11月，进博会的举办，让2035要做卓越全球城市的上海，又进了一步！

　　与此同时，长三角也等到了自己的战略机遇，等到了国家对长三角的高调支持！长三角区域一体化上升为国家战略！

　　无独有偶，不久前，震撼世界的港珠澳大桥通车，让同样处于国家战略高度的粤港澳大湾区建设提速。

　　中国两大超级城市群发展进入“快车道”！

　　人、资本、信息往往都是随城市发展红利涌动，正规模化扩张的长租公寓，该如何卡位？最强城市群PK，哪些城市是做长租公寓的必争之地？

　　长三角城市群

　　定位

　　目前，长江三角洲城市群是中国城市化程度最高、城镇分布最密集、经济发展水平最高的地区，已成为国际公认的6大世界级城市群之一。

　　一 经济实力

　　长三角城市群包括上海、江苏、浙江、安徽三省一市，26个城市，常住人口2.23亿，是全国的1/6，2017年经济总量19.5万亿元，是全国的近1/4。

　　二 交通实力

　　以合肥、南京、上海、杭州为中心，长三角地区已形成了“0.5至3小时”高铁交通圈。上海列车开行一日可达的城市，已覆盖东北、华北、华中、华东和华南等全国大部分省区市。

　　三 产业实力

　　长三角城市群主导产业关键领域创新方向主要包括10个方面，分别为电子信息、装备制造、钢铁制造、石油化工、汽车、纺织服装、现代金融、现代物流、商贸以及文化创意。

　　除此之外，长三角城市群基于创新链的新兴产业发展方向主要有6个方面，分别为新一代信息技术、生物产业、高端装备制造、新材料、北斗产业以及光伏产业。

　　图：长三角各城市产业分工

　　长三角地区拥有全国最多的上市公司，资本力量活跃。当前中国A股上市公司共计3000余家，而长三角地区已有1000余家。

　　此外，上海证券交易将设立科创板并试点注册制，支持上海国际金融中心和科技创新中心建设。这对于上海乃至全国科创企业而言，都是一个重大的利好消息。

　　四 长租公寓“ 卡位战”必进城市

　　人口的流动对住房租赁市场的发展至关重要。各城市流动人口的长期居留意愿、房价与租金差值、落户门槛等也将影响各城市租赁市场发展的差异化。

　　长三角城市群是我国外来人口最大的集聚地，也是外来人口落户门槛最高的区域之一，城市群内约有2500 万人未在常住城市落户。

　　我们先来看下，长三角城市群所包含的26个城市中，哪些是做长租公寓的潜力城市？

　　表 1 长三角城市群各城市规模等级

　　从上图可看出，长三角城市群中常住人口规模超过100万的城市有这15个：上海、南京、杭州、合肥、苏州、无锡、宁波、南通、常州、绍兴、芜湖、盐城、扬州、泰州、台州。

　　长三角地区人口流入大于100万的城市有8个：上海、南京、杭州、苏州、无锡、嘉兴、宁波、舟山；人口流入在100万以下的城市有7个：合肥、镇江、常州、湖州、绍兴、台州、金华。

　　购房压力较大的城市有8个：上海、杭州、南京、苏州、合肥、宁波、舟山、无锡。

　　综合比较人口流入规模以及购房难度后，我们大致判断上海、杭州、南京、苏州、宁波、合肥、无锡、舟山这8个城市租房市场值得关注。其中上海、杭州、南京、苏州、宁波、合肥、无锡都已有不少品牌长租公寓入驻，我们重点看下舟山这个城市。

　　舟山

　　根据禾略研究院发布的统计数据，在2017·8～2018·8单位租金差值TOP30城市（元/月/平方米）中，舟山以11.11列第6位，深圳以18.39列第一位，北京以15.93列第二位。

　　在单价TOP30城市（元/月/平方米）中，舟山以30.41居榜单第24位。从同比增速来看，舟山以58%的同比增速位列第二。

　　也就是说，同样是租一间35平方米的房子，2018年8月相比2017年8月， 在舟山每月需要多付近400元。

　　综合同比增幅和环比增幅，舟山还成为租房市场最火爆的7个城市之一。

　　如此看来，租赁专业租赁机构不应只盯着一线热点市场，应该着眼全国，加快布局旅游度假热点城市，舟山是一个值得关注的城市。有数据分析，布局租赁市场的机会主要在两条主线上，第一是一线、二线热点城市，第二是有海景资源的旅游度假城市。

　　粤港澳大湾区

　　定位

　　据世界银行统计，全球经济总量的约60%来自港口海湾地带及其直接腹地。2017年起，粤港澳大湾区上升为国家战略，接力珠三角地方规划，成为我国参与全球竞争、建设世界级城市群的重要载体，继纽约、旧金山、东京三大湾区后的世界第四大湾区。

　　一 经济实力

　　粤港澳大湾区面积达5.6万平方公里，仅占我国0.45%的土地面积，经济总量突破10万亿，占全国（含港澳）总量的14%！在世界国家排行中名列11位，与韩国持平，是我国经济效益最高的地区，也是国家名副其实的经济核心区。

　　据公开数据统计，2017 年粤港澳大湾区 11 座城市常住人口共计 6956.83 万人，较 2016 年增加 159.85 万人。其中，佛山以19.4万新增量位居第三。预计到 2050 年将达到 1.2 至 1.4 亿。这将超越世界上任何一个大湾区经济体的人口体量。

　　二 交通实力

　　10月24日，粤港澳大湾区迎来“大桥时代”。跨越伶仃洋，东接香港，西接广东珠海和澳门，总长55公里的港珠澳大桥正式通车。这是世界最长的跨海大桥，也是粤港澳三地首次合作共建的超大型跨海交通工程。

　　随着港珠澳大桥、广深港高铁、深中通道等重点项目的建成通车，预计至2020年，湾区内城际铁路运营里程将达到4400公里，在2016年的基础上增长37%；而高速公路运营里程更是从2016年的5600公里增加到2020年的8800公里，增幅高达57%。粤港澳大湾区一小时生活圈正成加速之势。

　　三 产业实力

　　目前，粤港澳地区科技创新实力非常突出，有通讯电子信息、新能源汽车、无人机、机器人等高端产业集群。

　　除科技创新产业集群外，粤港澳大湾区还存在石油化工、服装鞋帽、玩具加工、食品饮料等中低端产业集群。这意味着，其拥有巨大的传统制造业升级潜力。

　　粤港澳地区拥有1个国家级自主创新示范区、3个国家创新型城市、超过200所普通高校和200万在校大学生，拥有30名中国科学院院士、工程院院士，12个国家重点实验室，以及华为、比亚迪、腾讯等一大批全球知名的创新型企业。

　　四 长租公寓“卡位战”必进城市

　　粤港澳大湾区由“9+2”组成，即广东的广州、深圳、珠海、佛山、中山、东莞、惠州、江门、肇庆以及香港特别行政区、澳门特别行政区。先来看下这“9+2”城市的规划定位。

　　从城市定位上看，11个城市各有发展侧重，个个都很厉害！

　　撇开香港、澳门，从城市规划等级上看，广州、深圳为超大城市；佛山和东莞是特大城市；江门、中山、珠海、惠州、肇庆则被确定为大城市。

　　粤港澳大湾区城市群中，广州的常住人口数量最多，其次是深圳，2017年，两城市的常住人口规模均超过千万；从人口增长速度来看，珠海市的常住人口增长最快，其次是深圳和广州，此外，其他各市的常住人口均呈现正增长，粤港澳大湾区城市的人口吸附力较强。从人口流动性看，东莞的流动人口占比高达74.6%，佛山流动人口超400万人，占比近6成。

　　据乐有家研究中心数据显示，过去三年，粤港澳大湾区9城租金均价均迎来了不同幅度的上涨。9城租金分成了4个梯队，深圳第一梯队，广州第二梯队，珠海第三梯队，第四梯队是剩余6城，租金基本维持在20元/㎡左右。

　　目前佛山拥有公寓品牌超过10家，包括政府平台建鑫乐家、万科泊寓、世联红璞、窝趣轻社区等。而万科、中天、东实、世联行、碧桂园等企业已经在东莞布局长租公寓项目。珠海也有龙湖、万科等少数品牌房企布局长租公寓。抢滩粤港澳大湾区长租公寓市场，房企似乎格外有先见。

　　据不完全统计，截至今年7月，已有碧桂园、万科、保利地产、龙湖、金地、招商蛇口等在内的二十余家房企在粤港澳大湾区落地长租公寓，万科泊寓在广州、深圳、东莞、佛山四市深度布局，碧桂园已入驻广州、深圳和东莞三个城市，此外还有保利地产、龙湖等都入驻了广州。

　　综合看下来，在粤港澳大湾区，公寓机构最应该关注广州、深圳、东莞、佛山、珠海这5个城市的租赁机会。

　　规模化竞争中，长租公寓应该如何打好这场城市“卡位战”，具体看下面三个建议。

　　1、有远见的城市占位。未来的城市竞争，是城市群的竞争，长租公寓“卡位战”不仅要关注单个城市的潜力，还要注重城市群的政策红利。在国家战略定位中有位置的城市，一定有前途，也值得投资！关注中国7大城市群，匹配自身定位和资源优势，有选择的扩张。

　　2、不要专盯北上广深。目前一线城市的物业成本、运营成本都上升很快，盈利空间被压缩，公寓机构不应只盯着北上广深这样的热点市场，要以城市群为单位，锁定那些承接产业转移和人口增长快的潜力城市。

　　3、深耕城市群。强龙不压地头蛇。选定一个城市群，长期深耕区域内的城市，不仅能积累资源和人脉优势，形成品牌效应，还可以享受政策红利带来的增长空间。

　　来源：公寓次世代