凯德万达大悦城龙湖等巨头纷纷押注商业地产的未来：PropTech 3.0时代即将到来？

我推开酒店的房门，机器人立在门外，它给我送来了2瓶矿泉水.....这一切，才刚刚开始

ps: 《商业与地产》和猫头鹰研究所本年度将加大在商业地产科技领域的研究与报告，欢迎从事商业地产数字化、创新科技和新零售相关同仁入群交流，有兴趣添加微信 seanwangch 私聊

2019-04-08

当今世界，科技的飞速发展为各个行业领域的创新提供持久动力，房地产行业也不例外。PropTech（房地产科技）已成为房地产行业当下的发展趋势，且随着时间的推移不断地壮大，并迅速在创投界开创出属于自己的类别。

各商业地产巨头日渐重视地产科技的发展，从过去寄望于第三方科技公司提供服务，到如今纷纷提供场景支持，期望通过创新科技的应用塑造全新的竞争优势。

2017年8月万达创新加速器成立，主要关注来自新零售、AI人工智能、BigData大数据、IoT物联网、AR/VR/MR虚拟现实、ToB企业应用、IT基础设施和BIM智能制造等八大领域的创新项目。最新的一期万达创新加速器第2期“赋能·智享未来”成果展也已于近日顺利举办。

Plug and Play中国2018冬季峰会上，龙湖集团与Plug and Play签订战略合作协议，就未来在地产科技领域的战略合作达成共识。通过搭建完善的产业生态体系，促进地产科技企业不断创新，共同推动地产行业数字化、智能化升级发展。

2017年，凯德发起科技创新大赛，加速实体经济与科技企业的融合发展。凯德科技创新大赛围绕未来生活休闲、办公和居住三大应用场景，面向全球科技创业精英团队征集智能化解决方案。凯德集团总裁罗臻毓曾从三个方面推进商业地产与科技的融合：“第一，从开始建造方面。整个建造过程里也开始利用更多的科技，包括利用新的技术手段盖我们的楼，把成本更合理化或者质量做得更好。第二，在已经盖好的楼宇里面怎么样更好管理这栋楼宇。第三，把科技利用在跟客户的沟通跟交流，比如说凯德星，利用凯德星这样的平台思考怎么给予他们更好的服务内容。”

以大悦城、印象城、爱琴海为代表的购物中心也纷纷自建商业科技公司，有的增设了首席技术官岗位，更加注重技术对商业运营的引领作用。

近日，日本房地产资产管理科技企业WealthPark完成 5.4 亿日元 A 轮融资，投资方为 SBI Investment、日本邮政 Capital 以及瑞穗 Capital。

此外，新兴风投公司筹集了数亿美元资金，专门投资于房地产科技行业。顶尖的传统风投公司在房地产科技上下了大笔赌注，商业券商也纷纷推出投资基金和孵化器。

2010年，房地产科技的总投资为大约3300万美元，而在2017年，筹集到的资金超过50亿美元，提升了150倍之多。

2017年，软银集团推出一支近1000亿美元的风险资本基金“愿景基金”（Vision Fund），投资目标是全球最突出的科技创业者，其中不乏地产领域的创新企业。比如，已投资44亿美元在美国共享办公空间供应商WeWork，如今更名THE WE COMPANY，用于彻底改变人们的工作形式；8.67亿美元在技术驱动型建筑公司Katerra，用于管理建设；1.2亿美元在美国财产保险公司Lemonade ，用于改革购买房屋保险。

成千上万的人花费大量资金试图努力改变房地产交易、使用和运营的方式。这一被称为PropTech 2.0 的活动一旦爆发，必将会导致房地产行业的重大变革。毫无疑问，在这一过程中许多PropTech公司将会失败并且将会损失大量资金，但也定会涌现出一些非常成功的幸存者对这个行动缓慢、保守的行业产生激进的影响。

PropTech（房地产科技）：

是Property（房地产）和Technology（科技）的混合体，旨在利用科学技术为房地产行业的发展提供创新优化的解决方案，将这个传统古老、发展相对缓慢的行业赋予新生。

那么，它将如何以及在何处发生呢？未来的地产科技究竟会如何影响人们的生活？

牛津大学赛义德商学院的一份房地产研究报告描绘了这一新兴行业，并特别关注技术变革对这一庞大资产类别特征的影响。

这里猫头鹰研究所（MalltoWin Lab）主要针对以下几个方面对Proptech在房地产行业的应用及发展进行阐述：

PropTech的分类

PropTech有三个驱动器（水平）和三个子行业（垂直）。横向包括Information（信息提供）、Transaction/marketplace（交易/市场）和Management/control（管理/控制）。垂直行业是Shared Economy、Smart Real Estate和Real Estate FinTech，其中并非所有细分市场都有可能被涉及到。

Venn diagram（维恩图）清晰的诠释了这一关系：PropTech和FinTech是独立的分组，共享一个重叠，即Real Estate FinTech（房地产金融科技）。

根据上图可以看出，PropTech非Real Estate FinTech的部分包含了Smart buildings（智能建筑，即Smart Real Estate（智能房地产））以及the Shared Economy（共享经济）。

PropTech的水平分类

移动互联使得技术平台的蓬勃发展应用于我们生活的几乎所有领域 - 工作，家庭，教育，健康，休闲，金融甚至浪漫。而这些都是通过促进三种不同的活动而实现的，同时对地产行业的发展产生了巨大的印象：

信息提供

最初，互联网、移动电话、社交网络和电子邮件都是关于信息沟通传播的一种方式的，因此无处不在地使用了“信息技术”一词。维基百科，BBC网站和在线报纸都是在线信息引擎的例子，这一技术促进了地产行业信息的高效传播和使用。

大量的信息来源描述了更广泛的技术和PropTech的活动。其中包括风险投资的追踪者，如Venture Scanner，Crunchbase，Pitchbook或Angellist;致力于提供有关PropTech的新闻项目的博客和新闻通讯，包括美国的CRE Tech Daily和英国的Prop Tech News; CB Insights等研究机构，提供数据，研究和新闻的更广泛的技术平台;大学，特别是麻省理工学院，定期举办专门讨论PropTech的研讨会（realdisruption.com）;加速器，如500 StartUps或Y Combinator已经支持PropTech投资，以及纯粹的PropTech加速器，如PiLabs（英国）和MetaProp NYC。此外，还有在建筑物设计中广泛应用的VR/AR技术等。

交易

信息是交易尽职调查阶段的关键输入。也因此，在线购物自然成为了信息技术发展的下一阶段。Paypal，亚马逊和在线银行是在移动互联下实现在线交易的例子，它们被用作货币，商品和服务交换的媒介，这也为地产行业提供了更加便捷的交易途径。

此外，CB Insights表示，自2012年以来，房地产科技公司已经在817笔交易中筹集了近64亿美元的资金。他们将房地产技术定义为房地产行业不同参与者使用的软件工具和平台，包括经纪人，投资者，房地产贷款人，业主和经理，包括在线房地产租赁和购买指南。

下述是CB Insights统计的最活跃的房地产科技投资者：

CB Insights已经为商业和住宅房地产科技市场进行分类，并形成房地产技术市场地图。

对于53家商业公司，CB Insights类别是：

房源和搜索服务
租赁管理软件
市场
投资/众筹
物业信息
数据，评估和分析
占用者服务
抵押技术
技术支持经纪
物业/楼宇管理
虚拟观看

商业房地产技术市场地图

对于96家住宅公司，类别包括：

上市和搜索服务
代理匹配
市场
经纪人清单和搜索
投资/众筹
物业信息
数据，评估和分析
占用者到占用者服务
抵押技术
技术型经纪业
租赁管理软件
物业管理
虚拟观看
销售和市场营销
代理服务

住宅房地产技术市场地图

抵押贷款技术市场地图

根据统计可以看出住宅部门的活动多于商业部门，这是因为全球住宅市场估计大约是全球商业市场规模的五六倍。

管理和控制

PC，平板电脑和移动电话是用于控制电子功能的潜在仪表板。物联网（IoT）可以用来测量所提供的信息，但也可以在现有网络基础设施上远程感知和控制对象，从而创建远程调整、打开或关闭系统的机会。例如，谷歌2014年收购Nest以创建谷歌物联网部门当时被视为一个重要时刻。此外，无人驾驶汽车、运输车辆以及提供一系列服务的机器人，都为物流和零售房地产的未来提供了无限可能。

PropTech的垂直行业细分

PiLabs Accelerator应用程序在四年内的细分情况显示超过一半（超过600）申请属于房地产金融科技领域;来自共享经济和智能建筑大约各占20％;ConTech是最不活跃的垂直行业，占所有应用程序的10％以下（ConTech不再本报告范围内）。

Smart building

Smart building（Smart Real Estate）的定义至少有十几种变体，其最简单的形式指的是将空间与技术相结合通过其建筑系统中的自动化技术有效运行的资产，这是为了确保资产的最佳功能，促进了房地产资产的运营。更确切地说，智能建筑是一种优化系统设计和自动化以便高效运行的资产，平台可以提供关于建筑物或城市中心性能的信息，或者直接促进或控制建筑物服务。例如，可以通过移动电话应用程序远程开启加热系统，谷歌2014年收购Nest（恒温器，传感器，照明和其他智能节能家庭应用的生产商）以创建Google物联网部门。

也因此，有一个宽松的推论，即Smart building是绿色建筑，不断努力确保建筑物以最少的浪费，智能建筑既清洁又环保，因此是可持续的。

更多的公司（Distech Controls就是一个例子）提供创新的楼宇自动化和能源管理系统，以最大限度地提高舒适度，环境质量和可持续性要求，下一代智能建筑将能够完全远程运行。

然而，许多大型的消费技术公司也正在进入智能家居市场。例如，Apple最近发布了名为Apple Home的自安装智能家居生态系统。 Google于2016年推出了Google Home及其配套生态系统，希望能够进入亚马逊目前占据主导地位的语音激活智能家居音箱市场。与Amazon的Echo和Alexa一样，Home可以回答基本查询以及控制智能家居设备。

CAME，霍尼韦尔和西门子等公司已经从传统的机械产品供应商转变为家庭自动化和智能系统的开发商。例如，CAME正在发展控制大型公共设施以及城市和公共区域的管理，提供综合解决方案，以满足人员的所有需求。

无人驾驶汽车和运输车辆的遥控器，以及提供一系列服务的机器人，正在启动许多思考过程，想象物流和零售房地产的可能未来可以预期更多。

根据英国一家主要商业空间开发商的首席执行官的说法，智能建筑将越来越依赖智能交通。商业园区办公室/工作区的开发人员和管理人员面临的一个关键问题是停车（提供多少以及如何管理）。因此，该公司正在开发一个智能应用程序，以促进汽车共享，但尚未解决分享的经济利益。

Roost是一个在线存储和停放市场，可以满足需求方与供应方租车停车或物资存储的需求，特别是在家中，车库和车道。该创业公司目前在美国超过22个城市开展业务。 Sharemystorage和Storemates是类似的存储和停车企业。

The Shared Economy

The Shared Economy描述了促进房地产资产使用的技术平台。平台可以简单地为潜在用户和空间卖家提供信息，或者他们可以更直接地促进或影响基于租金或费用的交易。

“共享经济” 有时也称为“合作消费”，或“接入经济” 代表着围绕经济理念建立的经济革命，即空间和资本品更好地分享。最著名的例子是Uber和Lyft，Airbnb，WeWork和Zipcar。这些共享的示例中受到严重影响的行业包括：

交通：汽车租赁和出租车。

房地产：住宅，酒店，零售，仓储和办公空间。

劳工：共享经济模式提供了一个在线平台，可以为潜在客户分享人们的技能和专业知识。

一些具有代表性的公司已在市场上逐步展露头脚。以共享办公为例：

WeWork是全球领先的共享办公室提供商，2016年在伦敦开设了英国最大的共享空间，可容纳3,000名会员。在2016年投资融资后，其估值达到惊人的160亿美元。其客户遍布多个行业，发展最快的部分是规模更大，更成熟的公司，这些公司已经加入了更实惠的空间，社区和网络的价值主张。这家拥有6年历史的纽约初创公司也将其收入模式从租赁套利（购买长租约，出售短租约和实现分手价值）转变为其服务的管理费收取模式，包括一些为其全球会员网络进行市场设计，品牌推广，软件和员工交易。 2017年，总部位于日本的软银集团（SoftBank Group）向WeWork投资3亿美元，被认为是数十亿美元赌注的第一部分，旨在使该品牌真正走向全球化。

共享经济中的下一波工作空间可能会进一步使第三方多样化，其他房地产行业也正在被打破。接下来的可能是市政建筑，图书馆，学校，大学，教堂和其他不太明显的商业空间，其中最大化空间利用的机会将部分由社会企业驱动。在这里，我们看到了所有必要的因素：广泛分布的需求来源（办公室型工人）;广泛分布和多样化的供应来源（未充分利用的社区和市政空间）;有效的机制来实现需求和供应;需求方，供应方和中间人的潜在财务收益;和可扩展性。

Real Estate FinTech

Real Estate FinTech则是FinTech与PropTech的结合。

FinTech（金融科技）：

来自于国外，而“互联网金融”是国内独有，二者有着内在的联系。在一些金融科技企业看来，“金融科技”主要是利用大数据、区块链等互联网创新技术进行风险控制和平台管理。在2015年世界经济论坛报告“金融科技的未来”中，金融科技被定义为“在金融服务中使用技术和创新商业模式”。

金融科技行业，尤其是在线支付系统、众筹股权和债务平台以及在线交易所为PropTech 2.0革命的很大一部分提供了基础。像往常一样，金融科技在其他领域已经做了很多相关的工作，而这一技术在房地领域进入较晚。因此，可以合理利用从更广泛的银行和工程领域中获得的有效和无效的经验教训。

毕马威和CB Insights的The Finof Fintech报告（2016）表明，尽管金融科技涵盖了各种各样的公司，商业模式和技术，但公司通常属于几个关键的垂直行业，包括：

贷款技术：贷款公司，主要是点对点借贷平台，以及使用机器学习技术和算法评估信誉的承销商和借贷平台。

支付/计费技术：支付和计费技术公司提供从支付处理便利到订阅计费软件工具的解决方案。

个人理财/财富管理：帮助个人管理个人账单，账户和/或信贷以及管理个人资产和投资的技术公司。

汇款/汇款：包括点对点平台在内的汇款公司，用于在各国之间转移资金。

区块链/比特币：一种新兴技术，使用由用户维护的分布式数据库，允许在没有第三方或交换的情况下在网络中的所有参与者之间记录和传输数字资产。

机构/资本市场技术：为银行，对冲基金，共同基金或其他机构投资者等金融机构提供工具的公司。其中包括替代交易系统，金融建模和分析软件。

股权众筹：允许个人集合为其提供货币捐款的平台以股权形式提供的项目或公司。

InsurTech：公司创建新的承保，索赔，分销和经纪平台，增强的客户体验产品和软件即服务，以帮助保险公司处理遗留的IT问题。

从以上分类中可以清楚地看到以下内容：

FinTech可被视为指导许多PropTech活动的非常好的指南。所有上述类别都与房地产相关，并且有一些PropTech公司在所有这些垂直行业中运营。我们把房地产相关的这部分称之为Real Estate FinTech。

PropTech不是FinTech的子集。例如，旨在通过数据收集和分析使建筑变得智能化并通过控制机制进行响应的技术不是FinTech。此外，如上面的分类所描述的，FinTech没有捕捉到所谓的协作消费、共享/共享经济或同行经济，其中所有者出租他们不使用的东西，例如房屋、办公室、汽车、自行车，使用这些点对点服务的是陌生人。Airbnb就是一个很好的例子：它不是FinTech，但它显然是PropTech。

Real Estate FinTech是促进房地产资产所有权的交易的技术平台。资产可以是建筑物，股份或基金，债务或股权;所有权可以是永久业权或租赁权。平台可以简单地为潜在买家和卖家提供信息，或者他们可以更直接地促进或影响具有（负面或正面）资本价值的资产所有权或租赁的交易。

这项技术也一直朝着能够在线完成所有离线房地产搜索和交易流程的方向不断发展。消费者将拥有透明的市场需求和供应信息，并将能够采取任何他们希望轻松购买，出售或租赁房屋的行动。房屋购买和销售过程将变得更短，房屋可以更高的价格翻转。

此外，更多的消费者将出租房屋作为转租，夜间租赁或使用在线技术的长期租赁。消费者将被激励购买更大的房屋，以便他们可以轻松地出租空间，室友很容易找到对方并在短期内共同生活。

Trulia和Zillow在线提供房地产信息，以便消费者可以在指尖获得富有洞察力的信息，而不是仅仅依靠代理商。两家公司仍然主要作为代理商的主要业务合作公司，专注于向他们发送高素质的潜在客户。2016年第四季度，平均每月有超过1.4亿用户访问Zillow集团的消费品牌，同比增长13％。在过去12个月内访问Zillow和/或Trulia的人中有近45％计划在未来12个月内购买和/或出售房屋。

根据研究分类统计，最终混合子行业（垂直）和三个驱动器（水平）得到如下分类列表：

从PropTech 1.0 到 PropTech 2.0

20世纪30年代和40年代的计算机发明以及随后的40年发展对房地产市场几乎没有影响。改变的关键驱动因素是在20世纪70年代末/ 80年代初引入了个人计算机。随着个人计算机（PC）的发展，计算机变得越来越高效和经济实惠。

20世纪80年代中期数据和计算机力量的壮大开始对房地产业务产生影响，PropTech 1.0 的时代也随之到来。电子商务也在更广阔的世界中越来越受欢迎，其次是20世纪90年代的互联网和电子邮件。20世纪90年代末互联网和电子邮件的使用促进了海量数据的存储和分析。下表描述了这十年来美国互联网流量不断增长的情况。

PropTech 1.0 引爆点发生在1995年和1996年，之后世界发生了变化。许多公司开始转型，印刷市场开始从印刷品转向网络，销售房地产以及家居用品。在移动互联环境下一大批新兴的房地产行业公司涌现，例如，全球领先的商业房地产投资分析管理的软件和解决方案的提供商Argus。房地产行业软件的领先提供商Yardi.为美国，加拿大，英国，法国，德国的商业房地产行业提供信息，分析和营销服务的供应商CoStar。

而我们近期所经历的PropTech 2.0时代，是一个创新，投资和创业活动的新浪潮。

PropTech 2.0为房地产市场多元化提供了急需的推动力。与许多传统的房地产企业不同，PropTech吸引了多元化的人才库，这些人才具有强大的女性成分，来自世界不同地区的代表和来自高度多样化的职业和教育背景的企业家。鉴于PropTech浪潮的建立和驱动因素背景不同，对于PropTech 2.0产生的影响程度存在一些分歧也就不足为奇了。

2017年似乎标志着一个转折点。PropTech 2.0已经具备一定大的规模和动力，它将改变世界。

不可否认的是，在成千上万投资专家的支持下，一个老式的，效率低下的行业正在努力改变，这个行业可以通过理想主义得到改善，并为私人专业顾问带来巨额费用。该行业的异质性和非流动性在一定程度上解释了这些费用，咨询工作经常是定制的。因此，PropTech 2.0的大部分活动都是针对房地产交易的方式。它能提高速度，产生更多的过程商品化，降低交易费用。

PropTech 2.0还为房地产市场多元化提供了急需的推动力。与许多传统房地产企业不同，PropTech吸引了多元化的人才库，这些人才拥有强大的女性成分，来自世界不同地区的代表以及来自高度多样化的职业和教育背景的企业家。鉴于PropTech浪潮的建立和驱动因素背景不同，对于PropTech 2.0将产生的影响程度存在一些分歧也就不足为奇了。

ProptThch 3.0：房地产的未来

OSCRE正在研究区块链的长期潜力，作为可以重组房地产信息交换方式和开展业务方式的潜在突破。

区块链技术的研究运用并不容易，因为它借鉴了许多学科，包括博弈论，经济和货币理论，密码学，互联网和计算机科学。Simon Tucker表示：“可用信息和计算数据的增加，以及改进的自动化，可能引发第二次信息革命，超越互联网和移动技术产生的范围。特别是区块链，潜力巨大，对现有范式的威胁也是如此。可以生成的操作自动化水平比传统流程具有惊人的优势。此外，数字证书更易于交易，为新的交易场所开辟了可能性，并为传统的非流动资产带来了二级市场。”