年内依然需要内部资源投入的业务等观点，释放的却是整个行业资金链紧张，需要暂缓多元化转型的信号。

　　南都记者曾就目前多元化业务的投资情况采访万科相关负责人，但该负责人并未透露太多信息，仅表示郁亮提出的业务收敛聚焦只是抛出了一个话题，目前仍在内部讨论，并未有明确的计划。

　　寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同指出，目前房企的主要收入仍主要来自于地产开发主业，现阶段确实不适合再大举扩张新业务，“万科提出业务收敛聚焦，近期又在加大拿地力度，也有重新将资金集中地产开发业务的意味。”

　　盛世神州投资基金首席执行官李万明泽向南都记者透露，在去杠杆的趋势下，房地产企业的融资管控十分严格，各项业务融资也普遍受到挤压，除了长租、养老、产业等部分有政策支持的行业外，涉及地产开发的业务融资难度都很大。

　　李万明提到，由于目前政策倾向于支持实体经济，万科、恒大等房企也会通过抵押房地产类资产的方式获取保险、基金、银行的资金，用于发展实体产业的新业务，但即便放款也会严格管控资金使用方向。

　　来源：南方都市报