作为港股物业龙头，绿城服务自2016年7月上市以来，连续两年港股物业营收第一。但随着碧桂园服务上市，绿城服务始终被压制，近两年营收屈居港股第二。

2019年，碧桂园服务连续大手笔收购的同时，绿城服务保持着一贯增速。但在物业行业普遍高增长的大环境下，绿城服务28%的营收增速处于行业中后位。对比港股头部物企，绿城服务2019年各项关键财务指标均落后，尤其是本就不高的净利率在2019年进一步下降了1.44个百分点，经营效率问题值得关注。

净利率降至5.5%  已连续3年走低

2019年绿城服务实现营业收入86亿元，同比增长27.9%；实现净利润4.7亿元，同比增长1.42%；实现归母净利润4.8亿元，同比下降1.22%。

横向对比，绿城服务自2016年上市以后，尽管营业收入不断增长，但在2017年实现37.95%的高增之后，近两年增速连续放缓。2018年营收增速较上年放缓约7个百分点至30.58%，2019年再度放缓约2.5个百分点至27.9%。

同期公司实现毛利率为18.03%，较上年微增0.2个百分点；实现净利率5.5%，较上年下降1.44个百分点。值得注意的是，绿城服务本就不高的毛利率在上市后持续走低。2016年绿城服务实现毛利率19.24%，净利率7.91%。相比于2016年末，公司毛利率下降约1.2个百分点，净利率下降了2.4个百分点。

根据22家港股物企数据，绿城服务的营收规模虽然排在第二，但是毛利率、净利率均排在倒数第三。

从业务结构来看，公司物业服务、咨询服务、园区生活服务毛利率分别为11.4%、33.6%、27.1%。物业服务毛利率低但是占总营收的比例达到了63%。不过大部分物管公司都是以物业服务为主，有的甚至高达80%以上，但相比之下，碧桂园服务物业管理服务占总营收的比例同样是60%，可综合毛利率仍高达31%，物业管理业务毛利率为30%。

而从绿城服务的各地区分部业绩来看，公司存在地域发展不平衡的现象。杭州地区（不包括余杭）实现分部收入26.2亿元，分部利润8385.3万元。该地区贡献了30.3%的收入，却只贡献了13%的利润。杭州（不包括余杭）地区净利率仅为3.2%，远低于公司5.5%的综合净利率。

对比头部优势不显

作为一家头部物管公司，市场对于绿城服务始终有着更高的期待。

在2019年业绩公告中绿城服务特意提到，截至2019年末，公司储备面积年内连创新高至233.2百万平方米，集团连续第六年储备面积高于在管面积，为集团未来的稳定增长提供了坚实的基础。

一般而言合约建筑面积=储备面积+在管面积。储备面积即已签订合约尚未在管的面积，换言之代表着物管公司未来的收入增长预期。也由于业绩增长具有确定性，大部分物业股近来颇受资本市场青睐。新浪财经统计了港股物业股目前在管面积前5家的数据，对比而言，绿城服务引以为豪的储备面积远低于碧桂园服务，在未来业绩增长上后者更具优势。

截止2019年末绿城服务在管面积为212.4百万平方米，排在第5位；合约面积为445.6百万平方米，仅高于雅生活服务，排在第4位。综合来看，头部物企中碧桂园管服务未来的增长或保持领先，绿城服务储备面积略高于其他几家，或在二三位徘徊。

再来看关键的财务指标。由于头部物企营收差距较大，这里统计了前4家的营业收入。绿城服务以86亿元的营收排在第二位，除此之外的其他各项盈利指标为4家物企最低。其中净利润同比增速仅1.42%，业绩差距进一步拉大。而5.5%的净利率更是亟待提升。

被野村下调目标价  教育业务或受疫情重创

就在绿城服务发布2019年全年业绩公告后，野村下调了绿城服务的目标价格。

理由是绿城服务去年业绩略逊于该行预期，尽管公司物业服务及向非业主提供的增值服务增长强劲且具高可见度，惟在新冠状病毒疫情下，野村对绿城服务的家庭代理及教育业务并不乐观，认为其今、明两年纯利率将持续受压，维持其“中性”评级，并下调目标价4%，由9.3元降至8.9元。

2019年绿城服务业绩增速最快的是园区生活服务，其中园区产品和服务较上年同比增长123.9%，占当期收益的比例提升至6.3%；文化教育服务更是同比暴增436.3%，占当期收益的比例提升至2.2%。

2019年绿城服务耗资2.4亿元收购了澳大利亚一家早教公司MAG，MAG主要向婴儿（0 – 2岁）、幼儿（2 – 3岁）及学龄前儿童（3 – 6岁）提供教育及托儿服务并提供日常教学，并在澳洲经营超过20家幼儿园。

为了收购MAG，绿城服务与渣打银行签订了4900万美元为期三年的融资贷款协议。而MAG此前为增加营运资金还向银行借入2800万澳元贷款，两项贷款合计约4.78亿元人民币。绿城服务2019年非流动负债由此增加14亿元，其中除去上述贷款外，租赁负债大幅增加了8.3亿元。这就导致绿城服务2019年资产负债率由去年的55%上升至65.33%，提高了10个百分点。

绿城服务称，文化教育服务的收入增长一方面是收购MAG，另一方面是公司此前打造的“奇妙园”早教品牌度过业务爬坡期，满园率改善明显。不过受疫情影响，这部分刚刚有起色的业务或因疫情被打回原形，一季度的亏损在所难免。