原标题:深圳旧改新政出台后，笋岗村民：不想综合整治，想拆迁重建！

来源：南方楼事、朱罗纪

11月5日，深圳市规土委发布了一份通告——《深圳市城中村（旧村）总体规划（2018-2025）》（以下简称意见稿）。

这份《总体规划》针对深圳市城中村居住用地划定了综合整治分区范围。范围内用地在2018-2025年内不得纳入拆除重建类城市更新单元计划、土地整备计划及棚户区改造计划。

此外，文件还提到将引导各区在综合整治分区内有序推进城中村规模化租赁改造，满足条件的可纳入政策性住房保障体系。

文件出台后，市场立刻就有了反应，昨日，笋岗村村民拉横幅表示：不想综合整治，想拆迁重建！

罗湖城管局副局长已明确回应：根据政策，目前笋岗村不具备旧改的资格。而且政策规定，2020年前不能动工旧改的全部综合整治。

以下是壹地产为粉丝朋友筛选了来自南方楼事和朱罗纪的2篇文章，供大家阅读思考：

突发！深圳官方出台没收违建新政，笋岗村民拉横幅要求旧改被拒！

来源：南方楼事

深圳对城中村的整治改造招数，可谓是层出不穷。

11月5日，深圳规土委公示最新的城中村总体规划方案，其中提到两点：符合条件可纳入保障房、综合整治的村不让拆除旧改。

该方案激起了各方热烈讨论，乐观者称这将提高更新速度与质量，保障多结构人群生活基础；悲观者则担忧大批旧改项目将搁浅。

而受政策直接影响的一方，已经率先坐不住了。今天下午，笋岗村部分村民拉起了横幅，要求城市更新而非综合整治。

南方楼事及时赶到现场，采访了数位村民并跟进了沟通会议，看看到底是什么情况。

【插播一条新闻】11月7日下午6时，深圳市规划国土委发布了《关于做好没收违法建筑执行和处置工作的指导意见》（以下简称《指导意见》）。（纯属巧合，不要过度联想哈）

按照《指导意见》，没收违法建筑是指违反土地管理或城乡规划法律法规进行违法建设，由规划土地监察机构依法查处并没收的建筑物、构筑物及附属设施。

深圳市、区财政主管部门是没收违法建筑的接收单位；违建如被没收，法律层面上将转化为国有资产。

（上下滑动查看全文 ↓↓↓）

01

为何要对没收违法建筑的执行提出指导意见？

没收执行难是全国性的难题。《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《深圳经济特区规划土地监察条例》规定了违法建筑物、构筑物、设施被依法没收的，由市、区政府指定的部门或者机构与当事人或者人民法院办理交接手续，但指定的接收部门、接收程序、接收标准、后续处置等均未作细化规定。为加强已没收违建的执行力度，《指导意见》在参照《国土资源行政处罚办法》、《国土资源违法行为查处工作规程》的基础上，结合我市查违执法实际，提出了没收违法建筑的执行定义和要求，并拟定了具体程序。

02

《指导意见》适用对象是什么？

《指导意见》所称没收违法建筑是指违反土地管理或城乡规划法律法规进行违法建设，由规划土地监察机构依法查处并没收的建筑物、构筑物及附属设施。

03

什么是没收违法建筑的执行？

没收行政处罚的执行是指当事人自觉履行行政处罚决定，移交涉案建筑物，或当事人不履行生效的行政处罚决定，行政机关申请法院强制执行，强制当事人移交涉案建筑物。

04

没收违法建筑的接收单位是哪个部门？

按照《指导意见》，市、区财政主管部门是没收违法建筑的接收单位。

05

没收违法建筑的执行程序包含哪些内容？

在执行程序上，行政处罚决定书生效后，当事人对行政处罚决定逾期不履行的，作出行政处罚决定的规划土地监察机构应当向当事人发出催告书。当事人法定期限届满不起诉又拒不配合移交或者申请行政复议、提起行政诉讼，行政处罚决定被维持、诉讼请求被驳回的，由作出行政处罚决定的规划土地监察机构依法申请法院强制执行。

06

没收资产处置的首要原则是什么？

坚持保护国有资产的原则。根据《行政处罚法》、《物权法》等法律规定，行政处罚决定书生效后，没收违建已在法律层面上转化为国有资产。避免国有资产流失是开展没收的违法建筑处置的重要目标，是没收资产处置首要原则。

07

没收资产处置工作的主体责任单位是谁？

《指导意见》明确各区政府（新区管委会，下同）为没收违法建筑处置工作的牵头组织单位和主体责任单位。

08

没收资产处置的首要原则是什么？

坚持保护国有资产的原则。根据《行政处罚法》、《物权法》等法律规定，行政处罚决定书生效后，没收违建已在法律层面上转化为国有资产。避免国有资产流失是开展没收的违法建筑处置的重要目标，是没收资产处置首要原则。

09

国有土地上的没收违法建筑如何处置？

主要采用收回国有土地方式。对非法占用国有土地或者不按照批准的用途使用国有土地的，应当责令或依法无偿收回国有土地使用权。已出让国有土地上仅因规划违法被没收的违建，因公共利益需要，由规划国土部门报经原批准用地人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以依照法定程序有偿收回国有土地使用权，可以遵循等价值原则给予货币补偿，具体标准可以参照市政府征地补偿有关规定执行。收回土地后，规划国土部门可以根据实际情况、建筑现状制定出让方案，并对地上建筑物进行评估，评估价格应作为土地及房产出让价格的组成部分。

10

对位于未完善征转手续土地上的没收违法建筑如何处置？

《指导意见》设计了征收、出让、统筹三种模式。征收模式主要参照《关于征地安置补偿和土地置换的若干规定(试行)》（深府[2015]81号）处置。出让模式主要参照《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》（深府[2011]198号）处置。统筹模式主要参照《土地整备利益统筹试点项目管理办法（试行）》（深规土[2015]721号）、《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法（试行）》（深府办[2013]1号）、《关于促进安居型商品房用地供应暂行规定》（深规土[2015]226号）、《关于推进未完善征转地手续未建设空地和重大产业项目用地土地整备利益统筹的意见》处置。

//

现场

//

11月7日下午三点半南方楼事到达现场，笋岗村数十位村民这场“拉横幅喊口号”行动已进行了两个多小时。

一位带头的村民告知，其实该村的综合整治早在10月初就开始，为期四个月。

“当时做整治的时候是答应了给我们做更新备案，我们才同意做，现在这个政策出来，我们就不能拆了。”

正在改造的笋岗村

在村里的公告栏上，南方楼事看到了10月1日的综合整治施工公告。其中提到笋岗村是全市第一批城中村综合整治计划的试点村，在2019年1月之前对村里进行全方位改造提升，由万科负责整治工程。

随后，罗湖区城管局副局长与村民进行了协商沟通会议，以下是会议详细内容：

1.是不是政府把村民的楼承包下来租给谁？

答：绝对不会，政府只是把环境搞好，想租给谁，由村民自己决定。

村民：是不是租给万科？或者让万科来包租？（万科负责该村整治工程）

答：不是，万科只是负责这个工程，到时候要不要租给万科，村民自己决定

2.现在统一综合整治造成很多不良影响，要么断电，要么断水，租客也不来租，没有收入。

答：装修确实会造成不良影响，做得不好的地方，这里道歉。但目的是为了村民们住得更好，村里的安全、生活环境更好。

3.为什么不支持笋岗村旧改？

答：2020年前不能动工旧改的全部综合整治，这是政策要求，不是针对笋岗村。

4.综合整治一个多月能做完吗？综合整治花的是村民股份公司的钱吗？

答：目前对大家生活造成最大影响的主要是一些地下工程，这些保证一个多月完成，整个整治工程春节前完成。花的是政府的钱，不收村民一分钱。

5.我们可以邀请开发商进场旧改吗？

根据政策，目前笋岗村不具备旧改的资格。

6.能不能要求你们工作宣传到位？具体到每一位村民。现在整治要做什么，什么时候开工什么时候完成，村民都不知道。

答：这个要求非常合理。我们会贴公告到村里显眼位置，街道办也会做宣传，再召开股东大会，村民大会，让每位村民到场，详细讲解情况。

7.诉求：你们先停工，让村民详细了解情况再开工。信息更公开透明。

南方楼事现场采访了数位村民，立场都相当统一：不想要综合整治，只要求旧改。

只不过根据下午的沟通会议，罗湖城管局副局长已明确回应：根据政策，目前笋岗村不具备旧改的资格。而且政策规定，2020年前不能动工旧改的全部综合整治。

由于11月7日下午沟通没有最终定论，本周日还要继续开会。

对于这件事，不少笋岗村村民、租客、商户和社会各界人士都有不一样的看法

，壹地产推荐大家阅读一篇朱罗纪对这件事的最新报道，原标题为深圳的城市更新政策不应再紧跟着“民意”走。

深圳的城市更新政策不应再紧跟着“民意”走

来源：朱罗纪

城中村的问题，怎么谈都是错。深圳的城中村，又是中国最复杂。

前天，深圳市规土委发布了《深圳市城中村（旧村）总体规划（2018-2025）》（征求意见稿）。拟规定：深圳各区54-75%的现状城中村列入综合整治，2025年之前不得推倒重建，并对综合整治的城中村进行租金价格管制，以及，满足条件的城中村可纳入住房保障系统。

这是各区规模分配，规划期内综合整治分区用地规模为55 平方公里，占比56%。其中福田区、罗湖区和南山区综合整治分区划定比例不低于75%，其余各区不低于54%。

这是各区现状情况。

既然是征求意见稿，就是要人表达看法。不意今天，笋岗的村民就把条幅拉起来了。虽然语法不怎么通，但大概意思还是表达清楚了——不想综合整治，想拆迁重建。

看了媒体的现场采访：10月份笋岗村开始进入综合整治，但村民诉求是希望拆迁重建，并要求现在的开发商退场，另行寻找开发商入场改造。

我大概的理解是：这个是村民群体对前天政策的强烈反应。

从现在的信息看，笋岗村村民对综合整治并没有什么积极性（部分也源于现在的综合整治政策不透明），他们更希望是推倒重建（这个标语和采访中都可得到印证）。相比之下，推倒重建给他们带来的利益更大更直接（拆一条村，出一批亿万富翁），综合整治虽然也会提高租金，但利益相差太大，且短期内的确会使商铺生意和村屋租赁都受到冲击，整治之后会如何管理有不确定性。是以，政策出来之后，村民内心受到的冲击可谓巨大——在他们看来，同意综合整治意味着放弃拆迁的可能。

从这一点看，也印证了我前天看到这份文件的担忧。当时看到，我估测是两点：一是，这份文件是对先前“万村事件”所引发的低收入群体强烈反弹的一次调整，直接目的是保障低收入群体的生存空间，降低居住成本。二是，这份文件出台突然，并且语焉不详，很多条款的描述都极为模糊（比如租金管制比例），很难提出意见。从现在笋岗村民的反弹看，我倾向于认为，主管部门的事前未做足够的征询工作，这意味着接下来可能还会出现反弹，包括开发商的反弹，不会低。

那么这个又自然牵扯到之前开发商围猎城中村所引发的“富士康群体”反弹了，政府因为大面积的柔性改造，导致了城中村租金上涨，因而适度收紧，从低收入群体的居住保障角度来看，自然是有意义的。

但我的问题是，这样的政策本质上是头痛医头脚痛医脚。前一天因为城市更新推不动，所以政府出了棚改的政策，放宽口子；后一天因为开发商围猎城中村做长租公寓，导致低收入群体反弹，政府现在就又出台政策控制；然后现在进而又引发了村民群体的不满。接下来还要怎么办？通过认定是违法建筑来征收？这是老套路了，以前没有成功，现在推就能成功？岂不是让矛盾更加剧？

回顾深圳城中村、城市更新自2009年以来的政策线条：一条主线是政府所扮演的角色越来越显著，权力越来越大，干预越来越深。但另一条主线是，政策也越来越复杂，变得太快，不可预期，难以掌握，快搞成了一团乱麻。

我一直说，深圳的城中村是深圳最珍贵的财富，但怎么使用它需要谨慎论证。城中村可以成为地雷也可以成为福音，如果全拆掉就是地雷，善加利用就是福音。

从各方群体利益来看，村民们是希望推倒重建的，短期可获得巨大财富的变现。开发商也是希望能够重建的，因为城市更新虽然沉没成本高，但毛利率的确比较高。政府的内心也是一直有重建的冲动的，因为可以通过开发商提供的土地贡献不用出钱的进行公共配套的完善。但这个过程，从以往实践看，成本的承担主要是外来者、租客、买房人这类的“新移民”群体。这部分利益如何再平衡，比较复杂，现在还都找不到万全之策。

回顾过去这10年，有一点已经证明：政府当初想通过城市更新平抑房价的初衷（200平方公里的宏伟改造计划），现在看来是失败的，再继续大规模进行城市更新，实际上也已经失去了理由。

但另一点，也需要注意。按现在的政策思路，对“保障低收入人群的生存空间”意义肯定是不小，但有多大，不好讲。说它有相当的意义，是站在城中村改造这个范畴来讲的，整治当然要比拆掉好，这也是我之前一再捍卫万科万村计划的理由之一。

但要看到，一方面，无论整治与否，深圳城中村的租金也一直在涨是客观存在的。这个基础上，继续哪怕是轻微的整治，都会带来产品品质升级，价格显然会进一步上升，这个我们需要有心理准备。如果是基于市场自发，就无可厚非。但如果是基于政府人为改善城市形象而一刀切的整治，就要警惕。另一方面，政府为了控制价格，开始干预租金，推行租金管制，最终又会涉及到租赁对象筛选的问题。房子能否流到合适的低收入群体手里，考验政府的治理水平。这个从以往看，鲜有成功。

跳出城中村改造领域来看，回到根本的问题上来。说到底，政府左一个政策右一个政策，无外乎就是想降低深圳日益高昂的居住成本。那么，你把眼光全瞄在200多平方公里的存量城中村里，能不能解决问题？不说它到底有多复杂，即便是你最后全部整治完，能不能让普通人住的轻松？

我认为非常不容易，就像之前谈深圳的二次房改一样。到目前为止，政策没能跳出的窠臼都是：依然都是在切蛋糕，而不是在做大蛋糕。

总体上说，一个城市居住成本的涨跌和高低，直接因素在于房屋供求关系，这是根本问题。要想降低深圳的居住成本或者延缓上升，只能是想方设法增加供应，稳定各方的预期。也就是要做“增量计划”，而不是存量切割。

个人以为，如果要做增量，深圳非得学习香港的新市镇计划不可——在一些边缘地区，另辟新城，进行大规模+高密度+轨道站的TOD开发。搭配二次房改确定的6:4方案，建设大量的低价公共住宅。香港的住房问题解决的失败，但那主要是因为居住用地比例整体过低的问题，单就新市镇计划，是非常成功的。数十年来，香港通过建设9个新市镇，转移人口300万之巨，接近总人口之半。反观深圳，也设了很多新城，但缺乏公共住宅的渗透，每个新城的居住比例都过低，而且现有很多公共住宅所处的地段，交通、就业都极差，既形不成通勤又不能在地就业，根本无法有效疏导人口，大家都挤在核心地带，你就是再管制价格，都没用。政府与其拿出1000亿成立安居集团，四处买地，不如拿这笔钱花大力气搞一个真正的卫星城出来，一次解决数十万人口的居住，同时搞几个。

回到开头，城市更新，尤其深圳的城市更新，涉及到的利益群体太复杂了，别想着出几个政策就能皆大欢喜，顺风顺水，不存在的，只能是徐徐图之。这里面重要的是，不要再动辄跟着民意走，民意永远都存在，有人受益就有人受损，总会有人不满，你不能因为有不满就要改政策。作为决策部门，总要跳出那个窠臼来，站到更高处做“正确的事”。总有些东西是对的，如果认为政策的方向没错，跪着也要走到底，而不是三天一小变，五天一大变。变得所有人都不知道怎么干了，变到最后，可能连决策部门都不知道自己在干什么。