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   居柳州 给你靠谱的买房建议

  前几天,我们刚刚发了一遍文章叫做《这个盘,8次涨价,还是被抢着买!》,讲的是通建这个盘从入市至今连续涨了8次价格,一共涨了2300元/平方米,具体再此就不赘言了,感兴趣自己可以点进去看一下。

  今天要说的是一个与通建恰恰相反的楼盘,这个项目从入市至今几乎没怎么涨价。

  这个项目案名叫做龙光·玖珑府。该项目是龙光地产进入柳州的第一个项目,也是龙光目前唯一在售的项目。

  龙光·玖珑府从去年11月入市至今一直在密密推新,价格变动也不大。项目首次入市的均价是7800元/平方米,首开至今,已经推了15栋新品楼了,平均下来,基本推新节奏保持在1.875栋/月。其价格基本保持在7300~8200元/平方米之间。(少数楼栋因为景观比较开阔卖到了8600~8700元/平方米)。

  从克而瑞发布的上半年年成交数据来看,推量与成交形成了正比。1~6月份,项目成交面积9.07万平方米、成交金额7.11亿元,分别获得单盘面积榜首位和金额榜第4名。

  

  (数据来源于克而瑞)

  种种迹象表明,再不去踩一下这个盘,大家真的要有意见了。

  这不,前几日,龙光·玖珑府又加推了1期C区5号楼新品,约87~131平方米的三至五房,两梯四户,一个单元,32层,共128套。从价格端来看,8200元/平方米左右,还是原来的配方,还是原来的味道。

  在当下涨声一片的大环境下(详情参考7月22盘价格调整,21升1降,最高涨幅1200元/㎡),项目房价秉持初心,到底是项目品质限制还是良心限制?我们从地段、交通、配套、产品以及户型展开来看。

  (项目外部实拍图)

  

  地理位置:

  龙光·玖珑府位于柳东新区翠岭路18号,马路对面正是卡乐星球,占地281亩,是区域内少有的大体量楼盘。目前相距较近的楼盘有联发·滨江壹号、碧桂园·帕克诺雅、柳州·联盟新城、广投·龙象城等。

  交通:

  会展一带目前的交通现状并不便利。于项目而言,规划中轻轨1号线在楼盘门口设站。目前除了途径卡乐星球的公交线路,暂无其他公共交通工具,但目前项目周围的官塘大道和博园大道已经通车,有车一族相对便利。上班一族,若办公区域不在柳东新区,目前也没有买车计划,应该慎重考虑。

  商业配套:

  (项目配套效果图)

  从商业分布上来看,周边10分钟生活圈里有园博园、卡乐星球、龙湖CBD商业综合体,未来项目社区内部有临街的商铺,超市、便民等生活配套。

  另外,未来卡乐星球未来规划有商业街、酒店,项目整体完工后商业才得以呈现。因此,交房后,业主的日常生活主要还是需依赖于周边小区,以社区商业为主。不过,目前卡乐星球已经开业,这是未来交房入住后即刻可以享受到的配套。

  现状来看,区域规划红利异常突出,但大部分还处于缓慢兑现的过程。去过柳东新区的朋友应该都能发现,因为许多配套都还没有成型,小区也没有大面积交付,居住并未形成较为成熟的氛围。

  教育方面:

  项目内规划有5000平方米幼儿园,将会在2019年底项目交房时一并投入使用。

  此外,从2018年学区规划来看,现阶段景行小学、柳铁一中初中部都在其范围之内。不过,这两个小学相距是有一段距离的,当未来周边所有项目陆续投入使用后,因为学校容纳人数问题,不排除会有所调整。

  高中大学教学方面,柳州铁一中柳东校区、柳州二中、广西科技大学鹿山学院等都在附近,文化氛围比较浓厚。

  产品:

  

  (项目楼栋分布图)

  目前在售的是产品是:3、10、11、17、5号楼87~131平方米三房至四房高层在售,7、8、9号楼已经售罄,但二期还有高层较大住宅库存量。从产品户型来看,87~131平方米三房至五房,都有着较大的扩展空间,对外的价格区间在7300~8200元/平方米,但是必须说的是,好的楼层和户型都上8000元/平方米了。

  户型:

  约87平方米的两房两厅两卫双阳台

  

  约91~94平方米两房两厅双卫双阳台

  点评:其实87平方米和94平方米的户型基本相同,只是87平方米在房间和客厅面积上都有所缩小,简单来说94平方米正是87平方米的扩大版,如果首付充裕一些的可以选择94平方米的三房。户型方正,后期空间利用率高;全明户型,各部分空间均有窗,可保证整体空间采光和通风,居住舒适度好;整体空间布局合理,能够保证动静分离和居室通风,方便使用;卧室厨卫等各个功能区的面积大小都比较合理,居住体验便利,整体舒适度高;公摊高于15%且低于25%,符合住宅公摊正常范围。综合产品设计来看,达到了刚需的标准。

  约117平方米三房两厅一卫四阳台

  点评:117平方米对于居住体验而言,这样的三居室不会像90平那样憋屈,也不会如同130多40平,虽然成本首付较高一些,但居住体验会好点。主卧次卧客厅全朝南这个在当代是很难稀缺的,这样采光效果好,而且这个户型基本做到了南北通透,通风效果应该也不错。户型图中的餐厅可以说在纸上都感觉比较窄了,而且在厨房里,现实中肯定如果来客人较多肯定是比较憋屈的,这个比较麻烦。整个户型总的来说还是不错,值得买,空间利用的不错,改良也好。总之,有实力的青年夫妻用作婚房可以考虑。另外有需求的中年家庭,在考虑到来客与居住体验也是不错的选择。

  

  约130~132平方米四房两厅一卫三阳台

  点评:进门即是“一体化横厅”设计,四个房间分布在四周,7m双厅设计没有浪费一点空间,满足了又三代同堂又二胎家庭的需求。厨房与餐厅为一体,既隔离油烟,又注重亲情交流,营造安静舒适的用餐空间。但是该户型位于层楼布局的一侧,视野景观并不是十分理想。

  价格:

  根据目前公示的信息,项目为清水交付,新品高层住宅均价在8200元/平方米左右,首付14.2万,加上各种开支,大概要准备15万这样,购买一个87平方米的三房,那么总价在71万左右,就当下柳州的行情, 15万的首付款就是对于绝大多数工薪阶层来说最大的能力了。

  注意事项:

  一、周边住宅较少:记者在实地观察到,项目除对面的卡乐星球外,交房时可能还未配套齐全,居住品质将受到影响。

  二、产权年限:鉴于有部分购房者对于项目的产权年限比较有兴趣,龙光·玖珑府的产权年限为70年。

  三、不利因素:1、项目周围均为市政道路,可能受到噪音、尾气、灯光影响。

  2、项目西侧为未开发用地,东侧为宝骏产业园、南侧为卡乐星球和园博园,可能对住宅、商业造成影响,以及临近楼栋的影响。

  购买建议:

  对于预算有限的普通刚需购房者来说,是一个性价比较高的选择。

  由于目前商业较少的情况来看,对于经济实力较强,区域、产品、环境可选择性大的购房者,根据自身情况酌情购买。

  会展一带热盘可以说是非常多,接下来无论是楼盘项目还是城市建设都还将有更多的信息释放,感兴趣的朋友们可以扫码进群,一同探讨。

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  3、法律顾问:广西思贝律师事务所阮子文律师。

  文字|阿文

  编辑|易百万

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