“立冬”后，冬季自此开始，严寒自此而来，如要安全过冬，需要进补食物。

对于当下的房地产市场状况来说，“立冬”只是个开始。

10月的全国40主要城市楼市成交数据显示， 10月单月40城市楼市成交量环比下降了7%。从楼市成交环比数据比较来看，如果说8月份是楼市的“入秋”，那么10月份就是楼市的“入冬”。

今年是戊戌年，经济学家们有个说法是“逢八必变”。难道今年楼市的走向真如二十四节气一样，变化入冬吗？

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可是，有很多业内人士不同意当下楼市已经“入冬”的这个说法。

相当一部分人的观点是，今年全国房地产成交面积和成交金额，大概率是能够与2017年这个历史高点持平的，从总规模上来说，不能说今年楼市是“小年”。

另外，今年年销售额规模上千亿元的房企数量大大增加，上市房企头部的3-5强房企销售规模更是创下历史新高。

从房地产上市公司业绩增长规模来看，今年上市公司头部房企业绩增长率仍能保持30%以上的增长，即便是8月份以后楼市成交数据走低，也只能说明楼市是“转凉”，而不是“入冬”。

更有业内人士将楼市的走势和宏观经济走势结合分析，“惊喜”地发现，房地产市场不但没有可担忧的因素，而且会被“救市”。楼市不但不会“入冬”，更可能是稍微“转凉”，即会迎来春天。

于是，人们搬出来立冬这个节气的本来解释：“立者，建始也。”冬即终，立冬就是在冬天到来的时候，在一件事情或者一个生命结束之前，要对它建立全周期、真实的看法。

从这个字面上去理解，仿佛房地产在如今的“立冬”之季节，不但不会走势不好，反而可能会是低迷楼市之情绪终结也，由是，是“立终”也！

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“立冬”和“立终”论的争议，背后反映的其实是市场成交数据和房企切身感受之间的区别。如果从统计数据来看，目前房地产市场仍然是曲折上行的阶段，没有看出冬天的迹象；而从房企的切身感受来看，当下真是肃杀之寒冬，每家房企都要考虑如何“活下去”。

引用某房企老板的话说：“我们认为万科提出来的活下去，虽然矫情，但是不无道理”。

如今，房企普遍降薪裁员，甚至连交通费都开始缩减，这并不是房企赶时髦，每个房企老板都心怀雄心壮志，如果他们认为未来的房地产市场依然是个规模出英雄的时代，是不会轻易走裁员瘦身的道路的。

有时候，国家统计局的数据会滞后于市场的真实走势，就如房地产企业的销售收入确认需要时间周期是一样的。今天的数据，反映的可能是2-6个月以前的市场成交情况，而今天的真实市场情况，也将真实地反映在未来6个月的统计数据上。

因此，我们主张目前的房地产市场真实情况，应该是和房企的切身感受更接近，而不是统计数据所表现的那样“无所谓”。

但是，我们又认为，当下房企的生存状况不一，并不是所有的房企生存都会“入冬”，也不是所有房企生存都会迎来春天。

对于那些资金链紧张和高负债的房企来说，当下就是冬天；对于那些现金流富裕和高周转的房企来说，当下可能是个春天。不过，每家房企都要敬畏市场，对于当下房地产经营抱战战兢兢、如履薄冰之心态，如果轻视市场风险，那么春天也会变为冬天。

更需要关注的是市场情况的变化，未来房地产市场规模缩减和价格下降，恐怕才是一个需要关注的问题。

在“房住不炒”的政策要求下，全国房地产市场都在发生的一个变化是：投资投机性购房正在离场，这部分购买需求至少占目前市场成交的20%，另外随着公积金政策调整、预期观望、贷款政策仍然严格等因素影响，这个市场购买需求又会再下降20%，如此一来，你算算2019年的房地产市场需求规模是多少？

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前不久，央行发布一份研究报告，对于房地产去库存政策进行反思，反思的结果是，如今中国房地产已建成和在施工的房屋总供给面积规模，已经可以容纳9.2亿人居住，已经满足我国城镇化率达到70%的时候的居住需求量。

所以，未来中国房地产市场供给过剩和结构过剩问题，也将是影响楼市过冬还是入春的变量因素。如果房企没有拿对地，没有盖对房子，即便是房地产市场大势入春，企业也照样会陷入难过的冬天。

因此，对于任何一家房企来说，都应该把今年的“立冬”，当做房企聚焦收敛战略的开始，未来房企都应该坚持聚焦收敛、控制风险的战略，才能稳定发展，过好冬天。

2019年的市场预期中性乐观，如果没有特别大的利空事件发生的情况下，预计全年成交量略比2018年稍降，这已经是房地产市场顶峰时期为数不多的好日子的几年了，具备一定规模和实力的房企，应该抓住这个时机，完成最后的战略规模积累。

对于房企来说，公司战略一定要聚焦，回归到主业上来，房企做产城或者是创新业务的板块，在短期盈利无望的情况下，应该尽快砍掉这些业务，不为别的，就是为了聚焦，当接下来的日子变得更难过的时候，你可以保证你的主营业务竞争力，有稳定的现金流和保持控制公司负债风险。

控制发展风险，虽然国家在不断喊话救宏观经济和民营企业，但是对于房地产来说，非标融资已经成为历史，支撑房地产市场规模扩张的资本力量已经不存在了，房地产这个水池子未来水位会不断下降，房企必须在保证资金链安全的情况下再行扩张之道，切不可再盲目高高杠杆扩张。

寒冬肃杀，也预示着一个新的周期开始，让我们用心去适应和研究新周期的发展规律，对其保持足够的敬畏之心，认真努力地“活下去”。

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