会议没提房地产我们还要去砸售楼处吗？

原标题:会议没提房地产我们还要去砸售楼处吗？

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来源：时晨晨（shichenchendebaogao）

撰文：时晨晨（时芳胜）

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导读：政治局会议删掉去杠杆，不提房地产问题，破天荒首次承认经济下行压力大，房地产又要开始嗨了？我们还要不要继续“砸售楼处”？

逢八必有危机，可以说这是宿命，也可以说这是周期。

全球股市轮番崩盘，楼市也不例外，纽约、悉尼、温哥华、香港等地已经风声鹤唳，内地楼市也很凄凉，中西部小县城的售楼处根本无人问津。

10月初，陕西富平县售楼处的小王就感到寒冬已至，坐在沿街靠阳的椅子上，望着冷冷清清的售楼处，几个月前的熙熙攘攘恍若隔世。

坐在售楼处等顾客根本不现实，只好带着两个同事出门碰运气，逢人就塞一张传单，让路人了解一下楼盘，甚至“利诱”路人，说你推荐亲戚朋友买房，就可以得到2000元的奖励。2000块，这相当于当地超市收银员一个月的工资。

几个月前，XX豪庭这个楼盘还4300元/平米，红色横幅仍然挂在售楼处朝街的大门口，没来得及撤下来。现在买的话可以给到3800元/平米，据说这是西安炒房团买一整层的价格。旁边万科的一个楼盘马上也要封顶了，价格6500元/平米，其他周边楼盘也5000元/平米左右。

开发商原本想做个酒店，但最后决定分成小户型卖掉，现在楼层还大多都是“大通铺”，宣传单上所卖的房子，甚至都没来得及隔出来。公摊率逼近40%，整个售楼处对此都讳莫如深，这大概就是这个楼盘价格明显低于周边的重要原因。

富平还是全国最著名的县城，规划中的高铁站到西安也还是30分钟，西安某大型医院据说也还要搬过来等等，一切都没有变化，但为何半年前这里还一房难求，现在就无人问津了呢？

这就是广大四五线小城市楼市的一个缩影，开发商翘首以盼的“金九银十”并没有到来，各地楼市成交量还是较峰值接近腰斩。

高位缩量震荡，横久必跌，股市交易法则也适用于楼市，龙头房企万科率先高调行动。

9月底，手握1500亿现金的万科，竟然喊出了“活下去”的口号，然后六折甩卖了厦门107幢别墅。一时间，楼市风声鹤唳，恒大和碧桂园也加入了促销大军，推出全国8.9亿的大优惠，或把个别项目降到7折！

开发商们再也耗不下去了，密集到期的庞大债务，不断提升的融资成本，逼得它们为了回收资金不得不“挥泪大甩卖”。

呵，房价，岂是你开发商想降就降的？中国家庭资产的70%都是房产，先不说地方政府“枪口指导”，业主首先不答应。

纵观历次楼市调控周期，砸售楼处从未缺席过。2018年10月6日，江西上饶碧桂园信州府毫无契约精神的老业主终于把售楼处砸了。2008年，2011年，2014年，也都发生过同样的闹剧，现在房闹都成一种“职业”了。

纵观历次楼市调控周期，谣言也从未缺席过，比如放开限购、限价，取消预售制，开征房产税等等。谣言和辟谣一波接一波，消息之混乱，前所未有。10月29日新华社一锤定音：调控举措不是装装样子的“花拳绣腿”。

当前楼市消息面出现了一些分歧：1.各地成交量继续萎靡，多数地区较峰值腰斩；2..全国各地房价确实涨不动了，部分楼盘已经显著降价；3.有些开放商想降价，但当地政府不允许；4.官媒说楼市不是装装样子，限购、限售政策没有松动；5.客观上，限价有所松动，常州等地房贷利率也确实有所下调，个人房贷批复显著加快。

10月31日，政治局会议删掉去杠杆，也不再提房地产的问题，并且破天荒首次承认经济下行压力大，地产股已经开始嗨了。问题是，在史上最严调控下，未来楼市是持续性下降，还是回调后再涨？普通人怎么办？

一、短期：政策没放松房价压力还很大

本轮调控持续时间已经创历史，但是调控仍在继续，9月份全国各类楼市调控政策高达70次，也创历史记录，年内累计房地产次数更是接近400次，调控范围从一二线到四五线几乎全面覆盖。

市场已经逼近临界点，预期正在慢慢改变，对未来走势分歧也加大，到底如何判断房价？砸售楼处意味着底部到来？限购限售限价政策？首付比例和房贷利率变动？房产税空置税？

愿望是一回事儿，调控是一回事儿，而周期是另一回事儿。万物皆有周期，周期永远胜在最后。楼市也有周期，且有长周期和短周期之分，不同的周期内，影响因素也不同。

短期内，最能影响房地产周期的是行政调控手段，如限购、限价、限售、预售证管制等等，以及金融政策，比如首付比例、首付贷、限贷等。

一般情况下，金融政策能很快影响楼市，放松货币政策，降低首付比例，降低房贷利率，放开房企融资，房地产立马就起来，政策传导时间大概需要3个月。如果收紧金融政策，扭转价格预期所需时间要稍微长一些，但顶多1年内就能反映到楼市。

财政政策中，棚改货币化直接影响房地产需求，本轮三四线楼市暴涨，主要推动因素就是棚改货币化。房产税和空置税推出，短期会增加楼市供给，长期没有太大直接影响。

限购、限售、预售证管制等这种行政政策能迅速的影响楼市，涉及到建房子的土拍限价、限土地用途这类行政政策，政策传导到楼市大概需要两年。需要注意的是，行政政策属于扭曲市场的行为，并没有解决供给问题，只不过把矛盾往后推迟了。

结合实际情况，未来两年内楼市会如何呢？

目前来看，能用到的行政调控和金融调控手段几乎全用上了，限购、限售、限贷、首付比例等等政策都没有放松，房产税和空置税更是没影子的事情，但是个别城市房贷利率稍微有所下调，个人房贷批复有所加快，货币政策基调在6月份开始转向。

个别城市房贷利率下调和货币政策基调转向，真正对楼市短期基本面影响有限，更多的是影响市场情绪。房贷批复加快，这个因素一般会显著影响短期楼市基本面，但是目前批复的房贷合同都是前半年“积压”的。

总体来看，楼市调控政策依然很紧，这三个变量虽然引起近期楼市“躁动”，但是对楼市短期基本面影响并不太大，整体房价依然会继续承压。

我们判断未来房价，首先要明确是想预测长周期还是短周期，如果想预测楼市短周期，那么就要重点观察影响短周期的变量，像人口流动、土地政策这种中长期变量作为参考就行，因为长周期变量短期内变化不会太大，比如土地规划一般都五年一个周期，人口流动变化更不太明显。

但是，如果想判断楼市中长周期，也只需看影响中长周期的变量即可，短期变量太繁杂，变动太频繁，只需要抓住主要影响因素即可，考虑太多也影响判断。

二、长期：拉伸已到极限震荡周期已开始

终其一生，我们都在逃离，逃离故乡，逃离过往，逃离似乎早已注定的宿命。生活，永远在别处，心向远方，追求更好生活，这是本能。

为了想要吃饱，吃好，更好的医疗，更好的教育，更舒适的环境，绝大多数人都本能的做出了选择。最先拥抱新趋势的人掌握了大量社会资源，站在了社会阶层的最顶端，而最后拥抱趋势的那群人，则滑落到了社会的最底层。

从游牧时代，到农业时代，到工业时代，再到现在的信息时代，人总是不断的向前走，朝更高生产效率的方向走，根本没有退路，不管喜欢还是不喜欢。

只要发展不均衡，人口就会流动，并且大趋势是从低收入地区流向高收入地区。就是这样无数个体的一致选择，成为了影响长期房价的最核心因素，背后的本质是各国、各地区技术革命不同步，新兴产业和房地产的崛起不同步。

举个例子，目前还是信息革命阶段，码农基本上代表着新兴产业，码农聚集的地方，房价一定会大幅上涨，码农二代甚至能够硬生生的把普通房子考成重点学区房。这就是技术革命影响房价的典型案例。

一般来说，一个房地产长周期，时间跨度长达20-30年，先是技术主导国启动，随后技术跟随国启动，时间相差5年左右。

这一轮信息革命，技术由美国主导，地产长周期也是美国先启动。美国本轮地产周期大概在1995年启动，2006年见顶，因此大概率会在2020年-2025年见到本轮周期大底。

房地产周期主导国美国楼市2006年已经见顶，距今已经12年了，作为追赶国的中国不断采取逆周期措施，人为的拉长房地产上升周期，已经逼近极限，但是周期终会胜利，震荡周期可能已经到来。

实际上，无论周期性变量还是结构性变量，都显示中国房地产长周期拐点早已到来，比如2012年，中国劳动力人口拐点就出现了；2013年，中国结婚引发的楼市刚需规模也进入拐点。

问题是，中国房地产震荡周期持续多久，房价会跌多少？

据统计，日本持续了12年跌了50%，美国持续了5年跌了35%，西班牙持续了7年下跌了35%。根据城市化水平和人口年龄结构估计，楼市下行周期和下跌幅度应该不会超过美国。也就是说，中国本轮房地产周期震荡时间不超过5年，再考虑到首付比例，房价向下震荡幅度不超过30%。

未来10年，随着中国城市化不断推进，中国房价肯定还会创新高，这就是长周期的力量。

三、我们如何跟泡沫相处？

无论从房价收入比、房价租金比，还是居民杠杆率，中国楼市毫无疑问存在泡沫。

另外，若楼市下行周期不超过5年，房价下跌不超过35%，作为个体，你该怎么办？

每个人都想抄到底部卖在高点，每个人都想人生逆袭，向上跨越一个或几个阶层。但是，只有很小一部分幸运的人能够做到，绝大部分都在自己的阶层过完这一生。

一个家族的崛起，需要三代人的努力：“第一代人就要建地基，第二代人添砖加瓦，第三代人则粉刷，装修，最后才能建成一座别墅”。

我们之所以焦虑，就是想靠一代人的努力完成三代人的愿望，太着急。有了孩子以后，这种体会更加明显。

绝大多数“中产阶级”，十几年寒窗苦读，通过高考独木桥，来到大城市，经过多年打拼，每月拿着不错的薪水，住着数百万的房子，然而等小孩上学了才发现：自己的下一代仍然需要通过“寒窗”苦读才能改变自身的命运，或者延续现在的“幸福”。唯一不同的是，自己能够提供更好一点教育条件，即便花大价钱，也要给孩子买套学区房。

这是一场接力赛，你这一棒跑的快的确有优势，但并不意味着游戏结束。

毫不夸张的说，你现在选择在哪里买房，选择在哪里工作和生活，其实就相当于为后代子孙选择了哪种人生，当年上山下乡的那群人应该有最深刻的体会。

核心问题是，我们在哪里买房，才能大概率优先拥抱新趋势，跨越阶层，家族崛起呢？当然是人口趋势线流入地区。

问题是，小学生数量、常住人口和户籍人口极易受短期政策影响，而且是滞后性指标，对长期判断人口流动作用不大，最靠谱的从工业化和城市化不同阶段着手分析。