全国房价只涨不跌20多年，那到底是什么原因推动房价持续上涨呢？刘全认为，导致房价上涨原因很多也比较复杂，土地价格上涨是推动房价走高的主要原因之一。通货膨胀率加剧升高，市场投资炒房和央行宽松货币政策叠加推动房地产市场高度繁荣。中国拥有14亿人口，城市化快速发展和农村逐渐落漠等导致房地产市场潜在需求量巨大。

中原地产调查数据显示：2018年10月，全国300个城市住宅类用地土地出让金收入2231亿元，同比下降32%；300个城市土地楼面均价3377元/平方米，同比下降18%；土地平均溢价率11.7%。2007年-2017年，全国土地年平均溢价率37.5%。刘全认为，全国土地价格上涨促进房价只涨不跌，现在或未来房地产商不可能赔钱卖房子。房地产调控不限制土地价格，只控制房价显然不客观。

2018年10月，全国居民家庭杠杆率71.6%，房贷占居民家庭收入73.5%。刘全认为，全国房价高涨引发房地产暴利显现，全民买房投资促进房价越买越涨。购房者高杠杆、高负债导致居民生活水平和消费能力大幅下降。国民经济发展和地方财政过度依赖房地产市场带动，房价下降会严重影响经济发展，因此维护房地产稳定发展已经别无选择。

截止2018年10月，全国房地产市场总值450万亿元。刘全认为，金融机构70%以上信贷资金投向房地产行业，如果房价大幅下降金融机构濒临破产，这是社会无法承受的经济灾难。高地价与高房价利益矛盾无法解决，这是政策推动房价上涨的主要原因之一。全国房价持续上涨，既不是经济问题，也不是市场问题，本质上是利益分配及责任承担问题。2019年楼市见底，刚需购房者买房最好时机，主要是地方财政无法承受。

作者：刘全，资深房地产专家。

创作：2018.11.11