我们接着文章上篇说，想看（一）的点击链接：房地产过去 现状及未来走向——各线城市 格局不同 结局迥异（一）

对于准一线与二线城市的房地产市场前景，在前两年“鲁班家的工匠”还是很看好的。因为，其一，相对于三四线城市他们的人口是持续净流入的；其二，准一线与二线城市的平均房价相比城市的人均收入，其实并不算太贵。想不到的是，在过去的一年左右的时间内，管理者们变相鼓励的套利游戏，正在透支这些城市原本美好的房地产市场未来。

那么，这个套利游戏是怎么玩的呢？地方政府为了完成中央的房地产调控政策任务和要求，严格控制新房的房价，但却对二手房市场的价格不给于过多限制。这就造成了新房价格比同一地段的二手房价格低20%-30%。这样的价格差距现象造成两个后果：第一，没有开发商再想继续开发新的楼盘，直接导致了房源供给量下降；第二，导致了大量新房并到二手房市场出售，进而导致住房需求上升。换句话说，套利游戏让房价“双轨制”，加剧了房地产供需矛盾，推动房价上涨。

说到这里，不得不提一下前段时间各地的“人才争夺战”。本来，准一线与二线城市已经实施限制本地居民购房套数等措施，对缓解供需矛盾应该能起到很大作用。巧合的是，很多准一线与二线城市政府不约而同的展开了“抢夺人才的战斗”。有些城市出台政策，只要拥有大学本科文凭，提交申请最快当天就可在当地落户，次天就可申请购买房产。这个时间点，“抢夺人才”政策的实施，无疑再次加剧了新房市场的供需矛盾，以至于出现了几百套商品房引起几万人摇号抢购的场面。

尽管，明面上当地政府会各种措施限制新房房价，但是在房地产市场供需如此失衡的情况下，新房真实的价格是在不断上涨的。举个简单例子，在某个热门二线城市，一套新房名义上价格150万元，加上强制捆绑销售的高达80万的车位费，可能房子的实际价格在230万，如果再加上30万的储藏室，那么这套新房的最终价格很可能会高达260万。这种情况下，真正的房价快速上涨，而居民的收入上涨幅度却是有限的，因此准一线与二线城市部分城市原本平衡的市场被打破，有的城市甚至出现了房地产泡沫化趋势。原来的准一线与二线城市房地产慢牛市场行情，被套利游戏速地透支了。

还有一个不容忽视的危险因素，那就是在摇号买房的群体中，有很大部分是企业客户，而他们买房主要还是为了套利和交易，并非自住，因此，他们要追求快速买入，快速转手卖出，赚取利润。有的城市针对这种行为设置了购买新房之后的锁定期。那么，在锁定期结束后呢？会不会购房的企业客户快速抛售，引起二手房房价突然下跌？真的出现这样的情况，哪些加了高杠杆买房投资的中产阶级年轻人将会损失惨重。

一线城市：中期的房价具有高度不确定性

北上广深这四个一线城市，房地产市场基本上没有库存，这是一个现状情况。一线城市经过长期的市场调控，一方面限购政策使得大量刚需被冻结，另一方面调控政策（土地限售、开发商限贷）让开发商没有能力继续开发新楼盘。因此，一线城市的房地产市场供需矛盾达到了前所未见的激烈程度。因此，未来一线城市的房地产走势高度不确定。综合分析，可能会出现以下情景：

一、房价继续暴涨。从国家和政府角度分析，若经济增速显著下降或地方政府财政收入严重不足，很可能使地方政府放松房地产调控力度。那么，原本被冻结的刚需重新回归市场，而市场供给仍然严重不足，势必会造成房价继续暴涨，房价翻番并非没有可能。但考虑到，现在的一线城市房价，放眼全球也已经是算是异常高贵了，若再次暴涨可能会引发巨大风，这种情况应该一般不会出现。

二、房产税出台早于预期，可能有效遏制一线城市房价上涨，但也可能造成一线城市房价暴跌。国家多次提及“房住不炒”。近期，政治局会议将目标由原来的“努力遏制房价过快上涨”调整为“努力遏制房价上涨”，可以看出政府控制房价的决心。然而，一线城市刚需是明摆着的，真正要做到遏制房价上涨，无非一是房产税，二是大量增加供应。一线城市的房价走势，还要关注这两个方面。当然，“鲁班家的工匠”也注意到了深圳新出台的房地产政策，有兴趣的可以关注下深圳新房改将开始 学习新加坡 极有可能为全国房地产带来新玩法。然而，把一个城市房地产市场迅速地从香港模式切换到新加坡模式，不是一件容易的事。

从目前种种迹象来看，房产税出台可能早于预期。首先，几个月之前，香港出现了一个房产税版本，很多人不以为然，但认真研读后就会发现，这个房产税文件考虑周全、逻辑严密，绝对不是一个外行人轻易就能写出来的，因此极有可能是相关部门放出风来试探市场反映的；其次，很多城市政府财政已经困难到拖欠公务员与中小学教师工资得情况，急切的需要征收新的税收来增加财政收入；再次，全国性的房地产联网登记系统已经建立，为房产税的征收创造了条件；第四，新一轮的机构改革，让国税、地税合并，也为开征房产税提供了保障；第五，近期的政府、媒体和舆论开始频繁地提及房产税征收问题。

当然，房产税的出台也要经过慎重斟酌，万一出现房产税出台让市场主体的预期从根本上逆转，引起大量卖出，造成一线城市房价大幅下跌，极可能引发银行系统性风险，进而造成社会动荡，这后果就太严重了。因此，在出台房产税之前，政府一定会慎重考虑。例如，房产税对第几套房产开始征收，是需要仔细斟酌的。

三：继续延续当前房地产交易的调控做法。就像之前说的，一线城市不敢放松调控，害怕导致房价暴涨。房地产税出台也仍在反复斟酌。在这两方面因素制约下，一线城市可能会延续限购限贷、压缩交易的做法。然而，这种做法并非长久之计，也很可能加剧供需失衡，不能一直这样下去。这就意味着，管理者会必须在情景一和情景二之间，在必要的时间做一个抉择。

总体来看，我国房地产最好时期已经一去不复返。三四线城市房地产市场的危险程度要超过一二线城市，房地产行业集中度提升让中小开发商的日子将更加艰难，一二线城市未来将呈现租房比上升、商品房比下降的趋势，同时，要将房地产模式从香港模式转到新加坡模式不会一帆风顺。作为老板姓，建议大家在财富配置及时调整，以免在房地产市场下行过程中遭遇重创。

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