中华建设网讯 一方面打折促销，一方面全国的房价在9月份同比回落，已进入11月，今年的“金九银十”并未掀起太多高潮。

房产市场“秋意浓”

10月以来，北京已经取得预售证的住宅项目多达14个，7374套住宅，其中限竞房达到了4439套，占比高达60.2%。共有产权房一个项目就达到了2196套，纯商品房住宅只有739套。

此外，在此前连续3年签约超过百套10万+/平方米的豪宅后，北京网签的住宅产权10万+项目合计只有67套。预计全年只有90套左右，暴跌76.6%。

就全国而言，数据显示，在“十一黄金周”，35城市一手房成交，相比2017年周均成交同比下降28.3%，环比下降22.1%；9城市二手房成交，相比2017年周均成交同比下降62.2%，环比下降46.1%。

济南楼市呈现旺季不旺的局面，虽然供应量出现小高峰，但是大多数楼盘去化情况不好。

武汉9月份76个住宅项目推盘，仅25个售罄。武汉房地产开发企业协会数据显示，9月份武汉市新建商品房成交15989套，同比下降22.5%，环比下降24.87%。

此外，9月份宁波市六区商品房住宅成交32万平方米(2567套)，成交量环比下降32%，同比下降48%；成交均价18387元/平方米，环比下降18%，同比下降5%。

数据显示，10月1日至6日，杭州市区共成交商品房282套，较去年同期的976套跌幅达71%，创下8年来同期成交新低。

近两个月以来,打折甚至“降价”的项目越来越多。克而瑞地产研究中心的统计显示,近段时间以来,恒大、碧桂园、富力、保利、融创、中海等大中型房企陆续开启促销活动。

这也带来了杭州、合肥、江西上饶等地出现一期业主不满二期楼盘降价的“房闹”事件，对此，中原地产首席分析师张大伟认为是投资投机需求比例高的原因导致。

在9月11日万科南方区域月度例会上，万科董事长郁亮就喊出“未来三年的目标是活下去”的口号。虽然被认为有言过其实之嫌，但“活下去”这三个字依然戳中了很多地产圈人士的痛点。

10月以来，碧桂园、泰禾、中海、越秀、云南城投、万科等多家房企集中发行债券融资。29日，万科、阳光城、华侨城等多家房企披露融资计划，主要用于项目开发及补充流动资金等。

截至目前，据中原地产统计，年内累计房地产调控次数超过400次。

房价下跌库存上升

楼市的降温已然来临，“金九银十”成色不足已是市场共识。

近期楼市受到政策因素的影响，除中央的宏观调控外，北京公积金“认房认贷”、深圳731新政、上海共有产权等“一城一策”，对房地产市场的精准调控都让楼市出现普遍“降温”态势，大部分主要城市的楼市成交和土地出让均出现了不同程度的环比下跌。“稳定依然是四季度重点，稳地价、稳房价、稳预期，确保市场稳定，也意味着不但要控制房价，还会对于地价和预期有稳定要求。”中研普华研究员黄相龙表示。

另外，北京、上海、杭州、南京等热点城市的整体库存量出现了不同程度的上升。以苏州为例，9月库存环比增加了19.01%。截至2018年9月末，主要城市库存总量环比上升9.3%。面对房源滞销，库存反弹，开发商开始了新一轮的促销战。例如上海有些项目亮出了降价、打折、“员工价”、送车位等促销手段。

一线城市中成交量逆势上涨的广州，9月份市场活跃度有所提升的主要原因也是开发商纷纷加快了推货速度，采取降价促销、送车位等方式降低置业门槛。不过，有业内人士坦言，降价促销也并非“安全牌”，一旦引发前期业主的“不满”，房企品牌也会受到影响。为此，有部分开发商仍选择观望。

相关人士表示，房价下跌，会导致开发商投资热情下降，而房产市场以及其上下游产业体量极大，因此房企投资的下降会在一定程度上导致经济发展增速放缓，同时会导致城市建设速度减缓。而库存量上涨会导致开发商资金周转困难，从而限制开发企业的发展规模和速度，因此过多的库存会影响到房产市场的健康发展。目前很多开发企业负债率均较高，对于现金流要求较高，库存量上涨或许会导致部分小型房企因此而破产。

“在多数城市里面，房价下跌、库存量上升。一旦持续时间超过半年以上，达到一年，那么可能会面临到宏观经济下降的压力，地方政府也会面临着收入下降压力。”谢逸枫表示，最主要的还是债务偿还，包括城市基础设施建设，都会带来压力。因此房价下跌、库存量上升，对房地产市场会造成不健康的影响，同时对宏观经济地方财政收入也会带来一些弊端的。尤其是库存量，一旦上升的话，地方的财政收入会带来巨大压力。

未来市场以“稳”为主

中国民生银行首席研究员温彬认为，未来资金仍然是地产投资主要约束。易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进表示，销售方面，销售额和销售面积涨幅双双回落。类似销售数据也会倒逼房企继续降价。

恒丰银行研究院宏观经济研究中心主任蔡浩认为，进入四季度，在融资收紧、偿债压力增加、项目去化率下降的情况下，房地产企业或选择以价换量，以保证现金周转和完成年度销售目标。

有关机构常务副院长黄瑜表示，四季度一二线热点城市新房、二手房市场量价将进一步松动,中西部二线城市二手房市场量价也将率先出现回落,新房市场相对稳定,而多数独立三四线城市新房市场后劲不足,市场将从上行进入平稳运行周期。

对于当前库存规模上升，他表示，至少今年第四季度可能会延续。因为第四季度很多城市推盘节奏确实加快，而市场销售又不到位，这个时候库存积压是必然的。积压的情况下，房价也容易受到牵制。对于库存上涨来说，利好点在于房价确实受到抑制了。但是从开发商的角度看，好不容易面临预售证发放节奏加快，但是却发现，其又迎来了一轮下跌和去库存的阶段。

“房价涨幅收窄、库存量上升，应该会成为今年第四季度的房地产市场的主题。”中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，一方面，大多数在调控城市上并没有放松，反而有收紧的迹象。另外，当前信贷跟货币不断收紧，房企会面临偿还债务压力。因此，在销售回款比较缓慢的情况下，房企的资金链可能会相对紧张，会快速销售，以此作为主要的资金来源。

从统计局70城房价数据来看，一二线大部分城市在持续的调控高压下，市场下行压力较大，部分三四线城市降温明显。在全国市场下行状态下，大多数三四线城市销售面积下跌，导致房价涨幅收窄，后期下跌概率较大，同时在供应端，各城市纷纷加大土地推出力度，加上严厉打击房企违规囤房现象，因此供应不断上涨，下半年库存量上涨趋势明显。

（获取论文优先发表、文库文献下载、单位/个人专栏推广等权益， 详情请私信小编哟！ ）