通过房地有效挂接，使不动产登记真正实现统一，登记质量进一步提高，登记信息更加准确

摄影/方黎明

房地产是不动产的主要类型，由于大部分地区长期实行房、地分散登记，房、地分别建立登记簿，不动产统一登记过程中不断暴露房地冲突。这些冲突的产生，通常在房地挂接过程中被发现，也需要以之为契机逐步消化和解决。

房地冲突的种种表现

房地权利主体不一致。形成这种不一致的原因有多种，如取得土地使用权的主体是甲，土地登记为甲，规划建造主体却是乙，房屋以规划批准为依据，登记在乙的名下。更多的情况是，房屋所有权已多次转移登记，但土地使用权未及时办理变更登记。

房地用途不一致。在不动产登记历史上，最初房屋用途并非记载内容，后来记载的是设计用途，再后来记载规划用途。由于房、地用途分类标准和体系不同，再加上当事人使用不规范、房地登记的不规范，大量房地用途不一致甚至自相矛盾。如工业用地上建造的成套宿舍后来成为房改房，又如规划用途很模糊，导致房屋无法注记用途等。

土地一主而房屋多主。独用宗土地上不同的房屋对应不同的业主，而土地主体却只是房屋业主的其中之一，出现这种主体一对多的原因是房与地的单元分割转让没有同步进行。这种情形在宅基地、工业类厂房、科研类办公房中较为普遍，由于土地分宗有较严格的条件，而房屋未考虑土地分宗要求而擅自进行了分幢、分层，甚至分间办理了分割转移登记。

房屋已市场化转让但土地性质未改变。根据《土地管理法》等的规定，划拨土地及上房屋转让时应履行土地批准手续，不符合划拨土地利用条件的受让方应当申请将划拨性质转为出让性质。但实践中，房屋已经市场化转让而土地仍为划拨性质的情况较为常见。

宗地与房屋的编码无法对接。一方面，宗地号和房屋代码的编制规则不同；另一方面，宗地变化而房屋未变化，导致宗地号改变而房屋代码未改变，二者没有建立关联关系。

房屋超土地范围建设。分散登记时代，多数地方的房屋仅以坐落名称予以标识，而土地也存在着界址范围不具体、不确定导致不少房屋超土地范围建设的情况。

房地挂接的重要性

通俗地讲，房地挂接就是将房屋落到其相应的土地上，以便在宗地图上能准确定位房屋位置，并且将房屋信息与土地信息关联、匹配，从而编制唯一的不动产单元号。房地挂接的重要性主要体现在以下几个方面。

真正实现不动产统一登记。统一登记不单是登记机构统一，更应达到内在的统一。对于房地产来说，就要将本来就有密切联系的两个物权结合起来，形成完整的房地产权利。只有房地挂接后，房地产作为不动产才具有唯一的代码、成为一个完整的客体。

方便快速发现房地不一致的各种情形。上述各类房地冲突的表现，如房地用途不一致、权利主体不一致等，都可以在房地挂接过程中快速发现，并在查找分析原因的基础上依法依规地解决，同时起到维护和修正已有信息的作用。

大幅提高不动产登记效率。在房地挂接工作未开展之前，申请不动产登记时既要查询房屋信息，又要查询土地信息，大大影响了登记效率。房地挂接完成后，则无须再核查房地信息之间的匹配性，大幅提高不动产登记效率。

夯实不动产登记基础。不动产登记的准确和高效同等重要，准确是高效的前提，而这主要来源于权籍调查成果的准确性。可以说，房地挂接完成后，不仅会带来登记效率的大幅提升，而且为登记簿的准确形成保证，使得登记簿的利用更为广泛。反之，则会加剧登记信息的混乱。

做好房地挂接的建议

由于历史原因和现实因素，房地挂接工作面广量大，且具有相当的难度。有些地方的房地测绘成果基础差，没有或缺失电子化材料，需要实地测量落宗；有的地方人力不足，但涉及工作量大，数据少则数十万条，多则数百万条，都需要一一匹配。笔者建议，对于这项不动产登记的基础工作，应从配备专业的人才队伍、建立挂接结果入库标准、规范作业流程等方面予以保障和要求。

配备充足的专业人员队伍。房地挂接是对房地历史信息的修复，需要熟悉登记业务的专业人员发现问题，分析原因并找到修复的办法。同时，房地挂接工作也是对房地测量成果的衔接，需要专业的测绘人员将房屋准确挂接到宗地上。因此，需要具备一定测绘专业基础和登记工作经验的人员组成专业队伍，并建立专门的科室从事房地挂接工作，作为不动产登记事前、事中、事后不可缺少的业务一以贯之。

建立挂接结果入库标准。房屋单元只落到宗地范围内，还是要落到宗地上准确的地理位置？如果仅将房屋单元落到宗地上，不关联地理位置，则无法在宗地图上准确标示房屋单元，宗地图就难以很好地利用。因此，从长远来说，每个房屋单元能准确落到相应的地理位置为最佳，这样才能实现以图管地、管房的目标。以此为目标，就需要对宗地图和房屋平面图均设定入库标准，要以反映现势地形的宗地图为依据，宗地图应当具有土地的各种物理数据和属性数据，而房产图同样应具有自然状况和权利状况的数据，并且将每个房屋单元匹配到所在幢上，每幢房屋落实到所在宗地的准确位置上。简言之，就是要求做到“户落幢、幢落宗”，将满足不动产登记需要的图层统一加载在宗地图上，形成今后可利用的不动产图库，每个不动产单元都有唯一的与宗地相联的不动产单元代码。

规范房地测绘实施和成果入库流程。权籍调查成果是开展不动产登记工作的必要前提，权籍调查成果的有无与质量好坏，决定着登记效率和质量。在受理申请不动产登记申请时，必须核实房地是否已经挂接，如果该申请登记的房地没有挂接，但该共用宗上其他房屋已挂接的，则可以交由权籍调查成果管理人员即时挂接；如果无法找到相应的宗地图或房屋平面图，则需要重新进行权籍调查，出具宗地或房屋测绘成果后实现挂接。鉴于一些登记业务比较紧急，而权籍调查比较费时，很多时候还需要实地查看，为不影响登记业务的进行，必要时可以先由权籍调查成果管理人员将房屋挂到“虚宗”上，然后把此权调业务交给相应机构（如测绘单位），完成房地测绘工作后再行挂接。

【来源】《中国不动产》2019年第3期

【作者】无锡市不动产登记中心　陈亚菁