鹰眼预警:蓝光发展现金流波动大逆势拿地存货高

摘要：新浪财经讯蓝光发展发布2019年年度报告，报告期内，公司实现营业收入391.94 亿元，同比增长27.17%。鉴于房地产开发产品对蓝光发展公司合并报表资产的重要性，且估计该等存货项目达到完工状态时将要发生的建造成本和未来净售价存在固有风险，特别是考虑到当前的经济环境在各个城市推出的各种应对房地产市场的措施。

新浪财经讯蓝光发展发布2019年年度报告，报告期内，公司实现营业收入391.94 亿元，同比增长27.17%；实现利润总额55.90亿元，同比增长65.53%；实现归属于上市公司股东的净利润34.59亿元，同比增长55.53%。

现金流大幅波动盈利质量下滑

报告期内，蓝光发展的经营活动产生的现金流量净额大幅波动，盈利质量较弱。

具体到数据，近三年，蓝光发展的净现金流分别为75.54亿元、4.62亿元、38.33亿元，同比增速分别为381.01%、-93.88%、729.76%。公司对报告期内净现金流的变化解释为销售规模扩大以及票据支付增加所致。报告期内，公司的销售费用为16.06亿元，同比增长0.22%，应付票据为36.14亿元，同比增长407.93%。

同时，蓝光发展实现的净利润分别为12.51亿元、24.96亿元、41.59亿元，同比增速分别为40.55%、99.68%、66.62%。经过进一步的计算，三年的净现比分别为6.04、0.19、0.92，随着净现金流的波动，公司的盈利质量总体呈现下滑的状态。

蓝光发展公司专注于房地产开发和经营，在产业布局上基于“人居蓝光+生活蓝光”的双擎业务模式，高度聚焦住宅地产开发和现代服务业。

从房地产的业务来看，2019年公司房地产业务实现销售面积1095.30万平方米，同比增幅36.63%；实现销售金额1015.37亿元，同比增幅18.70%。其中，合并报表权益销售金额715.40亿元，权益销售面积798.44万平方米。

再看现代服务业，2019年，蓝光嘉宝服务实现营业收入21.04亿元，实现净利润4.46亿元。期末在管理建筑面积约7172万平方米，同比增长18.32%；合约面积约11693万平方米，同比增长58.83%。

此外，因部分项目交付不久入住率不高，车位销售不佳，按当前售价计算出现减值，且部分项目处于新兴区域，目前售价尚未体现出其价值，随着区域得成熟及入住率得提高，未来该状况将有较大改善。期末，根据成本与可变现净值比较，对可变现净值低于成本项目计提了减值准备。

逆势拿地存货较大存货占总资产的63.77%

报告期末，蓝光发展公司的存货账面价值约为1287.37亿元，较期初上涨42.34%，其主要是土地储备和项目规模增加。

需要注意，2019年，商品房销售面积17.16亿平方米，同比下降0.1%。商品房销售额159725亿元，同比增长6.5%，增速比2018年回落5.7个百分点。综合看，2019 年商品房销售增速较前两年明显放缓。

公司存货余额占合并报表总资产比例约63.77%，其中房地产开发产品的账面价值合计金额重大约为1283.78亿元。该等存货按照成本与可变现净值孰低计量。鉴于房地产开发产品对蓝光发展公司合并报表资产的重要性，且估计该等存货项目达到完工状态时将要发生的建造成本和未来净售价存在固有风险，特别是考虑到当前的经济环境在各个城市推出的各种应对房地产市场的措施；因此，将管理层对存货的减值识别为关键审计事项。

此外，公司有息债务超过568.88 亿元，其中短期债务为206.02亿元。货币资金为259.53 亿元，账上资金可以覆盖短期债务，但是难以覆盖总债务。2019年半年度鹰眼预警也曾显示，报告期内，广义货币资金低于总债务。

需要指出的是，2019年货币政策环境相对宽松，但房地产融资依然收紧。5月银保监会的“23 号文”、7 月的信托公司约谈并施行余额管控、房企海外发债用途限定于只能借新偿旧等一系列针对房企融资渠道的监管组合拳，使得房企资金链仍然面临压力。

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