新华社最近发布了一条新闻，题为《对部分房价、地价波动幅度较大的城市，住建部进行预警提示》，结合4月19日中央政治局会议对“房住不炒”的重申，参谋长认为有必要好好解读一下这则新闻。

尽管这条新闻并没有公布被住建部点名的城市的具体名单，住建部官网也未有任何信息透露，但其实从新闻标题来看，很容易揣测出被点名城市的大名单。

何以为据？

很简单，近期住建部刚刚和国务院发展研究中心一起，专门调研了2019年第一季度的房地产运行状况。看看市场数据，我们就可以大概猜到，哪些城市已经踩在了住建部的红线上。

哪些城市可能已经触及了住建部的“红线”？

新华社的新闻标题透露出的信息是，住建部预警的城市，为房价、地价波动幅度较大的城市。那么很显然，触及住建部红线的，必然包括这两类城市。

一、土地市场过热的城市

2019年的第一季度，土地市场正重新热闹起来。土拍又成了体力活，几十家房企、五六个小时、数百轮竞价……在最近一个月都不是新鲜事，颇有点两年前疯狂抢地时的味道。

看一个城市的土地市场是否过热，我们可以有两重标准。

一重是微观上的：土地的抢手程度、成交状况及溢价率。

在土地的抢手程度上，有一个事件颇为典型：徐州的一块地竞拍轮数达到了644轮，创下了徐州土拍时间最长的记录。

参谋长统计了近期土地市场上竞拍轮数较多的地块以及它们的溢价率，一些地块的溢价率已经高达100%。从这张表格中可以发现，除徐州之外，土地遭“疯抢”的城市多集中在浙江省。浙江土地市场的火爆由此可见一斑。

还有一重标准，是地方政府第一季度的整体土地收入情况。

根据中指研究院的数据，参谋长要点名这十个城市：

北海、大连、温州、南宁、厦门、三亚、太原、银川、兰州、合肥。

这十座城市的第一季度土地出让金增幅排名前列——北海尽管土地出让金较低，但同比增幅达到了1664%排名第一，大连78.9亿元增幅1241%，温州49.7亿元增幅687%，南宁153.3亿元增幅640%，热点城市厦门21.1亿元增幅达416%，三亚22.4亿元增幅402%。另外，太原、银川、兰州、合肥的同比增幅也都超过或接近100%。

二、土地价格上涨过快的城市

要衡量一个城市土地价格的涨跌状况，我们可以用成交地块的可比地价（成交地块楼板价和该地块周边3公里范围内成交地块均价进行对比）来加以分析。

对比2018年，参谋长同样点名第一季度土地价格涨幅排名前十的城市：

西安、长沙、南京、昆明、太原、南宁、郑州、福州、重庆、武汉。

这些城市几乎均为房地产市场较为火热的二线城市或省会城市，而本轮房地产的“小阳春”，也是在二线城市表现最为突出。

但是，参谋长所点名的这些城市，是否就一定位列住建部点名的城市之列呢？这个我们稍后再行分析。

三、房价涨幅较大的城市

土地市场的升温和房地产市场的升温，永远是如影随形的。在这个相互作用的过程中，政策层面的松动、市场交易的活跃都是重要的催化剂。

3月份，各地区的市场活跃度显著提升，很多城市的二手住宅成交量都达到进两三年来的新高。具体数据可以参考参谋长此前的文章《回暖继续！分化加剧！三月房价出炉，这些城市值得关注…》

若要根据房价上涨情况揣测住建部点名的城市名单，这些城市有极大的可能位列其中：

西安、呼和浩特、贵阳、丹东，新房房价同比上涨超过20%；

秦皇岛、徐州、石家庄、济南、海口、昆明、哈尔滨等城市，新房房价同比上涨超15%；

除了上文中已经点名的城市之外，大理、济宁、三亚等城市的二手房房价大幅上涨，也值得注意。

被住建部列入“黑名单”的城市，是不是都要凉凉？

参谋长认为，这还得具体城市具体分析。

首先，参谋长上面点名的那么多城市，是否都会进入住建部的黑名单？

显然不是。

例如，在土地市场升温的城市中，又以楼市去库存压力较大的城市最为高危。此前，自然资源部就下发了通知，指出城市住宅供地应当“该快的快，该停的停”。具体来说，是参考各地的商品住宅库存消化周期，消化周期在36个月以上的，停止供地；36至18个月的，适当减少供地；18至12个月的，维持供地持平水平；12至6个月的，增加供地；6个月以下的，显著增加并加快供地。

也就是说，如果一座城市兼具库存较大和土地市场火热两个特征，那么就极有可能被住建部列入“黑名单”。其中，以西安、郑州、厦门等城市较为典型。

而如果土地市场的热度不至于带来库存过高的风险，那么尚且可以判断，这些城市仍处于安全区。

再如土地价格上涨的城市，一些城市的土地价格虽同比有所上涨，但与前两年土地市场最热的时候相比，仍属合理回调。以南京为例，南京一季度成交地价岁同比上升了30%左右，但与2016年相比，价格仍然低了近60%。

而西安、昆明、太原、南宁、郑州、重庆等城市，近三年来地价持续上涨，目前已处于地价的高点，极有可能被住建部预警提示。

最后再看房屋价格。

业内人士一般认为，楼市存在一条上涨10%的红线，超越该线便可能触发调控。

在参谋长看来，除了房价涨幅这个硬指标，还有一些因素不容忽视。细究房价涨幅靠前的名单，我们很容易发现在近期的城市“抢人大战”中极为活跃的身影——从“最松落户政策”的西安到“大学生买房五折”的呼和浩特，再到“零门槛落户”的石家庄。

对于诸如此类的城市来说，政策的松动究竟有没有给炒房客钻空的机会，才是住建部更为看重的。毕竟中央再申“房住不炒”自有深意。

会不会“凉凉”不好说，但当下的调控风向下，政策放松的步子暂时不会再迈得过大。尤其是参谋长着重分析的那几类城市，估计是要在相当的一段时间里“夹着尾巴做人”了。