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事件:公司公告:欲探索轻资产转型,公司下属全资子公司上海嘉宝实业集团投资管理有限公司拟出资4.5亿元投资上海光翎投资中心(有限合伙)投资沪太路项目。调整出资额后,上海光翎有限合伙人认缴出资总额为32亿元,其中:上海光妍认缴23亿占71.873%;宜兴光控认缴4.5亿占14.062%;上海嘉宝认缴4.5亿占14.062%。普通合伙人认缴10万元占0.003%。

与光大安石同袍泽,轻资产转型欲上层楼:1)管鲍之交已立,投资上海光翎达共识:公司与光大安石在在投资沪太路项目方面达成共识。为发挥光大控股的房地产金融优势、探索公司轻资产发展模式,双方决定共同投资上海光翎投资中心(有限合伙),用于投资、运营管理上述项目;2)合伙人上海光控浦燕、宜兴光控均为光大系全资控股,光控浦燕拟与奇伊投资(嘉宝集团(600622)下属)、光控安石(光大控股下属)签署合同,后俩者五五开分享投资管理费:合伙企业将委托奇伊投资和光控安石就基金的业务、经营以及基金投资组合管理等提供咨询服务,奇伊投资、光控安石将按50%:50%的比例分享上述投资管理费;3)投资项目为大宁项目位于上海市闸北区沪太路319街坊87丘地块的商业办公项目,根据上海市规划和国土资源管理局网站,地块总土地面积8.016万方,为商办用地,出让年限为商业40年、办公50年。

变更GP为上海光控蒲燕,LP宜兴光控追加认缴出资、引入LP上海光妍投资和嘉宝实业投资:1)截止2016年1月13日,合伙企业GP为上海光控嘉鑫,LP为宜兴光控;2)此次变更,GP由上海光控嘉鑫变更为上海光控蒲燕,且上海光控嘉鑫退出合伙企业;LP宜兴光控增加出资额;新引入LP上海光妍投资和嘉宝实业投资;3)变更后,LP出资总额达32亿元,其中上海光妍认缴23亿元占71.873%;宜兴光控认缴4.5亿元占14.062%;上海嘉宝认缴4.5亿元占14.062%。普通合伙人认缴10万元占0.003%。

多方位合作可期,模式不仅限于LP:未来合作光大安石一可继续作为LP参与其发起的房地产基金,二可发挥自身开发运营能力,合作光大安石实现轻资产运营;光大安石是国内最大地产基金,或助力公司挖掘新盈利增长点:光大控股资产规模526亿港元,下属光大安石为国内最大地产基金,运营经验丰富,且光大控股是新加坡上市公司英利国际置业主要股东,在房地产基金行业内拥有独一无二的上市房企平台,充分受益于英利项目资源、开发能力及境外资本市场退出渠道;其资金基础坚实,可助力实现轻资产转型,提高投资回报率;且协同公司探索智能建筑、智能家居、智慧城市等领域,实现传统房地产资产互联网、物联网化。

投资建议:此次与光大安石合作投资,为公司轻资产转型重要诠释,公司是坚守大上海区域的小地产公司,资产安全且成长空间较大,虽短期受结算结构影响利润下滑,但前期定增引入光大安石为战投,合作光大系或助力公司实现“轻重并举”地产业务转型,未来在资金实力、转型动力能力上都会有明显提升,我们预计15-17年EPS分别为0.52、0.66、0.83元,目前股价对应PE估值为23.5X、18.6X和14.8X,维持“买入-A”评级,考虑公司未来规模和业绩成长空间较大,且有望实现轻资产转型,给予30倍估值,6个月目标价19.8元。

风险提示:经营模式变更缓慢,轻资产转型效果不达预期。