北京拆迁律师以案说法：征收拆迁中的评估环节不容忽视
继《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施后仅半年时间，住建部就发布了《国有土地上房屋征收评估办法》，从新确定了房屋征收补偿的评估办法。相对之前的《城市房屋拆迁估价指导意见》而言具有重要意义。可新的评估办法颁布后，有关征收评估补偿的纠纷还是存在，究竟是被征收人想做钉子户还是补偿还是上不去？英淇拆迁律师团根据真实案例，帮您解读，便于您理解征收中评估中的问题。
王某的住宅是上个世纪80年代建设的，由于城市的发展，现在面临征收。征收方经过征收公告之后，就指定评估机构对王某房屋进行评估，评估出房屋价值远低于王某的心理预期，也低于周边同类房屋价值，王某无法接受这样的评估结果。
王某回想整个评估过程，自己并没有参与任何评估程序，权利受到了严重侵犯，于是王某求助于英淇专业拆迁律师团。
律师分析整个评估过程存在的问题。首先，征收方指定评估机构王某并不知情，也未参与；其次，评估机构的程序不规范；再次，房屋评估方法有误，导致房屋价值被严重低估。
结合王某房屋评估实际，律师从评估机构选择入手，全面剖析整理评估流程，如签订合同、实地评估、公示解释、交付报告、申请复核、申请鉴定，从每一个环节中找出诉争点，并形成了一套诉讼方案，最终推翻了拆迁房的评估结果。并由王先生等多数补征收人自主选择评估机构，评估结果让王先生很满意，后续获得了相应的拆迁补偿。
北京拆迁律师提示征收时，征收方与评估公司往往由于利益而形成一种上裙带关系，评估公司为了生存或扩展自己的业务，导致在评估时很难公开透明公正，评估公司往往会听从于征收方，从而侵占被征收方的利益，这种现象一直存在。
自从新评估办法实施后，为了更好维护被征收人利益，评估程序及内容都发生了很大变化。首先，评估机构应当由被征收人选择。其次，评估价格应当依照市场确定。最后，评估应当更多体现土地价值。
由于房屋征收评估涉及大量专业法律问题，建议咨询专业拆迁律师进行处理。
1、评估机构是怎么确定的？
评估机构的确定方式基本上有三种，由政府指定的机构进行评估；由开发商和被征收人协商决定评估机构；由开发商自己指定的评估机构。由于政府指定或者是开发商指定的评估机构中很有可能会有暗箱操作的情况，或者是之间存在着某种的利益关系，导致很多的被征收人的对于这些评估机构有很大的不信任。
2、法律对于评估机构选择的规定
《国有土地上房屋征收补偿条例》规定评估机构可以由被征收人和征收人协商选定，协商达不成一致的，应该由多数决定，或者是随机选定。被征收人对于评估结果有异议的，可以提出复核。这样规定就在很大的程度上维护了被征收人的利益，在一定程度上维护了公平公正。在某种程度上避免了地方政府与评估机构相互勾结使得被征收人的利益受到损害。
3、征收评估流程
（1）.选定机构（被征收人在规定时间内协商选定房地产价格评估机构）
（2）.签订合同（房屋征收部门作为委托人，与评估机构签订评估委托合同，征收评估、鉴定费用由委托人承担）
（3）.实地评估（评估师对被征收房屋进行实地查勘，征收房屋的价值完全按照类似房地产的市场价格，由估价师对被征收房屋进行评估，不再综合政府定期公布的房地产市场价格）
（4）.公式解释（房地产价格评估机构向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，房屋征收部门将评估结果向被征收人公示）
（5）.交付报告（公示期满后，评估机构向征收部门提供整体和分户评估报告，房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告）
（6）.申请复核（被征收人或房屋征收部门对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估）
（7）.申请鉴定（对复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定）。
