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版权：来源 综合 问房有道 作者北风、作者 时晨晨（时芳胜）叶檀财经 ID:tancaijing

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炸裂！弃房断供，深圳大量房子7折拍卖！

这两天，深圳一些中介、贷款人员在推介法拍房，而且数量不少。

在他发送的这份房源名单中，我们看到，不少房源拍卖日期都是11月初到12月份的，也就是说，都是等待拍卖、寻找买家的。

根据这位中介人士的说法，这些房源都是被法院查封了的，最近数量特别多，普遍是目前市场价的7折，有的总价上千万的豪宅，直接砍掉六七百万拍卖。

主要是因为很多人断了月供，或者经营企业资不抵债，被银行或债权人起诉，不得不卖房子清算债务。

我们知道，这轮房地产热潮，最先2015年就是从深圳启动，如今2、3年过去，在全国整体转冷事实确认的情况下，深圳又爆出大量房源断供、被7折拍卖，真是一再突破市场底线，预示楼市黑天鹅式风险或将来临。

拍卖房源激增222.5%

现在阿里、京东，包括人民法院等都有司法拍卖平台，我们在这些网站上查询了最新数据，发现深圳的法拍房源数量确实在增多。

以其中一个平台，阿里司法拍卖网站为例，

2016年10月，共有法拍房源16套；

2017年10月，共有法拍房源160套；

2018年最近一个月，共有法拍房源356套……

也就是说，一年时间，目前法拍房数量激增至222.5%

其实不难理解，首先这轮楼市上涨，很多人是加杠杆跟涨入市，豪赌一把，现在已经看不到短期上涨的希望，只好割肉止血。

其次，这次国内经济不景气，拖累很多企业，特别是以加工制造为主导的出口型企业，上半年中央开会专门调研、讨论提振广东实业的报道还历历在目……企业主亏钱，资不抵债，只好破产，房子被拍卖清算，不管里面住没住老人、孩子，都要强制执行。

如果这些司法拍卖平台加起来，房源数量很可能达到数千套甚至上万套，真的很恐怖了~

从中介提供的这份房源表格来看，普遍的起拍价都在评估价（已经低于市价）的7-8折，也就是500万的房子，会便宜150万出售。

随便找一套，比如这套刚需房，评估价146.58万，起拍价是118万，相当于打了8折。

这套房源评估价是1805万元，起拍价1263万元，价差达到近600万，越是豪宅，缩水越厉害。

而且现在是围观的人很多，但是报名下手的人少之又少，追涨杀跌，真不是闹着玩的，越是降价、低价越是无人问津了。

无论是此前合肥院子、万科白鹭郡新盘，还是上海等地二手房，降幅都不会突破20%（一般都在10%-15%），这次看来，深圳房价极有可能大概率，直接7-8折，一降到底了。

如果7折房出现，也就意味着一个信号，弃房断供很可能蔓延，因为房子已经跌去30%，首付的钱都跌没了，再还月供，不是越还亏得越多吗，有的人甚至首付款都是高利贷借来的，月供真心还不了了……

多个专家发出预警

美联物业深惠总经理江少杰最近放出豪言，深圳楼市预计要跌20%，让人大吃一惊，他的观点如下：

1、近期的楼市可以用急转直下来形容，各行业都出现了资金趋紧现象；这种情况只是一个开始，到明年过年前都不会有太大的改变；

2、预计深圳会跌20%左右，在以往过去的波动中，香蜜湖、后海、华侨城等核心区域一直都是坚挺，但这次相信无一能幸免，核心区域房价会跌10-15%不定，偏远区域会跌破20%的可能性很大；

3、如今已经是全球的房价都在下跌，主要是外部因素影响，现在香港也是跌势明显，预计会比2008年还要惨一些，持续性还会更久一些。

而一向专注于楼市研究和市场跟踪预警的杨红旭，也第一时间发表微博，“同意”上面的论调。

其实，从7.31加码新政以来，深圳楼市开始加速下跌，全盘翻绿，其中，宝安和福田下滑幅度最大，宝安均价下滑1.1%，福田下滑1.0%。

近期，不断有媒体报道深圳出现大幅度降价甩卖的案例。

如，根据报道，东部华侨城出现一套“笋盘”，房产登记价1050万元，售价738万元，血亏312万元，据说还是全新毛坯，送入户花园。

还有更狠的，蛇口半岛城邦二期二手房降价急售，245平的房子报价1800万元，单价7.3万/平，和历史报价（2200万元）相比下降了400万元，而同户型的房子报价2400万元。一来一去，割了600万元。

三大证据 开发商快要休克！

现在的土地市场，就是两三年后的房地产市场。

2018年，土拍市场寒意阵阵，成交面积、土地溢价率迅速下降，土地流拍事件频繁发生。所以说，别看现在楼市冷清，两三年后楼市可能会更冷清。

其实，这一轮楼市调控从2016年就开始了，但是这丝毫没阻挡开发商对土地的热情。

2017年，各类房企仍然疯抢土地，积极囤房，土地溢价率仍然可以高达200%，甚至300%，土地的楼面价格大幅高于周边房价。北京等一线城市土地价格贵，一家房企吃不下？没关系，两个房企联合起来，共同拿下，总之不能放过一块儿土地，能多拿地就多拿地。

开发商对土地这么热情，楼面价格比周边房价高40%，然后让大家冷静看待楼市，根本行不通。这种热情直接影响着楼市，由于存在时滞，市场对楼市的狂热一直持续到了2018年年中。

2018年初，土地市场就开始悄悄的转冷，到三季度已经非常明显。前三季度，20家品牌房企拿地面积同比下降20.9%，拿地金额同比下降27.8%；土地溢价率也一直下降，三季度住宅土地溢价率仅为11%，零溢价成交的土地明显增多。

更严峻的是，流拍的土地也越来越多，甚至比2014年的情况更严重。

据统计，截止到9月底，住宅用地流拍数量高达951宗，同比增长37.63%；流拍土地面积合计4189万平方米，同比增长111.43%，起始总额2130亿元，同比增长487.72%。

河南住宅用地流拍数量超过100宗，山东、安徽也分别超过80宗和70宗，青海、天津、宁夏土地流拍数量同比分别增长900%、600%和400%。

土地是面粉，房子是面包，土地储备规模就是房企未来规模，为何突然之间，土地市场就进入寒冬了呢？

房企不拿地也能活个六七年

大型房企土地储备已经差不多了，未来几年开发有保障，不拿地也能活。

国盛证券对58家房企的统计数据显示，截止2017年，他们总的土地储备面积为18.63亿平方米，前五名分别是恒大地产、碧桂园、保利地产、融创地产和万科，土地储备建筑面积均超过了1亿平方米，尤其是恒大和碧桂园，超过了2亿平方米。

一二线城市是调控最严厉，“房住不炒”理念贯彻最彻底的地区，现在调控效果也已经出现：深圳价量齐跌、上海和北京也大降温，其他二线城市也遇冷。

但是，房企未来仍然看好这些地区，一二线城市，京津冀、长三角和珠三角三大核心城市群仍然是它们土地布局的主战场，土地成交溢价率也普遍高于三线城市。

房企土地的平均去化周期达到6.87年，像泛海控股、华侨城等房企，去化周期高达20年。即便2018年不拿一块儿地，现有的土地储备也够开发商忙个六七年的了。

有了土地储备，房企都不拿地了吗？当然不是，这只是底线，哪家房企还嫌地多啊。况且，现在我们前十房企市占率才23%，美日等成熟市场高达40%，房企未来没有土地储备，没有规模，就只能被并购。

多数新盘去化仅20%

对于开发商来说，确实感受到了刺骨的寒冷。迫于对后市看空压力，推盘量也是一路走高。

据美联物业全国研究中心统计，截至10月底，深圳住宅产品的备案量达5263套，较9月增加46%，创下今年单月新高。

而且，开发商的推盘去化率很不理想。

机构人士表示，近期开盘的除了绿景红树湾1号、碧桂园凤凰公馆的去化率能到70%，其它大部分在20%左右，好一些的30%-40%，还有的去化率为个位数。

10.22-10.28开盘去化率统计表

一些本应受到购房者追捧的楼盘，去化也不太理想。位于华侨城的网红盘，10月12日开盘，在今年整体均价尚未上涨的情况下，去化率也不足40%。

无独有偶，位于前海的某现房楼盘，虽卖点颇多，且单价仅7万/平出头，由于错过入市时机也出现滞销的状况，目前也正启动大规模三级市场联动售卖。

PS.全国会否跟进

这次深圳事件会不会在全国范围形成一个反向案例，引发楼价大泻底？

最为可怕的是如果预期改变，那真有可能发生。

首先，国家层面已经逆转预期。11月5日，向来敢为天下先的深圳，悄然间公布了《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法(第二次征求意见稿)》。

意见稿中首次明确：可销售人才住房的地价，将按照商品房市场定价的30%确定。

注意！不是房价的30%，而是地价的三折。根据推算，地价3折，相当于房价至少要要降低52.4%，才对等。

现在，开发商预期也开始转变，万科、恒大、碧桂园……

而接着，二手房业主，也就是越来越多的法拍房、7折房8折房出现……

如果国家、开发商、部分业主都在看跌后市，那么接下来的境况可想而知。

前两年融资策略失误 现在到还债时刻

房地产行业对融资依赖非常大，资金链管理玩的好，杠杆玩儿的溜，房企发展的也就好。

不拿地，土地市场冷清，主要还是房企没钱，前两年的融资策略出现问题，现在进入偿债期，资金压力大。

2015年，美联储还没开始加息，利率处于低位，再加上公司债发行放松监管，市场环境相当不错，国内房企拼命融资。开发商趁环境好多发债没错，错就错在债券期限太短，没有多发一些5年期的债，债券期限大量集中在2-3年，现在就到了还债时间。

房企还有个“毛病”，就是为了图便宜，喜欢借短期债，这导致未来一两年房企到期债务占比高达62%。

短期债务压力大，融资渠道又没放松。

虽然6月份我们的货币政策基调转向，由“去杠杆”转变为“稳杠杆”，但是在“房住不炒”的理念下，政策是诱导资金进入中小企业和民营企业，特别限制资金流入房地产市场。

无论是贷款、发债、还是其他形式的募资，都行不通。货币政策基调转向之前，非常多房企都发债失败，转向之后，房企发债仍然困难，某头部房企发债就差点儿失败。

“融资骗局”玩儿不下去了！

土地市场遇冷，最直接的因素就是，开发商的“融资骗局”玩儿不下去了。

我们一直采用期房制度，房子还没造出来，就开始卖房子，这带来不少问题，比如规划面积和实际面积不一样等等。但是，这对开发商来说是好事儿。

这个时间差，开发商玩儿好了，就能实现跨越式发展，玩儿砸了就留下烂尾楼，“旁氏骗局”被戳破。

大家是怎么理解高周转的？多拿地，快开发，快回款，快交房，一个完整的循环，对吧。

很遗憾，开发商不是这样理解的，他们理解的是，多拿地、快开工、快开盘，快回款、慢施工。然后，用回款资金再去拿更多的地，不停的循环。

注意，开发商的高周转，最主要的目的是，拿地，赶紧回款，开工25%达到回款条件后，施工就停滞了。

有三个证据：

1.2016年，期房和现房销售面积比为3.1倍，但是2018年上半年就上升到了4.5倍，这说明开发商更热衷卖期房了，现房更消耗资金，开发商跟不愿意卖现房。

2.2018年以来，房屋的施工面积稳步增长，由1.5%增长至3.9%，但是房地产开发投资完成额一直减少。

3.2018年以来，中国房屋新开工面积增速不断上升，由年初的个位数上升至9月份的16.4%，但是房屋竣工面积一直负增长。新开工面积加速增长，竣工面积一直大幅减少。

开发商这种行为也是迫不得已，融资渠道都限死后，只能加速回款自己“造血”，冒着留下大片烂尾楼的风险，走这一步险棋。

签了预售合同，开发商半年后或一年后是必须要交房的，只不过把施工资金使用时间往后延迟了半年或一年，但早晚都得把房子建好，否则要赔偿或吃官司。现在，房企差不多也是时候加快施工，赶施工进度了。

房企这种玩法儿，监管层会看不到？都是内行，谁都别骗谁。

为了防止大面积烂尾楼出现，9月份以来，广东、合肥等地陆续出台政策，要求现房销售或者提高预售门槛，就是打破房企“”融资骗局“”关键链条。

现在知道土地市场为啥冷了吧？融资环境和楼市调控政策都没有放松，未来楼市前景仍然不明朗，况且现在屯的土地已经足够开发六七年了，差不多够了。当然，更直接的是，监管层“实质性”逐步取消预售制，房企高周转“融资骗局”玩儿不下去了。

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