阿松今天决定把自己从年多年最压箱底的干货拿出来给大家分享一下，那就是买房子的时候如何把一个房子看的清清楚楚、明明白白、透透彻彻，如果你今天耐心仔细的把阿松的帖子看完，按照阿松的方法去看房子绝对不会再被置业顾问避重就轻地满场带节奏，成为看房领域的老中医绝对没问题，专治各种忽悠和不服！

今天阿松写这篇文主要还有一个原因就是，很多刚刚结识阿松的小伙伴，都有跟阿松反馈，当年年幼无知，在不知道公寓与住宅产权性质、不知道买房要看哪些要点，你根本不是老司机的情况下就去飙车，只能说这波学费交的是很亏的！

阿松今天要说的是，如果你去看房子的时候临时被一些人拉去售楼部看了一圈房子，也要回来的时候把你听到的介绍给规划对应着这个楼盘的规划来看！那就是你准备去看一个新房楼盘的时候一定要想尽办法去找一个东西——这个楼盘对应的平面规划图！很重要、非常重要、特别重要！

为什么这个东西这么重要，因为你要买的房子以后建成了就跟这个规划图必须一毛一样！如果你交房后发现交付的实景跟当初的规划哪里不一样，比如本来是规划了绿化的地方被私改成了车位，那你无论是去怼物业还是怼开发商都是一怼一个准！基本上你把规划看明白了，这个楼盘都已经看明白80%以上了！接下来仔细说说从规划里都能看到什么。

楼盘平面规划图

一个楼盘的平面规划能体现出的东西有如下这么多：

这个楼盘到底有大，红线内外的情况，有多少栋楼，每栋楼有多层，建成后最高允许多少米，有没有架空层，到底有多少商业，每栋楼南北及东西向的距离到底有多少米，周边的路叫什么名字，小区的垃圾点在哪栋楼旁边，小区内的供电箱在哪里，有没有地上车位，是不是人车分流，有没有公租房等等。

当你看明白这些东西之后再去看房子的时候，就可以根据自己最关注的点或者是比较担心的问题有针对性的对置业顾问刨根问底。

那么接下来阿松在结合一些看房子的时候，大家会不小心被误导的地方着重单独拿出来说！

朝向：

由于武汉处在北半球北纬30°的位置，因此日照主要在楼栋南向，在中国人的观点中，坐北朝南是最好的朝向，大部分的房子也是这样设计的。买房的时候要关注楼栋朝向，理论上正南北是最好的，南偏西或者南偏东20°以内都是可以接受的。不过偏的太多或者东西朝向，就很难接受了，因为那样的话日照时间就会降低。

一般的楼盘平面图，如果没有特殊标注，默认为图片为上北下南、左下右东的方向，但部分平面图中有标注指北针，则需要按照指北针的方向判断楼栋朝向，如果你忽略指北针的存在那么你判断的朝向可能大错特错。

楼间距与景观视野：

这个比较容易受到那种苕大的户外广告误导，比如写的最大楼间距100米，而那个最大写的很小，这个最大楼间距其实是小区斜对角的楼间距，完全没有意义，南北楼间距才是实际居住有影响的。

除了小区之内楼栋的遮挡，另外还要看小区外侧的楼栋会不会被其他楼盘的楼栋影响。

一般在楼栋平面图放大后，可以看出总层数、有无架空层等数据，甚至通过楼栋平层投影图，可以判断梯户比、是否是连廊结构、户型之间有无遮挡、单元入户门方向等。

比如下面这栋楼，就标注了43层、136.5米，阿松也可以判断该楼栋有2个连廊，楼栋南面比较平整，户型之间遮挡不大，同时楼栋单元是北入户。

小区出入口：

一般平面图都会显示小区人行和车行出入口在哪里，你选择楼栋的时候，就还可以模拟一下以后你出门会不会绕路。

小区内公共设施：

比如下图中可以看到，1号楼的1楼为公厕、文化活动站，2楼为环卫休息室，则要引起注意了。

是否人车分流：

大家可以关注平面图上是否有标注地上车位，如果有的话，那么大概率就是人车不分流了。比如下面图中就可以看出有大量地上车位，甚至也可以看到地库出入口的位置。

其他不利因素：

平面图中一般还会表示紧邻小区的一些因素，比如下图中标注了高压电力走廊和轨道交通控制线。

经济技术指标

经济技术指标一般在楼盘平面规划图中有显示，主要看以下数据：占地面积多少、建筑面积多少、容积率有多高、住宅一共有多少面积，整体有多少套房子、建筑密度多少、绿地率多少、车位数量多少等等

建筑面积：建筑面积是指建筑物各层水平面积的总和，包括使用面积、辅助面积和结构面积。阿松这里要说一下的是总建筑面积和计容建筑面积的区别，楼盘的总建筑面积是等于计容建面+不计容建面的，不计容建面一般包括地下车库、避难层、架空层等，大家看经济技术指标的时候要区分这2个概念。

容积率：

容积率=计容建筑面积/占地面积，容积率是影响到居住舒适度的非常重要的指标，简单来说就是容积率越低的小区居住舒适度越高，因为容积率主要体现人口密度，会影响楼间距进而影响到采光这一居住非常重要的因素。

目前武汉市面上的高层住宅小区，容积率在3左右是正常的，4左右就已经算比较高了，4.5以上的容积率小区你实地去看过之后就发现楼栋排列就显得非常密集了，2点几的容积率还算低。

你如果没有看规划区问容积率，可能得到的并不是一个准确的数值，因为如果这个小区有点大，小区整体容积率是可能低于当期在售房子的容积率的，而如果你只是单纯问一个容积率多少，得到的可能是最有利于楼盘的那个数值低的数据，所以正确的提问方式是“你们这一期房子的容积率是多少？”

另外一种是一个小区整体容积率正常，但一个地块里小洋房和高层在一起，并且高层明显多于小洋房，那么买这样楼盘高层的要注意了，你买到房子实际居住容积率是要明显高于规划上的数值的。

建筑密度：

建筑密度=建筑基底占地面积/项目总占地面积，建筑密度越低，代表小区活动空间越大。在容积率相近的情况下，楼层越高，往往建筑密度越低。一般高低配的楼盘，或者别墅洋房为主的楼盘，建筑密度反而更高。建筑密度并不是购房重要指标，仅供参考。

车位配比：目前新楼盘车位配比至少达到1比1才靠谱，不足1比1的以后都有危险，最好是要地下2层车位。车位配比低的，不仅以后要抢车位，车位价格也水涨船高。目前有不少前几年规划的小区车位是不足的。

同时还要关心你所在的楼栋电梯是否能下地下车库，甚至几部电梯能下地下车库，可能小区这个楼盘是有地下车库的，但你这一栋电梯到不了地下是十分蛋疼的！

放大图片查看经济技术指标：

日照图

1、日照图一般展现的是该楼盘大寒日地面和1楼的日照时间

窗台计算高度为4.2米说明该楼栋有架空层：

2、分析时间为8点至16点共8个小时，此时间段内称为有效日照时间，8点前和16点后因为太阳高度角度过低，被称为为无效日照时间。

3、每个地方纬度和气候不一样日照标准也不一样，武汉的日照标准：每套住宅至少有一个居住空间满足大寒日2小时的日照要求；幼儿园主要生活用房满足冬至日至少3小时满窗日照，活动场地满足1/2部分大寒日不低于2小时的标准。

4、日照图展现的是1楼或者地面的日照情况，若同样户型楼层更高则日照一定会更好。

举例：

若某户型1楼大寒日日照时间为2小时，那么同户型更高楼层日照时间也一定大于2小时，但具体多少层是多少小时无法确定，因为每栋楼前面的遮挡情况都不一样，因此我们只能用1楼日照来大致判断楼栋的采光情况。

5、看到日照图之后，找到你想分析的楼栋和户型，观察户型轮廓的日照时间，重点观察户型南面的日照时间。

由于不同日照图颜色图例不一致，因此要首先看图例，什么颜色代表日照几小时。

阿松得出的日照判断大致标准：

大寒日0小时日照：一般为楼栋正北面，楼栋南面几乎会出现0小时日照

大寒日1小时日照：若楼栋南面日照仅1小时，说明日照十分的差，不符合国家标准

大寒日2小时日照：武汉最低标准，及格线

大寒日3-4小时日照：相对比较正常的日照时间，可以接受

大寒日5-6小时日照：说明日照已经比较充足，属于优质采光

大寒日7-8小时日照：这是最佳情况，因为观测时间为8小时，因此8小时日照就可以说是南面无遮挡了，一般只有最南面第一排才会出现这种情况。

图片中数字为日照时间

6、影响日照时间的因素：

楼间距，楼栋南面的楼间距越宽，楼栋的日照时间就会越好

楼栋东南和西南两侧的遮挡情况，有的楼栋南面楼间距虽然不大，但东南和西南若没有遮挡，日照也会不错。

楼栋正南面、东南面、西南面的楼层高度，若南面为高层或者超高层，则对采光影响更大；若南面为小高层或洋房，则遮挡很小。

楼栋正南面、东南面、西南面的楼栋面宽，比如南面为2个单元的楼栋遮挡会大于南面为1个单元的楼栋。

下面来看几个比较蛋疼、日照有问题的楼盘案例：

如保利时代部分户型大寒日日照时间仅为1小时，低于武汉标准，预售许可证也有标注

其他隐性数据

以下这些隐性指标，是无法在公开信息渠道查询到数据的，因此需要购房者自己比较留意去问置业顾问。这些数据都会在购房合同体现，但你买房前期不问清楚的话，签合同的时候买都买了，再后悔也晚了。

公摊：

这个影响到你拿到房子后的可使用面积有多少，一般武汉的高层住宅的公摊在22-25%之间，高于25%的一般是公摊比较大的了，洋房一般在14-20%，超高层公摊一般为25%-30%。公摊一般受到楼栋高度、电梯数量、楼栋内公用面积几方面的影响。有一个规律可以告诉大家，在近似的梯户比情况下，户型面积越大，一般公摊率越小哦~因为公摊面积是相近的，面积越大相当于公摊的分母越大，公摊率也就越小。

在公摊外如果一个户型飘窗和阳台多，无形中增加了使用面积，等于降低了公摊，而飘窗一般都是全赠送、阳台算一半面积，一般这种户型性价比都是很高的。

公摊数据为隐性数据，没有公开渠道可以查询，一般来讲每栋楼的公摊是相同的，不同的楼栋公摊有可能有所区别。置业顾问说的公摊也不一定完全准确，你可以要置业顾问出局他们楼栋的预测面积图，上面有比较准确的公摊，另外购房合同上也会有公摊数据。

交付时间：

我们现在市面上绝大多数买到的楼盘都是期房，所谓期房就是房子还未交付就进行销售，从销售到房屋交付有一个周期。目前武汉市面上，毛坯房交付周期一般为1年-1年半左右，精装修房交付周期大约为2年-2年半左右。交付时间在开盘前是一个隐性数据，没有公开渠道可以查询，这个只能咨询置业顾问，最终以购房合同为准。

层高：

一般所说的层高是包含楼板高度的层高，购房合同中所签约的层高也是含楼盘高度的，一般来讲2.9米层高为比较常见的，3米的层高算是中高配了，3.1米甚至更高算是高配。而实际的层高要减去楼盘，大概10-15公分，层高过低未来入住以后装修做了吊顶，房间会显得压抑。

户型

如果不提供清晰的平面图，还可以在平面规划图中放大来看个大概，比如这样，也可以看到户型直接的遮挡。

其实看一个户型到底如何，最好的方式是能进到工地看你中意的楼层和户型感受一下的，但现在的事情行情基本做不到，前两年房子不好卖的时候，很多楼盘都是可以进去看的。

户型：判断一个户型是否好的主要标准是：

1、几开间朝南

2、是否南北通透，南北通透当然比不通透的更好，但要注意北面是否有连廊，连廊会影响北面通透性及私密性。

3、是否为三面采光，三面采光当然比两面采光要好。

4、房间功能性，房间越多越好。

5、舒适度，主要是户型尺寸，包括客厅开间、房间大小、厨房大小等。

6、布局是否合理：包括动静分区，餐厅与厨房是否离的近，卫生间位置是否合理，走廊浪费面积多不多等。

7、优化面积多不多，包括飘窗多不多、阳台大不大等。

8、窗墙比：其实户型图是可以看出窗墙比的，窗户越大越舒服。

样板间：

看不在实体楼栋里的样板间是有一定风险的，这点必须先写在前面，因为即使做到了1：1还原，你也看不到不同楼层实际的采光、视野等关键问题！

而且看样板间的时候其实很容易被样板间的软装和家具摆放误导，最典型的就是一些不大的小三房里的儿童房，你第一眼看着说不错哦，其实里面很可能仅能摆放的是一张很小的床，实际交房后按照样板间的布局在日常生活中没有卵用，看样板间一定要拿着户型图对着尺寸看。

另外就是现在的一些精装修的楼盘，一定要问清楚交房时哪些是有的，哪些是没有的，最好多拍照，留证据，也方便回头查看。

楼盘外部价值类

区域规划和潜力：这个就比较大了，今天这篇文章篇幅有限，不能详述，但武汉一些主流楼市片区是有其自身的定位的，后湖、四新是纯居住区，二七那边是新规划的汉口滨江商务区等等，关于武汉的楼市片区的区域分析其实阿松写过很多，如果自己研究，可以结合百度地图、卫星地图、武汉规划一张图查看。

配套：配套方便往往是不仔细追问得到的水分是最大，现在的项目基本上喜欢把周边5公里以外的东西都拿来当自己的配套，所以在配套这方面想了解的很清楚必须要自己实地转一转。

就拿商业来说，最好范围在1公里左右，这是一个步行比较合适的距离，地铁也是，1公里以内最佳，现在有了共享单车，2公里范围内勉强可以接受，再远了就是扯淡了，附近有快速路或者高架桥的，也要看小区附近有没有匝道，不然匝道在几公里以外也是木有卵用。

如果你在项目周边转的时候发现旁边有一块空地，这你就很懵了，这时候你需要在回家的时候搜索一个“武汉市规划一张图”，这里会明确的表明你看到的地的用地性质，这点对一些号称自己是江景或者湖景的房子尤为重要，如果项目和江、湖之间是空地，同时从规划上显示是住宅属性用地，那就要当心了，很可能你现在看的房子未来的瞰江或者瞰湖视野将大大受到影响。

教育：

这点要着重说，因为目前对对口学校说辞上监管的很严，所以很多去楼盘问对口学校基本是得不到回复，楼盘只能告诉你周边有哪些学校。

想要得到关于这个学校对口问题的最好提问方式是“你项目前期交付的现在对口哪个学校”或“紧邻你项目的某某小区对口的是哪个学校”，这样问出来学校是哪个，你回头再来查这个学校如何，当然最好是这个小区自己配建了学校。

现在只要是买了房，户口跟到房子里肯定都能有学校上，但小学教育质量如何才是关键，一般大家所说的学区房一般是指买的房子能对口重点小学。

这样问其实也只能有个比较大概率的准确性，但还是会有不确定性，因为教育部门每年都划片的，但划片的原则一般还是就近安排的，同时一些重点学校由于生源溢出，即使你是在划片区域，但由于生源满了也是存在被调剂的可能性的。

楼盘品质判断方式

开发商与物业公司：

对于购房来讲，开发商品牌还是非常重要的。例如万科、保利、金地、绿城、中建这样的大品牌开发商，品质大体会有保障一些，后期二手房溢价空间也会大一些。买房前还是要认清开发商品牌，对于一些没有开发经验或者规模比较小的开发商，要谨慎考虑。

大开发商一般都有自己的物业公司，万科和金地的物业都还算是比较公认不错的，其他的物业费高的，物业一般也不会差。比较怕的是本地开发商新组建的物业班子，没有经验，纯凭关系上岗，以后可能就蛋疼了。

楼盘品质：这个是受到很多因素的综合影响的，包括但不限于：

1、开发商的口碑如何？

2、物业公司怎么样，物业费多少钱？

3、人车是否分流？

4、园林规划设计的如何？

5、入户大堂是否有精装，是否有挑高？

6、是否有架空层？

7、公共走道墙面和地面是否贴砖，顶部是否有吊顶？

8、外墙是什么材质？

如果说楼盘回答不出这些问题，但品质大概率不行。如果能说出个123，至少证明楼盘是有做品质的决心的，但能否做得成也不好说。

不利因素公示

不利因素公示原则上每个售楼部必须都摆放，这个一定要去看，这个在售楼部一般叫阳光宣言，这个能看出小区每栋楼周边可能存在什么样的不利影响，比如楼栋旁是垃圾站低楼层会受到异味影响，临高架、环线有噪音影响，临地下车库入口有尾气、噪音影响等等。

本文只是阿松科普的第一弹，后期还会为大家介绍有关楼盘销售、购房流程、楼盘价格方面的常识。